“爆款”公募REITs的2022年：全市場24只產(chǎn)品總市值超850億，首發(fā)擴(kuò)募齊頭并進(jìn)持續(xù)擴(kuò)容

每經(jīng)記者 李沛沛  每經(jīng)編輯 肖芮冬

2022年，公募基金發(fā)行市場可謂相當(dāng)清淡，但依然有產(chǎn)品在低迷的市場中“殺出重圍”，成為一抹亮色，那就是大放異彩的公募REITs。

如果說2021年是公募REITs的元年，那么2022年可以稱作這類產(chǎn)品的開局之年。這一年，公募REITs快速擴(kuò)容，在2021年已經(jīng)成功發(fā)行11只產(chǎn)品的背景下，2022年又有13只產(chǎn)品成立并上市交易。截至2022年底，我國共有25只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批注冊，其中24只REITs已經(jīng)上市交易，累計(jì)募集規(guī)模783.61億元，總市值達(dá)到855億元（數(shù)據(jù)來自Wind，截至12月30日）。

縱觀這些已上市公募REITs在二級市場的交易價格漲跌情況，年內(nèi)上漲的有10只，占所有公募REITs的41.67%，其中年內(nèi)漲幅最大的達(dá)到了13.93%。但另一方面，在年內(nèi)二級市場交易價格下跌的公募REITs中，有6只的跌幅都超過了10%，也顛覆了大家對于這類產(chǎn)品“穩(wěn)健”的一些刻板印象。

展望2023年，近日首批新能源公募REITs正式受理，可以預(yù)見REITs試點(diǎn)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)改委也預(yù)計(jì)2023年將有30多只REITs上市。有業(yè)內(nèi)人士指出，在政策支持力度持續(xù)提升、各領(lǐng)域試點(diǎn)項(xiàng)目加速落地的背景下，公募REITs市場仍將持續(xù)擴(kuò)容。

稀缺的“爆款”產(chǎn)品公募REITs：全市場24只產(chǎn)品總市值達(dá)855億元

2022年，此前動輒出現(xiàn)的百億級主動權(quán)益類“爆款”基金不見了蹤影，但有的產(chǎn)品依然受到市場和投資者的青睞。公募REITs就是其中一種。

4月7日，2022年首只發(fā)行的公募REITs——華夏中國交建高速REIT啟動公開發(fā)售，發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模達(dá)到1524.12億元；公眾部分配售比例僅0.84%，打破了去年5月中航首鋼生物質(zhì)REIT創(chuàng)下的1.76%最低配售比紀(jì)錄，也開啟了2022年公募REITs的火熱局面。在這之后，新發(fā)產(chǎn)品配售比例低于1%成為常態(tài)，全年最低的華夏合肥高新產(chǎn)園REIT甚至達(dá)到了0.23%，搶手程度可見一斑。與此同時，多只公募REITs網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)超百，網(wǎng)下詢價紀(jì)錄也不斷被刷新，這些數(shù)據(jù)都從側(cè)面證明了投資者熱情的高漲與公募REITs的吸金。

從底層資產(chǎn)類型來看，2022年公募REITs的資產(chǎn)類型也更加豐富，從最初的高速路、產(chǎn)業(yè)園擴(kuò)展到了保障性租賃住房、能源等新領(lǐng)域。尤其是首批保障性租賃住房REITs，3只產(chǎn)品上市首日便全部觸達(dá)30%的漲停上限，受到市場的熱烈追捧。

來自上交所的數(shù)據(jù)顯示，截至12月30日，上交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市值合計(jì)585.24億元，2022年12月30日成交額合計(jì)為25597.8萬元。而縱觀全市場公募REITs，從2021年6月首批產(chǎn)品成立，至今全市場已上市的公募REITs已經(jīng)達(dá)到了24只，總市值達(dá)到855億元，而這些數(shù)字還將在2023年迎來進(jìn)一步擴(kuò)容。

此前監(jiān)管層曾公開透露，2023年力爭REITs發(fā)行數(shù)量達(dá)到60只，發(fā)行規(guī)模達(dá)到2000億；意味著發(fā)行審核速度將會提升，效率提高，同時發(fā)行規(guī)模將會超過以發(fā)行數(shù)量的一倍以上。

近六成產(chǎn)品年內(nèi)交易價格下跌，產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)亮眼

