區(qū)域樓盤觀察 | 深圳東部樓盤年底“搶收”：有的“地板價”吸客，有的賣出區(qū)域最高價“求少賠”

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“項(xiàng)目備案單價價2萬多，打完折只要1.7萬，之前都是本地人來看的多，上月開通地鐵14號線后，福田和南山的客戶多了起來。”御景薈都銷售人員介紹道。

東進(jìn)熱潮下，房企紛紛加倉布局龍崗、坪山。如旭輝首進(jìn)深圳的項(xiàng)目便選擇與花樣年合作開發(fā)坪山圍地塊；信達(dá)聯(lián)合體于2015年拿下當(dāng)時的坪山地王；新城控股2020年末與佳兆業(yè)合作競得坪山燕子湖地塊。

11月9日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪深圳東部多個熱點(diǎn)板塊樓盤發(fā)現(xiàn)，原本也能頻現(xiàn)日光盤的東部，在樓市降溫下新房庫存清貨壓力越來越大。臨近年底，各樓盤更是加緊“搶收”，有項(xiàng)目賣出“地板價”求客，而有項(xiàng)目則堅持區(qū)域價格“天花板價”只求少賠。

值得注意的是，上述新盤項(xiàng)目幾乎都啟動了中介帶客渠道。記者在多個項(xiàng)目售樓處看到，現(xiàn)場均設(shè)置有中介公司駐場接待點(diǎn)；有項(xiàng)目售樓部晚上7點(diǎn)多仍燈火通明，主管帶著銷售人員進(jìn)行加急培訓(xùn)。

“地板價”1.7萬元/平米起

“14號線地鐵口最便宜的綜合體大盤御景薈都，折后單價1.7萬元/平米起，總價60萬元起，現(xiàn)場人氣很旺，停車場都沒位置停車了，當(dāng)天就賣了17套房源，10月份項(xiàng)目銷售超200套。”中介李先生在社交平臺上如此分享。

1.7萬元起的“地板價”通過深圳各大中介推廣后確實(shí)取得了比較理想的效果。對樓市并不十分關(guān)注的向陽，在接到中介微信推薦后就開始向熟悉地產(chǎn)的朋友咨詢。

御景薈都售樓部的購房者 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

向陽先是驚喜能有這樣的低價，但繼續(xù)了解后得知，該樓盤曾是恒大與京基的合作項(xiàng)目，因擔(dān)心后續(xù)會有交樓問題以及產(chǎn)品的公寓屬性，向陽最終放棄了選購。

11月9日，記者以購房者身份實(shí)地走訪了御景薈都項(xiàng)目。從新開通的深圳地鐵14號地鐵南約站出來，沿著馬路走200米左右，便是御景薈都項(xiàng)目售樓處。掃碼進(jìn)入到售樓處，首先映入眼簾的是門口處一排長長的辦公桌椅，多個中介工作人員正在現(xiàn)場辦公。

登記資料后，一位駐場的內(nèi)場銷售人員給記者講述了片區(qū)發(fā)展后，又帶著記者看了幾套樣板間。該銷售人員極力推薦適合投資的37平方米小戶型，層高約為3.6米，被分隔為客廳和復(fù)式的臥室，不過記者站上第二層復(fù)式臥室卻無法伸直腰背。

御景薈都售樓部的中介接待點(diǎn) 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

對此銷售人員解釋說，“3.6米的層高做成復(fù)式確實(shí)會遇到這種問題，但一般主要活動空間在樓下客廳。”銷售人員還表示，項(xiàng)目得房率60%~63%，房租可租2000~2300元/月。

而在另一個60多平方米的三房戶型中，銷售人員推薦說，“其中被分隔出的一個房間可用作儲物間，等辦理完手續(xù)居住后，可申請民水民電。”不過，該銷售人員也坦言，復(fù)式的居住適宜性相對平層住宅確實(shí)稍弱。

“特價房僅限指定戶型”

隨后，該銷售人員介紹，相比其他商業(yè)公寓的五成首付，他們項(xiàng)目可以做到4.5成首付，并為記者計算了一套37平方米房源的價格：備案總價74.4萬元，現(xiàn)場95折后總價為68.5萬元，優(yōu)惠降幅約6萬元。

記者注意到，該套房源打折后單價超過了1.8萬元/平方米，并非廣告宣傳中的1.7萬元/平方米。該銷售人員解釋，那是幾套特價房源，一般是朝北或者低樓層，單價1.7萬元/平方米起，其他好的樓層和朝向要2萬元/平方米以上。“特價房目前已經(jīng)被預(yù)定賣完了，之前總價50多萬的也沒有了。”

在現(xiàn)場的銷控表上，大量房源已被貼上了紅色的“已售”標(biāo)簽。

對于購房者擔(dān)憂的交付問題，該名銷售人員解釋說，之前是京基、恒大和南約股份三家公司合作開發(fā)，恒大出現(xiàn)資金鏈問題后，已經(jīng)完成切割徹底退出了，項(xiàng)目現(xiàn)場由京基操盤，不會存在交樓問題。

