區(qū)域新盤觀察 | 地處科創(chuàng)概念加持的上海浦東新場板塊，同潤欣匯名邸為何銷售“涼涼”？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一紙官方公告將上海浦東新區(qū)張江科學(xué)城的規(guī)劃面積增加125平方公里，也讓原本以江南古鎮(zhèn)為特色的新場板塊平添了科創(chuàng)活力。

根據(jù)《上海市張江科學(xué)城發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，未來五年，上海將推動張江科學(xué)城擴(kuò)區(qū)提質(zhì)，形成一個城市副中心、兩個科技創(chuàng)新核的空間布局。規(guī)劃區(qū)域最南側(cè)延伸到下鹽公路，也就是新場板塊北部。

盡管有著“張江南”概念的加持，不過新場板塊的一些樓盤項目并未能吸引購房者為之買單。如位于滬南公路附近的同潤欣匯名邸于日前開盤，由于認(rèn)購客戶數(shù)量太少，臨時取消公證搖號而改為順銷。

10月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢上海網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺發(fā)現(xiàn)，同潤欣匯名邸的住宅套數(shù)備案共508套，還剩399套房源可售，3個月網(wǎng)簽去化率僅約兩成。在上海樓市整體表現(xiàn)不錯的背景下，同潤欣匯名邸為何銷售如此慘淡？當(dāng)日下午，記者來到該項目現(xiàn)場一探究竟。

同潤欣匯名邸現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

位置偏遠(yuǎn) 公共交通難出行

同潤欣匯名邸位于浦東新區(qū)新場板塊，距離上海知名景區(qū)新場古鎮(zhèn)往東大約1公里。

根據(jù)上海市政府原先批復(fù)同意的張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃，區(qū)域范圍約95平方公里，涵蓋張江、康橋東部、周浦東部和新場北部。去年7月，《上海市張江科學(xué)城發(fā)展“十四五”規(guī)劃》正式發(fā)布，區(qū)域范圍更是擴(kuò)大到220平方公里，浦東新區(qū)的更多區(qū)域板塊納入進(jìn)來，打造自主創(chuàng)新新高地，建設(shè)國際一流科學(xué)城。

區(qū)域規(guī)劃政策的出臺，充分激活了新場板塊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不少住宅樓盤拔地而起，且銷售火熱。而同潤欣匯名邸卻是處于新場板塊南部，踩在不上不下的尷尬位置。

10月21日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了解到，同潤欣匯名邸正在推售的是一期項目，工地上建設(shè)的是3棟16~17層高層住宅和5棟6層的疊加別墅，高層的腳手架和塔吊還未完全拆除。

同潤欣匯名邸現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

交通區(qū)位方面，同潤欣匯名邸靠近滬蘆高速，小區(qū)出口即為滬南公路。距離項目最近的新場地鐵站約2.5公里，駕車約6分鐘，公交車接駁需要3個站點(diǎn)。項目位于周浦和上海迪士尼度假區(qū)南面，屬于上海的遠(yuǎn)郊盤，從新場地鐵站到市中心人民廣場需要1小時8分鐘。

售樓處現(xiàn)場的一位置業(yè)顧問向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，同潤欣匯名邸為全裝修交付，目前一期所建的樓棟均已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計2024年3月交付，“戶型方正，得房率較高，共有388套高層房源和120套疊加別墅，容積率2.0，綠地率約35%。”

不過，雖說是裝修交付，記者看完實(shí)體樣板房發(fā)現(xiàn)，同潤欣匯名邸交付的裝修品牌表現(xiàn)一般，不配備中央空調(diào)、地暖和新風(fēng)系統(tǒng)，隨之贈送的是客廳和房間的空調(diào)。而且，進(jìn)出同潤欣匯名邸看房并不方便，售樓處設(shè)在項目北側(cè)滬南公路旁，入口狹窄不太起眼。項目西北角是新場污水泵站，與小區(qū)部分樓棟相鄰。

滬南公路是浦東新區(qū)中部各個城鎮(zhèn)圈組團(tuán)連接的重要交通紐帶，車流量比較高。今年年初，滬南公路改建作為上海市重大工程開始啟動，全長約18.2公里，改建工程預(yù)計2023年5月竣工，全線達(dá)到雙向6車道規(guī)模。

不過，對于新樓盤同潤欣匯名邸來說，售樓處門外看到的景象即是：豎立起來的工地圍擋連綿數(shù)百米，不斷來往的大貨車揚(yáng)起滿滿灰塵。購房者未來需要考慮的還有噪音問題。

