出售和退出大灣區(qū)多個(gè)項(xiàng)目后 世茂海峽如何守住“余糧”？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

粵港澳大灣區(qū)一直被大多數(shù)外來房企視為難以扎根的重鎮(zhèn)，在本地房企的夾擊和獨(dú)特的市場環(huán)境下，外來房企要想在大灣區(qū)占據(jù)一席之地均面臨過不小的阻力，有些更是折戟廣深。

但在巨大的市場規(guī)模和政策紅利吸引下，一些外來房企過去幾年仍愿意砸重金大舉進(jìn)軍大灣區(qū)市場。其中最引人矚目的就是“并購?fù)?rdquo;世茂集團(tuán)（HK00813，股價(jià)1.45港元，市值167.86億港元），其下屬的世茂海峽發(fā)展公司（以下簡稱世茂海峽）承接了世茂在華南并購的絕大多數(shù)資產(chǎn)包項(xiàng)目。

由此，世茂海峽開啟“狂飆”模式，2020年全年業(yè)績就邁入“千億”規(guī)模，在灣區(qū)的首年業(yè)績就突破400億元。不過在世茂集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)后，世茂海峽在灣區(qū)的項(xiàng)目資產(chǎn)去年也開始陸續(xù)出售，目前還有世茂天鵝灣、世茂廣州院子等持續(xù)多年的在售項(xiàng)目仍未清盤。

兩收購項(xiàng)目賣近3年

世茂海峽自2019年起開始迅速擴(kuò)張，粵港澳大灣區(qū)是重點(diǎn)突破和投資對(duì)象，其自稱是“將最優(yōu)資源傾注大灣區(qū)”。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，世茂集團(tuán)2019年在粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)貨值僅次于碧桂園，高于中海、萬科、保利發(fā)展。

其投資范圍也不限于地產(chǎn)，還包括酒店管理、商業(yè)運(yùn)營、文旅度假、文化、教育、科技、康養(yǎng)等領(lǐng)域，已成功打造了深圳世茂深港國際中心、世茂港珠澳口岸城、深圳前海世茂大廈、江門世茂碧海銀湖、廣州世茂天鵝灣等項(xiàng)目。

2020年~2021年上半年是世茂海峽的高光階段，2020年在世茂集團(tuán)全年3000億元的銷售額中，海峽發(fā)展區(qū)占比達(dá)到33%，列首位，高出第二位的浙江區(qū)域14.4個(gè)百分點(diǎn)。2021年上半年，海峽發(fā)展區(qū)銷售占比提升到37.7%。

這些項(xiàng)目的獲取途徑大多數(shù)源于對(duì)廣州老牌房企粵泰股份的項(xiàng)目收并購，以及泰禾、福晟的收并購。此外，世茂海峽還合并了原世茂華南公司旗下部分重要項(xiàng)目，如深圳前海世茂金融中心、深圳龍崗和坪山項(xiàng)目、廣州匯金中心項(xiàng)目等。

中指研究院統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，廣州世茂天鵝灣2022年成交套數(shù)為19套（位列TOP15），成交面積5057平方米，成交價(jià)格14.2萬/平方米，成交總金額約7.18億元。世茂海峽另一在售項(xiàng)目世茂廣州院子則未能上榜。

世茂天鵝灣項(xiàng)目為世茂收購的“粵泰資產(chǎn)包”數(shù)個(gè)項(xiàng)目之一，同時(shí)也屬于世茂海峽操盤的項(xiàng)目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站了解到，世茂天鵝灣項(xiàng)目在2020年3月取得預(yù)售證，預(yù)售總套數(shù)為168套。自2021年7月開始，世茂天鵝灣項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)交付。截至目前，項(xiàng)目仍有20套預(yù)售可售房源。