御景薈都售樓部的沙盤 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

記者查詢深圳市住建局官網(wǎng)獲悉，御景薈都于2021年7月30日獲得預(yù)售證，開發(fā)企業(yè)為深圳市百納投資有限公司，2019年通過協(xié)議受讓獲得該宗地塊的開發(fā)權(quán)，房屋用途為商務(wù)公寓和商業(yè)，預(yù)售套數(shù)超3500套。該項(xiàng)目已網(wǎng)簽房源多集中在1棟，2棟房源均為期房待售狀態(tài)。

啟信寶顯示，深圳市百納投資有限公司成立于1998年，法定代表人為邱洞明，由深圳市晶南餐飲管理有限公司100%持股，股權(quán)穿透后，實(shí)控人顯示為京基地產(chǎn)代理公司，這也與現(xiàn)場銷售人員介紹的項(xiàng)目現(xiàn)狀相符。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，御景薈都10月份售出公寓124套，成交均價約3萬元/平方米，套均價約121萬元/套。而9月份該項(xiàng)目僅售出了22套公寓。

對于現(xiàn)場銷控表與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的差異情況，及獲得預(yù)售證一年之久部分樓棟仍為零網(wǎng)簽等問題，上述銷售人員表示，“我們9月才開盤，好多按揭的房源還沒審批完，所以網(wǎng)簽不了，銀行審批需要1-2個月。”

毛坯房賣出區(qū)域封頂價

與御景薈都打出低價折扣快消不同，信達(dá)金尊府項(xiàng)目則以區(qū)域最高備案限價銷售，在售94~143平方米的三房到四房戶型，有著更高的總價和單價。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪時發(fā)現(xiàn)，信達(dá)金尊府位于坪山區(qū)中山大道及錦龍大道交匯處東南側(cè)，距離建設(shè)中的深圳地鐵14號東部快線錦龍站約500米。東側(cè)為中山小學(xué)和中學(xué)，西側(cè)緊鄰錦龍大道，周邊有力高君御國際、京基御景印象、龍光玖云著等次新盤，以及佳華沙湖廣場等待入市新盤。

信達(dá)金尊府售樓部的沙盤 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

記者注意到，該項(xiàng)目最早備案和對外宣傳項(xiàng)目名稱為信達(dá)泰禾金尊府，不過目前售樓處和小區(qū)入口的標(biāo)識，均顯示為是“信達(dá)金尊府”。

現(xiàn)場置業(yè)顧問告訴記者，目前在售有三種戶型，毛坯現(xiàn)房交付，其中94平方米三房總價約375萬-390萬元，115平方米四房總價約460萬-480萬元，143平方米四房總價約590萬-605萬元，單價區(qū)間在3.9萬~4.3萬元/平方米。

對于價格，置業(yè)顧問表示，2015年拿地時樓面價就達(dá)2.5萬元/平方米，“現(xiàn)在只能以區(qū)域最高備案價賣，少賠些，也沒有額外折扣。“

據(jù)悉，金尊府項(xiàng)目用地于2015年12月底由信達(dá)+深圳坤潤投資以30.3億元聯(lián)合取得，2016年引入泰禾代建，規(guī)劃總建面約23萬平方米，由9棟高層建筑、1棟幼兒園、2層地下室、沿街商業(yè)及配套用房組成。

此后泰禾曝出資金鏈問題后，金尊府被信達(dá)完全接手，直到去年9月才正式對外銷售。“目前94平米三房還有少量戶型可選，其他面積段戶型要多些。”上述置業(yè)顧問介紹說。

信達(dá)金尊府現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

雖然信達(dá)金尊府現(xiàn)房銷售有一定優(yōu)勢，但周邊即將入市的大量房源，一定程度上加大了該項(xiàng)目的銷售難度。如距離金尊府不到一公里的佳華沙湖廣場，被稱作坪山最大的舊改項(xiàng)目，目前正在緊鑼密鼓準(zhǔn)備入市。

11月9日晚7時左右，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場看到，佳華沙湖廣場項(xiàng)目售樓部里仍燈火通明，主管帶著所有銷售人員進(jìn)行加急培訓(xùn)。

晚上7點(diǎn)的佳華沙湖廣場售樓部仍燈火通明 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

現(xiàn)場銷售人員告訴記者，“我們還沒有拿正式拿預(yù)售證，正在全力蓄客階段，有超1500多套住宅可售，吹風(fēng)價約4萬/平方米，戶型為69-118平方米的2-4房。”該項(xiàng)目預(yù)計于2025年精裝交付，同時項(xiàng)目還規(guī)劃有公寓、商業(yè)和辦公。

當(dāng)被問及該項(xiàng)目與周邊信達(dá)金尊府等現(xiàn)房和次新房優(yōu)勢時，上述銷售人員反問道，“泰禾都爛尾了，又開始賣了嗎？”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