9只產品網下詢價破百倍，募集資金超750億元， 2022公募REITs提速亮相！

每經記者 李娜    每經編輯 趙云    

2022年的A股市場，權益類基金可謂承壓不小。要說2022年最受歡迎的公募基金產品，那公募REITs必然入選。

Wind數據顯示，截至2022年11月15日，已有23只公募基礎設施REITs產品獲批發(fā)行，已上市的公募REITs產品數量達到了21只，上市以來平均漲幅為24.47%。

10只網下認購破百倍

三季度，A股市場的反彈勢頭戛然而止，資金又開啟新一輪尋找避風港的行動。

此時，公募REITs這類基礎設施建設基金陡然升溫，成為銀行、保險機構哄搶的對象，投資價值得到凸顯。機構網下詢價破百倍由此開啟并成為常態(tài)化。

數據顯示，今年三季度首發(fā)的鵬華深圳能源清潔能源REITs，其網下投資者有效認購確認比例為0.93%，網下認購約108倍。此后，中金廈門安居、紅土創(chuàng)新深圳人才安居、國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園、國泰君安東久新經濟等9只公募REIT網下投資者認購倍數均破百倍。

值得注意的是，華潤有巢是首單市場化機構運營的保障性租賃住房REITs，是繼首批保障性租賃住房REITs上市后的新突破。而這只新品也是備受機構追捧，華夏華潤有巢REIT參與詢價的網下擬認購數量達到298億份，為網下發(fā)售份額1.4億份的213倍，刷新已有公募REITs網下詢價紀錄。按照2.417元/份發(fā)售價格計算，華夏華潤有巢REIT共吸引資金721.547億元，。

在刷新網下認購倍數的同時，首只發(fā)行規(guī)模破百億元也誕生了。數據顯示，中金安徽交控其發(fā)行價格為10.88元，發(fā)行規(guī)模為10億份，募集資金108.8億元，創(chuàng)單只REITs項目規(guī)模新高。此前，平安廣州交投廣河和華夏中國交建高速公路兩只REITs募集規(guī)模超過了90億元。

品類繁多，如何選擇？

2021年5月，新品種公募REITs亮相，中國資本市場迎來的一個投資新品種。

自試點發(fā)行一年多后，2022年8月底，證監(jiān)會宣布加快推進公募基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施。

公開數據顯示，今年3季度以來，新發(fā)行亮相的公募REITs數量已達到10只。

而從目前已獲批發(fā)行的23只公募基礎設施REITs產品類型來看，資產范圍覆蓋收費公路、產業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源和保障性租賃住房等多種類型。

進入11月以來，關于擴大REITs試點的利好政策也不斷出臺。

證監(jiān)會表示將繼續(xù)抓好REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施的落地實施，進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新型基礎設施等領域，盡快推動首批擴募項目落地，推動已上市優(yōu)質運營主體通過增發(fā)份額收購資產。

發(fā)改委出臺《國家發(fā)展改革委關于進一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》，表示支持民間投資項目參與基礎設施REITs試點，推出民間投資具體項目，促進民營企業(yè)參與。

證監(jiān)會發(fā)布關于支持中央企業(yè)發(fā)行科技創(chuàng)新公司債券的通知》支持中央企業(yè)開展基礎設施REITs試點，重點支持新型基礎設施項目，鼓勵回收資金用于科技創(chuàng)新領域投資。

此外，目前處于招標等前期階段的公募REITs項目資產，除產業(yè)園、景區(qū)、水庫等傳統資產外，還有海上風力發(fā)電場等新型資產。Wind數據顯示，截止2022年10月15日，我國上市公募REITs產品已增至21只。

光大證券房地產首席分析師何緬南認為，從十月數據來看，產權類REITs（保障房，倉儲物流表現突出，產業(yè)園受疫情一定程度影響），整體收益表現仍優(yōu)于特許經營權類REITs（環(huán)保類韌性較大，高速公路類受疫情影響最重。）從上市日是到至今的二級市場收益情況來看，受相關產品稀缺性，擴募啟動利好，投資風險偏好下跌等因素影響，除平安廣州廣河REIT和華夏中國交建高速REIT外，其他產品全部實現正收益。其中15只股價較上市首日漲幅超20%，二級市場價格雖有所回調，但較發(fā)行漲價漲幅依舊可觀。

