區(qū)域新盤觀察 | 都是地鐵盤、戶型同質(zhì)化、單價(jià)均超10萬……上海同板塊4盤“血拼”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“實(shí)在接待不過來，看房的太多了。”

2月8日下午，剛剛送走一組客戶的保利和樾天匯置業(yè)顧問張文秀告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，項(xiàng)目臨近認(rèn)籌，售樓處更是從早到晚連軸轉(zhuǎn)，新到客戶需要在前臺(tái)等候，等置業(yè)顧問輪轉(zhuǎn)過來才能接待。

說到今年上海“千萬級(jí)”剛改上車盤，楊浦區(qū)江浦板塊是絕對主力。2月8日，記者實(shí)地走訪江浦板塊發(fā)現(xiàn)，保利越秀和樾天匯、保利建工海玥天匯、中海海上和集、瑞仕云曜璟庭四盤在此同臺(tái)競技，價(jià)格相近，主力房型類同，甚至軌道交通也是相同配置，競爭可謂激烈。

記者注意到，在2月6日公布的上海今年第一批次新房項(xiàng)目入市名單中，保利建工海天匯的單價(jià)最高，達(dá)115000元/平方米。該項(xiàng)目與保利越秀和樾天匯共用同一處營銷中心，而不遠(yuǎn)處就是中海海上和集和瑞仕云曜璟庭項(xiàng)目。

拼產(chǎn)品：戶型同質(zhì)化，看誰品質(zhì)高

江浦板塊四大剛改盤的競爭，簡單來說就是“同質(zhì)化”。

“今年集中推盤的剛改戶型都差不多，像是商量好了一樣，都在做99平米的三房，就看誰家品質(zhì)好、會(huì)營銷了。”張文秀告訴記者。

事實(shí)上，保利越秀和樾天匯在去年第八批次過會(huì)，但直到今年2月才開啟認(rèn)購。項(xiàng)目地塊是保利和越秀在去年以47.75億元競得，項(xiàng)目南邊的（海玥天匯）地塊也被保利聯(lián)合上海建工以27.64億元競得，兩塊地的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)均為11.5萬元/平方米。

保利越秀和樾天匯項(xiàng)目銷售中心 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

瑞仕云曜璟庭的主力戶型為99平方米和145平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為10.99萬元/平方米。而同樣以99平方米為主力供應(yīng)房源的中海海上和集項(xiàng)目，未來可能是江浦板塊競品中價(jià)格最高的。

“拿地的時(shí)候就有要求，90平米是主流，三房兩廳又是現(xiàn)在剛需，也是不得已而為之。”中海海上和集置業(yè)顧問劉銘告訴記者，“現(xiàn)在就看品質(zhì)吧。”

記者在中海海上和集現(xiàn)場看到，項(xiàng)目南端已經(jīng)有3幢樓體露出地面多層，東側(cè)商業(yè)體建筑也初具雛形，施工進(jìn)度并不遜于其他三個(gè)樓盤，不過該項(xiàng)目卻遲遲沒有過會(huì)。據(jù)知情人士透露，項(xiàng)目方面希望價(jià)格達(dá)到12萬元+/平方米，但暫時(shí)沒有批下來。

從保利越秀和樾天匯到中海海上和集樣板房，記者發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)項(xiàng)目的房型結(jié)構(gòu)幾乎一模一樣，只在局部設(shè)計(jì)和交付標(biāo)準(zhǔn)上略有差異。

值得一提的是，保利越秀和樾天匯保留了更大的廚房空間，次臥面積較小，稍顯局促。而中海海上和集的房型，次臥和北向臥室的面積上更為寬敞，

對此，兩家置業(yè)顧問都顯得有些無奈，“現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)就是90多平方米的主流供應(yīng)房源，大家都做3房2廳，小是小了點(diǎn)，一千多萬先上車吧。”

保利建工海玥天匯的客服在熱線中告訴記者，“（房型）與和樾天匯基本上一樣，先去看看就行。”

拼配套：均是地鐵盤，商配有優(yōu)劣

記者注意到，中海海上和集緊鄰瑞仕云曜璟庭，而約公里外則是保利和樾天匯與保利建工海玥天匯項(xiàng)目。

中海海上和集與瑞仕云曜璟庭附近配套齊全，步行可至紫荊廣場、君欣時(shí)代廣場、旭輝mall等成熟商業(yè)體和三甲醫(yī)院（新華醫(yī)院），區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)中小學(xué)（打一、許五等）教育資源聚集，稍稍多花一些時(shí)間，就能“蹭”到隔壁虹口區(qū)瑞虹天地商圈，太陽宮、月亮灣、星星堂等高端商業(yè)體同樣能視為周邊配套。

相較而言，保利和樾天匯與保利建工海玥天匯項(xiàng)目則處于楊浦區(qū)東外灘范圍，盡管該區(qū)域規(guī)劃前景來自楊浦濱江的產(chǎn)業(yè)帶，以重磅產(chǎn)業(yè)、高端產(chǎn)業(yè)和高薪置業(yè)人口為主，但目前近距離商業(yè)配套及教育配套稍顯弱勢。

在建中的中海海上和集項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

記者在現(xiàn)場看到，保利和樾天匯的雙子塔位于同一地塊，向東是商業(yè)規(guī)模不大的百聯(lián)濱江，未來還有隔壁仁恒海上源項(xiàng)目的配建商業(yè)，周邊配套有普通中小學(xué)，醫(yī)療配套則是上述鞍山商圈的三甲醫(yī)院，但5分鐘的車程仍算得上便利。

雖然都是名副其實(shí)的地鐵盤，但在區(qū)域內(nèi)仍然有著較大的交通差異：距中海海上和集與瑞仕云曜璟庭最近的地鐵站是8號(hào)線鞍山新村站，步行約770米即可進(jìn)站，前往上海市中心核心地段更為便捷。

保利越秀和樾天匯與保利建工海玥天匯位于周家嘴路以南，緊鄰仁恒海上源，距離最近的是地鐵12號(hào)線寧國路站。據(jù)記者實(shí)測，從地鐵站步行至和樾天匯和海玥天匯兩個(gè)項(xiàng)目約500米，大約7-10分鐘。

在這四個(gè)項(xiàng)目的中間位置，一條北橫通道能夠串聯(lián)起虹口北外灘、靜安大悅城、普陀長風(fēng)板塊、北新涇等多個(gè)商圈及CBD，是上海內(nèi)環(huán)、中環(huán)最重要的城市快速路之一。通過這里能便捷直達(dá)北區(qū)包括北外灘、靜安不夜城、中山公園以及長風(fēng)板塊在內(nèi)的所有城市CBD。

記者在上下班高峰時(shí)段觀察發(fā)現(xiàn)，中海海上和集與瑞仕云曜璟庭由于東側(cè)的許昌路和南側(cè)的飛虹路較為狹窄，道路擁堵或成為業(yè)主最頭疼的事。而保利越秀和樾天匯附近的眉州路、平?jīng)雎奋嚵飨鄬^少，擁堵程度較低，但在公交出行上有一定的劣勢。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