行業(yè)風(fēng)向標(biāo)：保交樓任重道遠(yuǎn)，限購(gòu)限貸政策放松持續(xù)

每經(jīng)記者 劉明濤    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

2022年12月，TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售4552億元，同比下降26.9%，較11月回落4.4pcts，出現(xiàn)疲軟。其中，民企銷售增速較11月回落3.4pcts達(dá)到-49.1%。國(guó)企增速較11月回落2.2pcts達(dá)到-7.8%。央企增速較11月回落19.5pcts達(dá)到-2.3%。值得注意的是，2022年12月，TOP50房企中，TOP10房企還是出現(xiàn)了銷售的改善，同比增速較10月回升4.7pcts達(dá)到-7.4%。

當(dāng)前市場(chǎng)下行的根本原因在于居民購(gòu)房意愿與需求端均較弱，行業(yè)政策仍有進(jìn)一步放松的空間，現(xiàn)階段供需兩側(cè)政策將維持放松態(tài)勢(shì)；等待整體經(jīng)濟(jì)修復(fù)后，銷售或有真正的持續(xù)性回暖。

另一方面，近期央行貨幣政策委例會(huì)及銀保監(jiān)會(huì)再提扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況，因城施策支持剛性和改善性需求等。住建部原副部長(zhǎng)仇保興表示，近期房地產(chǎn)脆弱性明顯增加，要增強(qiáng)市場(chǎng)韌性，防止對(duì)市場(chǎng)直接或間接不利的政策出臺(tái)。

隨著多項(xiàng)房企融資政策出臺(tái)和防疫政策優(yōu)化后，房企供給端的風(fēng)險(xiǎn)已基本消散，市場(chǎng)的關(guān)注重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到需求端的復(fù)蘇節(jié)奏和刺激政策的出臺(tái)節(jié)奏上。當(dāng)前市場(chǎng)銷售依然處于疲軟狀態(tài)，因此，市場(chǎng)對(duì)于需求端的利好政策存在較強(qiáng)烈預(yù)期。去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于地產(chǎn)的描述也將支持改善性住房需求放到擴(kuò)大內(nèi)需層面，預(yù)計(jì)在當(dāng)前防范風(fēng)險(xiǎn)保交付的同時(shí)，刺激政策將逐漸出臺(tái)和落地。

國(guó)泰君安分析指出，當(dāng)前二線城市的調(diào)控依然較2016年初的狀況更緊，盡管12月以來(lái)多個(gè)城市出臺(tái)寬松政策，二線城市行政調(diào)控依然有較大的放松空間。隨著保交付和融資環(huán)境改善，目前市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)回到需求端。在“房住不炒”的框架下，市場(chǎng)預(yù)期更大范圍的寬松政策。而從房企基本面看，隨著市場(chǎng)出清告一段落，并在2022年調(diào)整拿地布局，2023年的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在于信用和產(chǎn)品力同時(shí)具備。

點(diǎn)評(píng)：高層政策定調(diào)將繼續(xù)托底，核心目標(biāo)在于全面落實(shí)保交樓，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)底部修復(fù)。穩(wěn)信用下隨著融資渠道逐漸恢復(fù)，企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)?shí)質(zhì)性改善，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企將顯著受益。

這里，通過(guò)整合天風(fēng)、安信、國(guó)信等10余家券商最新研報(bào)信息，為粉絲朋友帶來(lái)4家公司簡(jiǎn)介，僅供參考。

1、金地集團(tuán)

金地集團(tuán)堅(jiān)持科學(xué)投資策略，深耕高能級(jí)城市，基本面和利潤(rùn)率有一定保障。受益供給端政策支持，公司融資渠道暢通。“三支箭”接連落地大幅改善行業(yè)資金環(huán)境，金地集團(tuán)也受益融資現(xiàn)金流改善。11月22日，公司向交易商協(xié)會(huì)遞交150億儲(chǔ)架式發(fā)行注冊(cè)申請(qǐng)；公司與農(nóng)行、工行、中行簽訂合作協(xié)議，累計(jì)授信規(guī)模超1000億。此前受行業(yè)整體下行影響，公司拿地相對(duì)謹(jǐn)慎，但隨11月地產(chǎn)供給端政策大幅改善，公司投拓有望提升。且從布局上看，公司主要布局北京、上海、廈門、長(zhǎng)沙、成都等一二線核心城市，基本面和利潤(rùn)率有一定保障。

——興業(yè)證券

2、華發(fā)股份

公司2022年全年實(shí)現(xiàn)銷售金額1202億元，同比下降1%，增速在主流房企中排名第三，表現(xiàn)持續(xù)超越行業(yè)，得益于公司主要布局核心一二線城市的策略。深圳融創(chuàng)文旅作為全球最大室內(nèi)冰雪運(yùn)營(yíng)商，已積累冰雪世界開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的成熟經(jīng)驗(yàn)，融創(chuàng)退出股權(quán)但不退出輕資產(chǎn)建管運(yùn)營(yíng)端的合作，有助于公司汲取文旅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，增厚持有型物業(yè)收入及運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

——中信建投

3、招商蛇口

招商蛇口在2015年重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合；公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲(chǔ)備含金量極高。目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于政策放松和格局優(yōu)化雙重背景疊加階段，正有利于如招商蛇口等優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)展，本次發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)及募集配套融資將快速擴(kuò)充公司資本實(shí)力，推動(dòng)公司做大做強(qiáng)，助力公司更大程度受益于行業(yè)格局優(yōu)化下集中度進(jìn)一步提升。

——申萬(wàn)宏源

4、濱江集團(tuán)

濱江集團(tuán)深耕杭州30載，公司自2015年開始銷售換擋加速，2022年公司銷售排名已提升至行業(yè)第13名。近年來(lái)公司積極拿地?cái)U(kuò)張，2015-21年拿地/銷售金額比均值達(dá)60%，2022年達(dá)48%，公司拿地聚焦于大杭州區(qū)域，目前可售貨值中杭州占比62%，將賦予公司后續(xù)更強(qiáng)的銷售彈性和毛利率彈性。公司也是近期民企中唯一積極并購(gòu)的房企，彰顯資金實(shí)力，也有利于后續(xù)市占率和權(quán)益比的提升。

——申萬(wàn)宏源

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)_500478862