區(qū)域樓盤(pán)觀察 | 深圳東部樓盤(pán)年底“搶收”：有的“地板價(jià)”吸客，有的賣出區(qū)域最高價(jià)“求少賠”

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“項(xiàng)目備案單價(jià)價(jià)2萬(wàn)多，打完折只要1.7萬(wàn)，之前都是本地人來(lái)看的多，上月開(kāi)通地鐵14號(hào)線后，福田和南山的客戶多了起來(lái)。”御景薈都銷售人員介紹道。

東進(jìn)熱潮下，房企紛紛加倉(cāng)布局龍崗、坪山。如旭輝首進(jìn)深圳的項(xiàng)目便選擇與花樣年合作開(kāi)發(fā)坪山圍地塊；信達(dá)聯(lián)合體于2015年拿下當(dāng)時(shí)的坪山地王；新城控股2020年末與佳兆業(yè)合作競(jìng)得坪山燕子湖地塊。

11月9日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪深圳東部多個(gè)熱點(diǎn)板塊樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，原本也能頻現(xiàn)日光盤(pán)的東部，在樓市降溫下新房庫(kù)存清貨壓力越來(lái)越大。臨近年底，各樓盤(pán)更是加緊“搶收”，有項(xiàng)目賣出“地板價(jià)”求客，而有項(xiàng)目則堅(jiān)持區(qū)域價(jià)格“天花板價(jià)”只求少賠。

值得注意的是，上述新盤(pán)項(xiàng)目幾乎都啟動(dòng)了中介帶客渠道。記者在多個(gè)項(xiàng)目售樓處看到，現(xiàn)場(chǎng)均設(shè)置有中介公司駐場(chǎng)接待點(diǎn)；有項(xiàng)目售樓部晚上7點(diǎn)多仍燈火通明，主管帶著銷售人員進(jìn)行加急培訓(xùn)。

“地板價(jià)”1.7萬(wàn)元/平米起

“14號(hào)線地鐵口最便宜的綜合體大盤(pán)御景薈都，折后單價(jià)1.7萬(wàn)元/平米起，總價(jià)60萬(wàn)元起，現(xiàn)場(chǎng)人氣很旺，停車場(chǎng)都沒(méi)位置停車了，當(dāng)天就賣了17套房源，10月份項(xiàng)目銷售超200套。”中介李先生在社交平臺(tái)上如此分享。

1.7萬(wàn)元起的“地板價(jià)”通過(guò)深圳各大中介推廣后確實(shí)取得了比較理想的效果。對(duì)樓市并不十分關(guān)注的向陽(yáng)，在接到中介微信推薦后就開(kāi)始向熟悉地產(chǎn)的朋友咨詢。

御景薈都售樓部的購(gòu)房者 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

向陽(yáng)先是驚喜能有這樣的低價(jià)，但繼續(xù)了解后得知，該樓盤(pán)曾是恒大與京基的合作項(xiàng)目，因擔(dān)心后續(xù)會(huì)有交樓問(wèn)題以及產(chǎn)品的公寓屬性，向陽(yáng)最終放棄了選購(gòu)。

11月9日，記者以購(gòu)房者身份實(shí)地走訪了御景薈都項(xiàng)目。從新開(kāi)通的深圳地鐵14號(hào)地鐵南約站出來(lái)，沿著馬路走200米左右，便是御景薈都項(xiàng)目售樓處。掃碼進(jìn)入到售樓處，首先映入眼簾的是門(mén)口處一排長(zhǎng)長(zhǎng)的辦公桌椅，多個(gè)中介工作人員正在現(xiàn)場(chǎng)辦公。

登記資料后，一位駐場(chǎng)的內(nèi)場(chǎng)銷售人員給記者講述了片區(qū)發(fā)展后，又帶著記者看了幾套樣板間。該銷售人員極力推薦適合投資的37平方米小戶型，層高約為3.6米，被分隔為客廳和復(fù)式的臥室，不過(guò)記者站上第二層復(fù)式臥室卻無(wú)法伸直腰背。

御景薈都售樓部的中介接待點(diǎn) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

對(duì)此銷售人員解釋說(shuō)，“3.6米的層高做成復(fù)式確實(shí)會(huì)遇到這種問(wèn)題，但一般主要活動(dòng)空間在樓下客廳。”銷售人員還表示，項(xiàng)目得房率60%~63%，房租可租2000~2300元/月。

而在另一個(gè)60多平方米的三房戶型中，銷售人員推薦說(shuō)，“其中被分隔出的一個(gè)房間可用作儲(chǔ)物間，等辦理完手續(xù)居住后，可申請(qǐng)民水民電。”不過(guò)，該銷售人員也坦言，復(fù)式的居住適宜性相對(duì)平層住宅確實(shí)稍弱。

“特價(jià)房?jī)H限指定戶型”

隨后，該銷售人員介紹，相比其他商業(yè)公寓的五成首付，他們項(xiàng)目可以做到4.5成首付，并為記者計(jì)算了一套37平方米房源的價(jià)格：備案總價(jià)74.4萬(wàn)元，現(xiàn)場(chǎng)95折后總價(jià)為68.5萬(wàn)元，優(yōu)惠降幅約6萬(wàn)元。

記者注意到，該套房源打折后單價(jià)超過(guò)了1.8萬(wàn)元/平方米，并非廣告宣傳中的1.7萬(wàn)元/平方米。該銷售人員解釋，那是幾套特價(jià)房源，一般是朝北或者低樓層，單價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米起，其他好的樓層和朝向要2萬(wàn)元/平方米以上。“特價(jià)房目前已經(jīng)被預(yù)定賣完了，之前總價(jià)50多萬(wàn)的也沒(méi)有了。”