屬于“粵泰資產(chǎn)包”的另一項(xiàng)目廣州世茂天越，在2019年開盤后已經(jīng)售罄。接盤泰禾的世茂廣州院子在2020年3月獲批690套預(yù)售房源，在2022年仍有特價(jià)房源在售。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取的一份優(yōu)惠宣傳信息顯示，世茂廣州院子位于廣州遠(yuǎn)郊增城，項(xiàng)目在去年中還推出了一批優(yōu)惠房源，一口價(jià)總價(jià)在240萬~370萬元，較原總價(jià)的優(yōu)惠幅度在55萬~110萬元，折合均價(jià)約1.82萬至2.88萬元/平方米不等。

出售或退出多個(gè)項(xiàng)目

在世茂集團(tuán)爆發(fā)流動(dòng)性問題前后，世茂海峽在粵港澳大灣區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目也被擺上貨架。

2022年一開年，世茂集團(tuán)就將持有11年的廣州亞運(yùn)城股權(quán)作價(jià)18.445億元全部出售給中海，亞運(yùn)城項(xiàng)目原本歸屬于世茂海峽。

在世茂集團(tuán)2021年上半年的統(tǒng)計(jì)中，亞運(yùn)城項(xiàng)目的可售面積達(dá)到34.84萬平方米，不僅是世茂海峽，同時(shí)也是整個(gè)世茂集團(tuán)可售面積最多的項(xiàng)目。

2022年2月，深圳住建局網(wǎng)站信息顯示，世茂深港國際中心項(xiàng)目（備案名世茂之都）數(shù)百套公寓房源已被司法查封。記者了解到，這些房源分別在2020年、2021年獲批預(yù)售證。直至目前，這些房源仍未解封。世茂深港國際中心項(xiàng)目原本也在世茂集團(tuán)待售資產(chǎn)包中。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在2022年2月曾報(bào)道過，世茂深港國際中心由世茂集團(tuán)旗下公司世茂股份于2017年以239.43億元競得，最初規(guī)劃建設(shè)一棟700米超高層建筑，面市時(shí)間為2023年，計(jì)劃投資達(dá)500億元。

項(xiàng)目總貨值達(dá)629.04億元，已售84.25億元，剩余貨值544.79億元。世茂集團(tuán)利用該項(xiàng)目融資92.7億元，包括土地抵押、在建工程抵押和100%股權(quán)質(zhì)押。在待售名單中，世茂深港國際中心的對(duì)外是報(bào)價(jià)151.43億元。

除此之外，世茂方面還退出了原屬于“粵泰資產(chǎn)包”的深圳舊改項(xiàng)目。2022年3月，粵泰股份公告稱，公司控股子公司深圳市大新佳業(yè)投資發(fā)展有限公司、深圳市中浩豐投資發(fā)展有限公司與世茂房地產(chǎn)下屬公司廈門翎澤企業(yè)管理有限公司（以下簡稱廈門翎澤）等各方完成簽署《深圳賢合舊改項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓暨合作開發(fā)協(xié)議書之解除協(xié)議》及《債權(quán)債務(wù)確認(rèn)協(xié)議》等系列文件（以下統(tǒng)稱解除協(xié)議）。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，解除協(xié)議的原因在于深圳賢合舊改項(xiàng)目未按《合作開發(fā)協(xié)議書》約定的舊改時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn)，經(jīng)各方協(xié)商，同意提前終止就深圳賢合舊改項(xiàng)目的合作。廈門翎澤退出深圳賢合舊改項(xiàng)目后，該項(xiàng)目將由上市公司方主要負(fù)責(zé)開發(fā)。

過去幾年，世茂海峽是世茂集團(tuán)高歌猛進(jìn)大灣區(qū)的野心體現(xiàn)，一度引得業(yè)內(nèi)側(cè)目。從市場效果看，世茂海峽在大灣區(qū)也確實(shí)閃耀過，但野心不僅需要實(shí)力的匹配還得有時(shí)運(yùn)的奠基。世茂海峽目前在大灣區(qū)仍有“余糧”，堅(jiān)守或許也可能等來轉(zhuǎn)機(jī)。