每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-02-01 08:23:26
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 何小桃 陳夢妤
每平方米單價(jià)12萬元、13萬元、17萬元……是什么樣的神仙地塊,周圍云集了這么多超級豪宅?
2023年,上海土地市場開局不一般。
幾天前,上海悄悄甩出了一張“王炸”:北外灘核心地塊一組風(fēng)貌項(xiàng)目遴選結(jié)果公布,重量級住宅地塊,底價(jià)51.57億元,附帶極為苛刻的開發(fā)條件,但價(jià)值同樣充滿想象。
地塊現(xiàn)狀
去年年中,就有不少行業(yè)人士預(yù)測,2023年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)可能會(huì)以各種形式出現(xiàn)豪宅項(xiàng)目,而外灘、北外灘、東外灘,將是最容易出爆款的核心地塊。這一風(fēng)貌項(xiàng)目,會(huì)不會(huì)成為今年的“王炸級”高端住宅?
這是上海去年的超級地塊?? 實(shí)探!這個(gè)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)21萬/平的地塊有什么來頭?
周邊超級豪宅云集
1月30日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探發(fā)現(xiàn),該地塊位于周家嘴路舟山路,緊鄰地鐵4號線,步行可至北外灘商務(wù)區(qū),也是內(nèi)環(huán)內(nèi)不可多得的核心地塊。
距離該地塊2個(gè)路口,就是知名的瑞虹新城悅庭、瑞虹新城怡庭、中糧瑞虹海景壹號等知名高端住宅。根據(jù)鏈家平臺(tái)顯示,瑞虹新城怡庭最新一套住宅成交價(jià)格為3250萬元,單價(jià)超過17萬元/平方米。
地塊西面則是網(wǎng)紅盤“招商外灘璽”,2022年3月開盤價(jià)格為122500元/平方米。
來源:貝殼找房
此次遴選的兩幅土地并非緊密相連,而是間隔一座正在建設(shè)的中垠商業(yè)廣場。土地也不規(guī)則,hk356B-01地塊(138街坊)為梯形地塊,而hk311-01地塊則類似三角形。
hk311-01的開發(fā)指標(biāo)要求已經(jīng)達(dá)到了超高難度,除了僅1.35的低容積率外,“限高”要求更是苛刻:沿周家嘴路建筑檐口高度不超過15米,沿岳州路建筑檐口高度不超過9米。局部需有提高的,應(yīng)經(jīng)過歷史風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)專家委員會(huì)論證,具體以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段審定的方案為準(zhǔn)。
同時(shí),根據(jù)規(guī)劃建設(shè)要求,該地塊為成片風(fēng)貌保護(hù)街坊,規(guī)劃范圍內(nèi)均需進(jìn)行肌理保護(hù)。街坊內(nèi)部延續(xù)以主弄為核心的魚骨狀人行交通體系??偱獙挾纫藶?-8米,支弄寬度宜為3-4米,局部可適當(dāng)放寬,具體弄巷布局以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段審定的方案為準(zhǔn)。
地塊現(xiàn)存建筑
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦1月30日上午接受記者微信采訪時(shí)表示:“難度太大了,限高意味著這一地塊還是以聯(lián)排產(chǎn)品為主,一小部分四層到五層的花園洋房產(chǎn)品,極少量獨(dú)棟,全部做成獨(dú)棟項(xiàng)目還是很困難的。”
除了高度限制,hk311-01地塊還“包著”一座加油站,并且需要“讓開”一座商務(wù)樓。
根據(jù)遴選公告的答疑紀(jì)要,加油站將按控規(guī)要求拆除并在控規(guī)加油站范圍內(nèi)新建一座加油站,目前正在辦理規(guī)劃手續(xù),該新建加油站為二級加油站。
此外,hk356B街坊內(nèi)歷史建筑保護(hù)保留規(guī)模不小于2.14萬平方米(含hk311街坊歷史建筑保留保護(hù)規(guī)模0.34萬平方米),hk356B街坊內(nèi)歷史建筑保護(hù)更新規(guī)模不小于2.54萬平方米,真正是“瓷器店里捉老鼠”。
成本高!高!高!
“市中心做這種產(chǎn)品,最大的問題就是歷史風(fēng)貌保護(hù),成本非常高。”盧文曦指出。
經(jīng)過遴選,本次談選項(xiàng)目最終實(shí)施主體為:上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下稱金橋)和上海北商發(fā)企業(yè)服務(wù)有限公司(下稱北商)聯(lián)合體。
來源:上海市虹口區(qū)人民政府
“類似的舊改,都是國資委平臺(tái)再聯(lián)合一家央國企來承接,民營房企一般很難進(jìn)行開發(fā),畢竟里邊涉及很多細(xì)節(jié),哪怕在建造過程中涉及一些文保方面的小技術(shù)問題,開發(fā)成本也會(huì)大大增加甚至翻倍,成本風(fēng)險(xiǎn)非常大。”
來源:上海市虹口區(qū)人民政府
相比瑞安房地產(chǎn)2022年獲得的楊浦區(qū)舊改項(xiàng)目開發(fā)權(quán),盧文曦也坦言,像這類地段更好、地形更為完整的舊改項(xiàng)目,對開發(fā)企業(yè)而言更有價(jià)值。
2022年10月25日,“舊改大戶”楊浦區(qū)用歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目刷新了上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的最高紀(jì)錄。楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊(平?jīng)鼋值?街坊)實(shí)施主體被確定為瑞安房地產(chǎn)(持股60%)和楊樹浦置業(yè)(持股40%)。當(dāng)時(shí)21萬元/平方米的房地聯(lián)動(dòng)價(jià),刷新了市場對上海房價(jià)的預(yù)期。而此次虹口區(qū)嘉興路街道兩幅地塊出讓,選擇了不公開房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。
“楊浦緊鄰虹口,瑞安在虹口區(qū)進(jìn)行的城市更新非常被認(rèn)可,政府期望通過引進(jìn)高端開發(fā)品牌來提升區(qū)域內(nèi)的整體開發(fā)水平,同時(shí)這塊地的開發(fā)價(jià)值和預(yù)期利潤也更高。相比之下,嘉興路街道這塊地開發(fā)比較傷腦筋,即使在公開土地市場上,也未必有企業(yè)主動(dòng)競拍。”
“考慮到開發(fā)成本、開發(fā)難度,這個(gè)王炸地塊不見得給開發(fā)商帶來多高利潤,所以由國資平臺(tái)來開發(fā)比較合適,利潤未必是他們首要考慮的,反而是把地標(biāo)性產(chǎn)品做出來,為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)更重要。”
如前所述,此次遴選并未公開房地聯(lián)動(dòng)價(jià),市場也無法判斷這兩家房企究竟是撿到了皮夾,還是啃了塊“硬骨頭”。
事實(shí)上,從金橋和北商這兩家公司的角度來看,未來如果想要深度參與上海城市更新,這一次超高難度的舊改開發(fā)經(jīng)驗(yàn)就顯得尤為重要。
“上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、中環(huán)甚至外環(huán)仍然有著大量城市更新空間,而城市更新和普通商業(yè)住宅開發(fā)的難度不可同日而語,大型地標(biāo)性舊改的操盤經(jīng)驗(yàn)是企業(yè)未來參與競爭的絕對加分項(xiàng)。”盧文曦說。
記者|包晶晶 編輯|何小桃 陳夢妤 杜波
校對|王月龍
內(nèi)文、封面圖源:每經(jīng)記者 包晶晶 攝
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