地產(chǎn)“黑馬”建發(fā)股價(jià)閃崩，前一天官宣擬收購(gòu)美凱龍不超過(guò)30%股份

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一紙收購(gòu)公告，讓2022年躋身房企TOP10的建發(fā)股份（SH600153，股價(jià)13.5元，市值405.7億元）股價(jià)遭遇了2023年首次跌停。

1月8日，建發(fā)股份發(fā)布公告稱，公司正籌劃通過(guò)現(xiàn)金方式協(xié)議收購(gòu)紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱美凱龍）不超過(guò)30%的股份。本次交易完成后，建發(fā)可能成為美凱龍的控股股東。

然而，資本市場(chǎng)似乎并不看好這筆交易。1月9日早間開(kāi)盤后，建發(fā)股價(jià)連續(xù)下跌，一度跌停。截至收盤，建發(fā)股價(jià)報(bào)13.50元/股，跌幅達(dá)9.58%，市值蒸發(fā)43億元。

1月9日建發(fā)股價(jià)表現(xiàn) 來(lái)源：百度股市通

股價(jià)一度跌停

建發(fā)股份此次將擴(kuò)張目標(biāo)瞄準(zhǔn)了商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

1月8日，建發(fā)股份發(fā)布重要公告，稱其正在籌劃通過(guò)現(xiàn)金方式協(xié)議收購(gòu)紅星美凱龍不超過(guò)30%的股份。

根據(jù)公告，截至2022年12月31日，美凱龍總股本4354732673股，包括A股3613447039股（占總股本比例82.98%）及H股741285634股（占總股本比例17.02%）。紅星控股直接持有美凱龍2618081007股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動(dòng)人西藏奕盈企業(yè)管理有限公司、車建興、陳淑紅、車建芳等合計(jì)共持有美凱龍18607640股，占總股本的0.43%。合計(jì)持股量為60.55%。

來(lái)源：建發(fā)股份公告

但美凱龍?jiān)?022年12月26日發(fā)布的公告就稱，紅星控股擬計(jì)劃通過(guò)集中競(jìng)價(jià)、大宗交易方式減持公司股份共計(jì)不超過(guò)美凱龍股本的3%的股份；西藏奕盈同樣計(jì)劃通過(guò)集中競(jìng)價(jià)、大宗交易方式清倉(cāng)美凱龍的股票。

若減持計(jì)劃完成后，紅星控股持有美凱龍的股份數(shù)將下降至57.14%。這也意味著，建發(fā)股份在收購(gòu)30%股份后，將一躍成為美凱龍控股股東，而一旦建發(fā)股份繼續(xù)提高持股量，根據(jù)相關(guān)規(guī)則就需向公司所有股東發(fā)出全面要約。

另?yè)?jù)美凱龍2022年年中報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)了94家自營(yíng)商場(chǎng)、280家委管商場(chǎng)、10家戰(zhàn)略合作商場(chǎng)、59個(gè)特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，共包括475家家居建材店或產(chǎn)業(yè)街，覆蓋全國(guó)30個(gè)省、直轄市、自治區(qū)的224個(gè)城市，商場(chǎng)總經(jīng)營(yíng)面積2227萬(wàn)平方米。

不過(guò)需要注意的是，截至2022年上半年，美凱龍投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為961.64 億元，占公司資產(chǎn)總額的比例就達(dá)到71.80%。這也意味著，美凱龍的主要資產(chǎn)就是“投資性房地產(chǎn)”，是實(shí)實(shí)在在的“包租婆”。

顯然，這對(duì)于逆勢(shì)擴(kuò)張的建發(fā)股份而言，美凱龍的商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)土地，都對(duì)其有足夠的吸引力。公開(kāi)資料顯示，建發(fā)旗下的商業(yè)管理平臺(tái)已在上海、廈門、成都、南寧、福州、漳州、株洲等地持有及服務(wù)超20余個(gè)項(xiàng)目。截至2021年末，建發(fā)商管共計(jì)運(yùn)營(yíng)11個(gè)自持項(xiàng)目、13個(gè)拓展項(xiàng)目，涵蓋綜合體、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、寫字樓、社區(qū)商業(yè)、舊改商業(yè)、文旅商業(yè)、傳統(tǒng)商鋪等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。

而通過(guò)本次交易，建發(fā)股份能夠一次性將美凱龍的百余商場(chǎng)收入囊中，進(jìn)一步增加其商管業(yè)務(wù)的版圖。

不過(guò)盡管如此，資本市場(chǎng)對(duì)于此次建發(fā)收購(gòu)美凱龍并不買賬。1月9日早間開(kāi)盤后，建發(fā)股份股價(jià)一度跌停，最終收盤報(bào)13.5元/股，跌幅達(dá)9.58%。而紅星美凱龍（01528.HK）的股價(jià)當(dāng)日開(kāi)盤后卻一路走高，最終收?qǐng)?bào)3.06港元，漲幅達(dá)14.61%，市值為133.25港元。