截至2022年底，中證REITs全收益指數(shù)相對2021年12月31日漲跌幅為-3.75%。整體而言，公募REITs二級市場走勢較為獨(dú)立，下跌行情主要是受到估值水平、基本面預(yù)期、市場交易行為與流動性等多方面影響。

我們先來看看具體基金在二級市場的交易價格情況：

年內(nèi)在二級市場漲幅最大的公募REITs為中金普洛斯REIT和鵬華深圳能源REIT，二者的年內(nèi)漲幅都達(dá)到了13.93%。中金普洛斯REIT上市以來的漲幅也達(dá)到41.06%。

從這些產(chǎn)品底層資產(chǎn)的分類來看，上漲的10只公募REITs中，有4只為產(chǎn)業(yè)園REITs，是數(shù)量最多的。

作為我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場的重要組成部分，產(chǎn)業(yè)園REITs一直以來都受到行業(yè)和投資者的青睞。個中原因在于，目前已上市的產(chǎn)業(yè)園REITs，其底層資產(chǎn)都屬于優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園資源，運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)定、整體收益可觀，且具備較大的市場成長空間，自然也有了比較明顯的賺錢效應(yīng)。

而年內(nèi)二級市場出現(xiàn)交易價格下跌的公募REITs中，交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房REITs的占比較高。但也有公募人士建議，公募REITs這類產(chǎn)品在二級市場的價格漲跌，其實(shí)是一個逐步開始價值回歸與價值發(fā)現(xiàn)的過程，“投資者在買賣公募REITs這類產(chǎn)品時，更應(yīng)該去理解其中長期持有的投資邏輯，而不是基于短期的市場表現(xiàn)來進(jìn)行追漲殺跌”。

首發(fā)擴(kuò)募齊頭并進(jìn)，2023年公募REITs市場將持續(xù)擴(kuò)容

除了新發(fā)產(chǎn)品，2022年公募REITs在擴(kuò)募層面取得的進(jìn)展也值得關(guān)注。

國金證券在研報中指出，2022年5月，上交所、深交所正式發(fā)布《公募REITs新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引（試行）》，從頂層設(shè)計(jì)上打通了存量REITs可持續(xù)發(fā)展的通道；9月底中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT及富國首創(chuàng)水務(wù)REIT等首批五單擴(kuò)募項(xiàng)目正式獲交易所受理，市場將迎來首發(fā)與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局，助力我國公募REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

目前，首批公募REITs擴(kuò)募方案進(jìn)入實(shí)施階段，2023年有望正式落地。

另一方面，隨著近期首批新能源公募REITs正式獲得受理，REITs的試點(diǎn)范圍也有望進(jìn)一步擴(kuò)大，公募REITs市場擴(kuò)容蓄勢待發(fā)。

就在12月30日，首批新能源REITs獲正式受理，標(biāo)志著繼續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實(shí)落地，也意味著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，為盤活風(fēng)電、光伏發(fā)電等新能源資產(chǎn)起到良好的示范效應(yīng)和帶動作用，推動更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市。

展望公募REITs這類產(chǎn)品的2023年，中金公司研究部指出，供給方面，一級發(fā)行和擴(kuò)募將共同推動公募REITs市場迅速擴(kuò)容，資產(chǎn)類型將更為豐富，2023年公募REITs發(fā)行將更加常態(tài)化?；谧C監(jiān)會近期對房地產(chǎn)企業(yè)參與REITs發(fā)行的鼓勵和研究，未來REITs的滲透率可能進(jìn)一步提升，發(fā)行人可能向房企延伸，資產(chǎn)類型可能向長租房和商業(yè)地產(chǎn)延伸，另外，首單民企倉儲物流REITs已獲批，其他資產(chǎn)類型如地鐵、景區(qū)、新能源、IDC等項(xiàng)目也在籌備中。需求方面，一級發(fā)行端的供不應(yīng)求仍將持續(xù)，利好網(wǎng)下與戰(zhàn)配打新。

中金基金也公開表示，在政策支持力度持續(xù)提升、各領(lǐng)域試點(diǎn)項(xiàng)目加速落地的背景下，公募REITs市場仍將持續(xù)擴(kuò)容。其底層邏輯在于：第一，整體來看，REITs市場表現(xiàn)出與權(quán)益、債券市場低相關(guān)性的特點(diǎn)，在2022年震蕩行情中表現(xiàn)良好，是具備一定投資價值的資產(chǎn)配置標(biāo)的之一。第二、項(xiàng)目分紅帶來更高吸引力。第三、未來投資者多樣性不斷豐富。

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