“三箭齊發(fā)”點(diǎn)燃地產(chǎn)政策拐點(diǎn)信號 房企尋覓房地產(chǎn)新發(fā)展模式新錨點(diǎn)

記者 黃婉銀

2022年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了極不平凡的趨勢變化，多地疫情反復(fù)、多個(gè)期房項(xiàng)目停工等超預(yù)期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有，年初以來調(diào)控政策及信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，但政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整態(tài)勢未改。

下半年以來全國各地逐步優(yōu)化放松疫情管控，多地不斷持續(xù)松綁限購限貸，同時(shí)多部門持續(xù)出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大。11月開始，先后出臺金融16條、進(jìn)行國有大行授信房企、允許符合條件房企重組上市與恢復(fù)融資，“三支箭”齊發(fā)帶動房地產(chǎn)行業(yè)形成銀行貸款、企業(yè)發(fā)債、信托、預(yù)售資金、股權(quán)融資等多維度的融資支持政策體系，行業(yè)迎重大利好。

政策支持的核心一方面是為房企提供相應(yīng)的融資支持，緩解資金壓力，穩(wěn)定市場主體預(yù)期；另一方面，亦是帶動市場銷售恢復(fù)，提振市場情緒，穩(wěn)住購房者信心。對房企而言，當(dāng)下正是依據(jù)新時(shí)期、新市場坐標(biāo)建立房地產(chǎn)新發(fā)展模式的時(shí)機(jī)，用好產(chǎn)品、好服務(wù)、可持續(xù)性的業(yè)務(wù)服務(wù)消費(fèi)者、服務(wù)市場成為當(dāng)前房企的主要共識。

行業(yè)長期穩(wěn)定前提 明晰地產(chǎn)新發(fā)展模式

“三支箭”政策可以說是瞄準(zhǔn)了當(dāng)前地產(chǎn)市場的主要矛盾，意在解決核心問題，有望帶動地產(chǎn)行業(yè)向常態(tài)回歸。但僅憑這“三支箭”，恐怕還是難以保證地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展有賴于預(yù)期的穩(wěn)定，其中關(guān)鍵在于明晰地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新模式。

房地產(chǎn)各業(yè)態(tài)有各自特點(diǎn)和規(guī)律，如果僅沿用，或復(fù)制傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式、政策、金融支持等去發(fā)展新業(yè)態(tài)，必然出現(xiàn)種種問題和困難，無法有效支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對空間場所和服務(wù)的需求。

房企要以服務(wù)國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為導(dǎo)向，為工、農(nóng)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)提供新的優(yōu)質(zhì)空間和場景，為房地產(chǎn)產(chǎn)品力、運(yùn)營力、服務(wù)力的提升提供有力支撐，從產(chǎn)品和企業(yè)行為上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展升級……唯此才能構(gòu)建和推動房地產(chǎn)新模式發(fā)展。

中銀證券研報(bào)指出，要構(gòu)建地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，不能只盯著房價(jià)這個(gè)數(shù)字，而應(yīng)該以提升居民的獲得感為目標(biāo)。不從造成高房價(jià)的供需矛盾入手，而只盯著房價(jià)做文章，很難提升居民的獲得感，也容易在地產(chǎn)市場中造成新的扭曲，降低市場運(yùn)轉(zhuǎn)效率，甚至反而降低居民的獲得感。

因此，房企也應(yīng)該順勢而為，把握行業(yè)發(fā)展的新階段，明晰地產(chǎn)新發(fā)展模式。正如萬科董事會主席郁亮所說，“當(dāng)你具備了好的能力，具備了做好產(chǎn)品的能力，才可以活下去，見到微光。只要我們種好地，一定會渡過難關(guān)。”萬科在住宅項(xiàng)目的裝修、社區(qū)綠化、商業(yè)配套等方面都花了很多功夫去打造，做成出色的產(chǎn)品。