同潤欣匯名邸旁來往的大貨車  圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

配套資源方面，同潤欣匯名邸周邊1公里有新場實(shí)驗小學(xué)（新城校區(qū)）、新城幼兒園和新場實(shí)驗中學(xué)，新場社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和新場醫(yī)學(xué)中心（三甲），滿足業(yè)主普通的就醫(yī)需求。小區(qū)東邊有一處開發(fā)多年的商業(yè)綜合體中優(yōu)城市廣場，但是里面營業(yè)場館較少。

開盤遇冷，價格優(yōu)勢不高

在上海網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺第二批次和第四批次披露的集中供應(yīng)新盤，同潤欣匯名邸均榜上有名。先推出均價為49580元/平方米的高層房源，價格除了臨港，屬于同一批次的較低水平。之后推出的，則是均價59450元/平方米的疊加別墅。

9月27日，同潤欣匯名邸原計劃在上海市東方公證處舉行開盤銷售搖號排序活動，結(jié)果推出的120 套房源僅4組意向認(rèn)購客戶，認(rèn)購比約 3.3%。因登記認(rèn)購期間認(rèn)購客戶數(shù)量較少，該項目決定不再采取以公證搖號排序的方式確定選購房屋順序，并且申請撤銷活動現(xiàn)場監(jiān)督公證。

來源：上海同潤官微

事實(shí)上，據(jù)東方公證處信息，該項目在認(rèn)購期間僅收到90組意向認(rèn)購，認(rèn)購率約23%。

與項目周邊的小區(qū)相比，同潤欣匯名邸在價格方面的優(yōu)勢并不高。上海中原地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，與同潤欣匯名邸一街之隔的東方冠郡小區(qū)，二手房均價為3萬~4萬元/平方米，北面的絲廬雅苑小區(qū)二手房均價為4萬元/平方米，萬科清林徑的二手房均價4.13萬元/平方米。

同潤欣匯名邸網(wǎng)簽情況 來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)

新盤方面，與之對比的是北面最近的中糧首創(chuàng)禧瑞祥云項目。該項目是今年上海第三批次集中供應(yīng)的新盤之一，彼時共推出89~130平方米的疊墅房源268套，均價5.8萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢上海網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺發(fā)現(xiàn)，截至發(fā)稿，中糧首創(chuàng)禧瑞祥云項目共備案住宅套數(shù)648套，已售住宅套數(shù)437套，網(wǎng)簽去化率約67%。而同潤欣匯名邸的住宅套數(shù)備案共508套，還剩399套房源可售，網(wǎng)簽去化率僅為21%。

中糧首創(chuàng)禧瑞祥云網(wǎng)簽情況 來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)

上述置業(yè)顧問介紹，同潤欣匯名邸由上海同潤投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱上海同潤）開發(fā)，在上海松江、浦東等區(qū)域開發(fā)了多處樓盤。目前，同潤藍(lán)美俊庭、同潤金色橘苑、同潤玫瑰芳苑等項目在同步銷售中，其中同潤加州和同潤玫瑰園等項目已售罄交房。

“公司發(fā)展步伐穩(wěn)健，項目大多是以自有資金開發(fā)，不用擔(dān)心后期交房的問題。”該名置業(yè)顧問向記者表示。

企查查信息顯示，上海同潤1997年注冊于崇明區(qū)，是由房地產(chǎn)投資、土地開發(fā)、工程土建、裝飾配套各類專業(yè)公司組合的集團(tuán)型企業(yè)。

值得一提的是，在今年6月1日的上海第一批次集中供地出讓中，新場鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東單元（PDXC-02）09B-02地塊吸引了中環(huán)集團(tuán)、金橋集團(tuán)和上海同潤三家企業(yè)的爭奪，競拍進(jìn)入一次書面報價環(huán)節(jié)后最終經(jīng)過一輪報價，被在場唯一的民營企業(yè)上海同潤以最小價差競得，成交總價14.55億元，樓面價22274元/平方米，溢價率8.49%，房地聯(lián)動價48000元/平方米。

正在施工中的同潤欣匯名邸二期  圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

該地塊的位置緊靠同潤欣匯名邸，也是該項目的二期，目前正在緊鑼密鼓地施工，預(yù)計明年入市。屆時能否一改一期銷售表現(xiàn)的頹勢，將是上海同潤不得不考慮的問題。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