針對(duì)此次股價(jià)跌停，建發(fā)股份投資者關(guān)系部門在回應(yīng)媒體時(shí)稱，應(yīng)與公司擬收購(gòu)部分股份有關(guān)。究其原因或在于美凱龍巨額負(fù)債問(wèn)題。美凱龍2022年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司流動(dòng)負(fù)債近300億元，非流動(dòng)負(fù)債463億元，負(fù)債合計(jì)763億元。

不過(guò)，建發(fā)股份投資者關(guān)系部門人士也透露，公司擬收購(gòu)30%的股權(quán)，不可能將紅星美凱龍所有債務(wù)接過(guò)來(lái)，至于后續(xù)的交易如何進(jìn)行，目前還沒(méi)有具體內(nèi)容。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張兇猛

事實(shí)上，作為廈門市屬國(guó)有企業(yè)，建發(fā)集團(tuán)年?duì)I業(yè)收入超過(guò)7000億元，主要業(yè)務(wù)涵蓋供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)、城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、旅游會(huì)展、醫(yī)療健康、新興產(chǎn)業(yè)投資等多個(gè)領(lǐng)域，除建發(fā)股份外，建發(fā)集團(tuán)旗下上市公司還包括了建發(fā)國(guó)際（01908.HK）、建發(fā)物業(yè)（02156.HK）、建發(fā)合誠(chéng)（603909.SH）以及建發(fā)新勝（00731.HK）。

其中，以供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為雙主業(yè)的建發(fā)股份，2022年上半年?duì)I業(yè)收入達(dá)到3658億元，同比增長(zhǎng)26%；凈利潤(rùn)41億元，同比增長(zhǎng)22%；歸母凈利潤(rùn)27億元，同比增長(zhǎng)6%。

需要指出的是，建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由聯(lián)發(fā)集團(tuán)和建發(fā)房產(chǎn)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，建發(fā)股份分別持有這兩家公司95%和 54.65%的股份，而建發(fā)房產(chǎn)旗下又擁有建發(fā)國(guó)際集團(tuán)與建發(fā)物業(yè)兩家上市平臺(tái)。

2022年房企銷售金額TOP10 來(lái)源：中指研究院

近年來(lái)，建發(fā)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年建發(fā)房產(chǎn)以全年銷售額1700.2億元位居行業(yè)第10位，排在融創(chuàng)、金茂、新城等一眾房企之前；而在2021年同期，建發(fā)的銷售額為1697億元，位居行業(yè)第20位。

不僅是銷售金額，近兩年當(dāng)部分房企面臨業(yè)務(wù)收縮之際，建發(fā)在土地市場(chǎng)的擴(kuò)張勢(shì)頭也相當(dāng)兇猛。

根據(jù)建發(fā)股份披露，其2021年以多元化方式獲取土地114宗，全口徑拿地金額達(dá)1576億元。而據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，建發(fā)拿地金額以544億元位于全國(guó)第四位，位于華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展之后；全口徑新增貨值1104億元，位居全國(guó)第七。

2022年房企拿地金額TOP10 來(lái)源：中指研究院

雖然建發(fā)股份的房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模不小，但其營(yíng)收在公司總營(yíng)收的占比并不算高。據(jù)建發(fā)股份2022年三季報(bào)顯示，截至2022年9月30日，公司營(yíng)業(yè)收入5645.75億元，其中供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收5276.9億元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收僅368.8億元。

不過(guò)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部總資產(chǎn)達(dá)5919億元，而供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)分部總資產(chǎn)僅1834億元，不及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)規(guī)模的三分之一。

建發(fā)股份2022年前三季度營(yíng)收情況  來(lái)源：建發(fā)股份2022年三季報(bào)

值得一提的是，連年的激進(jìn)擴(kuò)張也讓建發(fā)股份的負(fù)債規(guī)模迅速膨脹。

2019年時(shí)，建發(fā)股份的負(fù)債總額僅有約2300億元。而截至2022年三季度末，建發(fā)股份的負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到6119億元，其資產(chǎn)負(fù)債率也進(jìn)一步增長(zhǎng)至78.9%。同時(shí)，建發(fā)股份的流動(dòng)負(fù)債總額也從2022年年初的3562億元增長(zhǎng)至三季度末的4973億元，9個(gè)月內(nèi)流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)超1400億元。

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封面圖片來(lái)源：攝圖風(fēng)-500524798