在現(xiàn)場(chǎng)的銷控表上，大量房源已被貼上了紅色的“已售”標(biāo)簽。

對(duì)于購(gòu)房者擔(dān)憂的交付問(wèn)題，該名銷售人員解釋說(shuō)，之前是京基、恒大和南約股份三家公司合作開(kāi)發(fā)，恒大出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題后，已經(jīng)完成切割徹底退出了，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)由京基操盤(pán)，不會(huì)存在交樓問(wèn)題。

御景薈都售樓部的沙盤(pán) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

記者查詢深圳市住建局官網(wǎng)獲悉，御景薈都于2021年7月30日獲得預(yù)售證，開(kāi)發(fā)企業(yè)為深圳市百納投資有限公司，2019年通過(guò)協(xié)議受讓獲得該宗地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，房屋用途為商務(wù)公寓和商業(yè)，預(yù)售套數(shù)超3500套。該項(xiàng)目已網(wǎng)簽房源多集中在1棟，2棟房源均為期房待售狀態(tài)。

啟信寶顯示，深圳市百納投資有限公司成立于1998年，法定代表人為邱洞明，由深圳市晶南餐飲管理有限公司100%持股，股權(quán)穿透后，實(shí)控人顯示為京基地產(chǎn)代理公司，這也與現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹的項(xiàng)目現(xiàn)狀相符。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，御景薈都10月份售出公寓124套，成交均價(jià)約3萬(wàn)元/平方米，套均價(jià)約121萬(wàn)元/套。而9月份該項(xiàng)目?jī)H售出了22套公寓。

對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)銷控表與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的差異情況，及獲得預(yù)售證一年之久部分樓棟仍為零網(wǎng)簽等問(wèn)題，上述銷售人員表示，“我們9月才開(kāi)盤(pán)，好多按揭的房源還沒(méi)審批完，所以網(wǎng)簽不了，銀行審批需要1-2個(gè)月。”

毛坯房賣出區(qū)域封頂價(jià)

與御景薈都打出低價(jià)折扣快消不同，信達(dá)金尊府項(xiàng)目則以區(qū)域最高備案限價(jià)銷售，在售94~143平方米的三房到四房戶型，有著更高的總價(jià)和單價(jià)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，信達(dá)金尊府位于坪山區(qū)中山大道及錦龍大道交匯處東南側(cè)，距離建設(shè)中的深圳地鐵14號(hào)東部快線錦龍站約500米。東側(cè)為中山小學(xué)和中學(xué)，西側(cè)緊鄰錦龍大道，周邊有力高君御國(guó)際、京基御景印象、龍光玖云著等次新盤(pán)，以及佳華沙湖廣場(chǎng)等待入市新盤(pán)。

信達(dá)金尊府售樓部的沙盤(pán) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

記者注意到，該項(xiàng)目最早備案和對(duì)外宣傳項(xiàng)目名稱為信達(dá)泰禾金尊府，不過(guò)目前售樓處和小區(qū)入口的標(biāo)識(shí)，均顯示為是“信達(dá)金尊府”。

現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，目前在售有三種戶型，毛坯現(xiàn)房交付，其中94平方米三房總價(jià)約375萬(wàn)-390萬(wàn)元，115平方米四房總價(jià)約460萬(wàn)-480萬(wàn)元，143平方米四房總價(jià)約590萬(wàn)-605萬(wàn)元，單價(jià)區(qū)間在3.9萬(wàn)~4.3萬(wàn)元/平方米。

對(duì)于價(jià)格，置業(yè)顧問(wèn)表示，2015年拿地時(shí)樓面價(jià)就達(dá)2.5萬(wàn)元/平方米，“現(xiàn)在只能以區(qū)域最高備案價(jià)賣，少賠些，也沒(méi)有額外折扣。“

據(jù)悉，金尊府項(xiàng)目用地于2015年12月底由信達(dá)+深圳坤潤(rùn)投資以30.3億元聯(lián)合取得，2016年引入泰禾代建，規(guī)劃總建面約23萬(wàn)平方米，由9棟高層建筑、1棟幼兒園、2層地下室、沿街商業(yè)及配套用房組成。

此后泰禾曝出資金鏈問(wèn)題后，金尊府被信達(dá)完全接手，直到去年9月才正式對(duì)外銷售。“目前94平米三房還有少量戶型可選，其他面積段戶型要多些。”上述置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)。

信達(dá)金尊府現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

雖然信達(dá)金尊府現(xiàn)房銷售有一定優(yōu)勢(shì)，但周邊即將入市的大量房源，一定程度上加大了該項(xiàng)目的銷售難度。如距離金尊府不到一公里的佳華沙湖廣場(chǎng)，被稱作坪山最大的舊改項(xiàng)目，目前正在緊鑼密鼓準(zhǔn)備入市。

11月9日晚7時(shí)左右，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，佳華沙湖廣場(chǎng)項(xiàng)目售樓部里仍燈火通明，主管帶著所有銷售人員進(jìn)行加急培訓(xùn)。

晚上7點(diǎn)的佳華沙湖廣場(chǎng)售樓部仍燈火通明 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者，“我們還沒(méi)有拿正式拿預(yù)售證，正在全力蓄客階段，有超1500多套住宅可售，吹風(fēng)價(jià)約4萬(wàn)/平方米，戶型為69-118平方米的2-4房。”該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2025年精裝交付，同時(shí)項(xiàng)目還規(guī)劃有公寓、商業(yè)和辦公。

當(dāng)被問(wèn)及該項(xiàng)目與周邊信達(dá)金尊府等現(xiàn)房和次新房?jī)?yōu)勢(shì)時(shí)，上述銷售人員反問(wèn)道，“泰禾都爛尾了，又開(kāi)始賣了嗎？”

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