如此繁多的REITs品種，該如何選擇呢？

博時基金相關人士告訴記者：“我們看好新能源、水利、電力以及其他新型基礎設施項目。能源企業(yè)大多面臨資產負債率較高的問題，借助REITs能夠盤活清潔能源領域存量資產、促進良性投融資循環(huán)。然而，清潔能源項目REITs試點也面臨一些亟待解決的問題，例如，在風電光伏平價上網前，電場運營商的收入較多依賴政府補貼，補貼發(fā)放的進度以及未來國補退坡都有可能對項目現金流的獨立性、穩(wěn)定性造成影響。”

事實上，公募REITs基金底層資產的好壞是決定產品收益的核心，如何判斷底層資產的優(yōu)劣？

國泰君安資管認為，判斷公募REITs底層資產的優(yōu)劣主要遵循以下幾條原則，一是底層資產項目的現金流需要具備穩(wěn)定性和成長性，其所屬行業(yè)也應具備較好的發(fā)展前景；二是項目需具備較高收益率，以此來匹配投資人的權益投資風險溢價要求；三是項目要能夠實現市場化經營和運作，真正提升資產的自身價值。

“在平衡風險方面，我們風險管理一直團隊開展業(yè)務的底線原則，對優(yōu)質資產的挖掘和創(chuàng)新都是在大量經驗和能力積累的基礎上得以實現。同時，我們的風險管理并非固化管理思維，而是會根據市場整體發(fā)展趨勢進行合理化調整，以此來平衡風險控制與挖掘潛在優(yōu)質資產的關系。”國泰君安相關人士進一步指出。

完善存續(xù)期治理機制

REITs試點階段，各單項目“一事一議”的特征凸出，REITs市場若想加速擴容，勢必還有大量的工作要做。

國泰君安資管認為，REITs未來還需要拓寬試點范圍，穩(wěn)步推進擴募工作和完善存續(xù)期治理機制。

2022年4月REITs擴募新規(guī)的推出是國內REITs市場發(fā)展的又一里程碑。首批9只公募REITs中已有5只發(fā)布擬擴募公告。

擴募是REITs成長性的重要體現，通過進一步募集資金來購入新項目，進而優(yōu)化基金自身的資產組合，可保障其長期良性運作。同時擴募增加了市場供給，對平抑二級市場價格、提高產品流動性等起到直接作用。后續(xù)可進一步合理簡化新購入項目申報要求、完善新購入項目申報推薦程序，推動成熟REITs擴募項目盡快落地。

基礎設施項目運營并非基金管理人的傳統標準化業(yè)務，存續(xù)期間對基金管理人運營管理能力提出了更高要求。同時，多層管理結構嵌套，導致管理鏈條過長，對于如何規(guī)范運管機構和發(fā)行人的關系、形成有效的治理機制，相關頂層設計仍有待進一步完善。

此外，博時基金表示，REITs市場目前仍在試點階段，國內投資人對REITs產品的理解還未完全成熟，市場推出的項目較少，流通份額也不大，未來當投資人和發(fā)行人對REITs 市場更加熟悉和理性，各類基礎資產類別都一定量的項目推出，已發(fā)行的項目能持續(xù)擴募，提供的流通份額更多，公募REITs市場的配置價值將更加凸顯。目前我們可以看到從首批項目上市以來，整體流動性較好，與債市和股市的相關性較低，但我們還是要呼吁投資人應秉持長期價值投資理念，共同呵護REITs市場的成長，見證REITs市場的發(fā)展壯大，同時也提醒投資人隨著公募REITs市場的擴容，未來相關產品的稀缺性會下降，資金給予此類產品的溢價空間或將減少。

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