華南的另外一家低調(diào)的房企方直集團(tuán)也是如此，其于1998年誕生于粵港澳大灣區(qū)，從成立開始就確立了以品質(zhì)驅(qū)動發(fā)展的戰(zhàn)略，將產(chǎn)品和品牌作為企業(yè)的安身立命之本，將品質(zhì)視為生命。

以產(chǎn)品服務(wù)為導(dǎo)向 房企轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展

隨著房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制愈加深化，行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展之勢愈加明晰，房企到了硬實(shí)力和軟實(shí)力皆需比拼的階段。于市場端、消費(fèi)者也是如此，在“保交樓”成為行業(yè)核心關(guān)注點(diǎn)的當(dāng)下，房企的產(chǎn)品力、服務(wù)力、交付力變得愈發(fā)重要，不僅成為企業(yè)未來能夠贏得購房者、金融機(jī)構(gòu)、政府等各方信任的核心能力，也是房企穿越新周期最重要的砝碼。

方直集團(tuán)發(fā)展至今，其并未追求快速的規(guī)模增長，而是匠心研究打磨產(chǎn)品，行業(yè)對其冠以“小綠城”之稱。2004年，方直集團(tuán)在打造山水華府項(xiàng)目，因初期樣板房未達(dá)到預(yù)期的高品質(zhì)要求，創(chuàng)始人直接將樣板房砸掉重建。

憑借對高品質(zhì)項(xiàng)目的追求，方直集團(tuán)依靠惠州“山水華府”項(xiàng)目一炮而紅。隨后歷經(jīng)二十余載的沉淀，逐步形成了“4+ X ”產(chǎn)品系，分別為：“灣墅系列”“天頌系列”“鉑雅系列”“樂風(fēng)系列”“X 系列”，致力于為全生命周期人群，構(gòu)筑理想的人居環(huán)境。

成長至今，方直集團(tuán)始終以客戶為導(dǎo)向，形成多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新的產(chǎn)品，以提供高質(zhì)量住宅為己任。為使產(chǎn)品滿足不同消費(fèi)人群的需求，方直通過對客戶的要求及喜好進(jìn)行深入研究，并針對不同客群研發(fā)了豐富的產(chǎn)品線，構(gòu)筑理想的人居，推出了覆蓋從質(zhì)量剛需到頂級物業(yè)且已成熟的「4+X」的產(chǎn)品線，樹立了現(xiàn)代城市高品位人居生活典范。

同時(shí)，方直旗下物業(yè)服務(wù)集團(tuán)方直心生活，基于對過去十余年標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)服務(wù)的探索，正式發(fā)布“方直生活六心服務(wù)體系”，以更細(xì)致和細(xì)分的服務(wù)，提升生活品質(zhì)。

又如時(shí)代中國在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，不僅做好住宅交付，2022年已交付超25000戶住宅，甚至還提升產(chǎn)品配套，不斷在項(xiàng)目的教育、商業(yè)上不斷加大力度。截至近期，時(shí)代中國大灣區(qū)在售項(xiàng)目中自營幼兒園已開園的有7個(gè)，中小學(xué)方面，有8個(gè)項(xiàng)目已完成引進(jìn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校。在社區(qū)配套方面，時(shí)代中國積極引進(jìn)麥當(dāng)勞、肯德基、華潤萬家等知名品牌企業(yè)；引進(jìn)樊登讀書會等品質(zhì)服務(wù)組織，建設(shè)以業(yè)主生活需求為中心的多元化生活圈。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，時(shí)代中國大灣區(qū)旗下已簽約引進(jìn)肯德基的項(xiàng)目近年達(dá)到6個(gè)，分別是南沙天逸、中新傾城、增城名著、廣州云來、佛山創(chuàng)客、佛山愛車小鎮(zhèn)；簽約引進(jìn)麥當(dāng)勞的項(xiàng)目達(dá)5個(gè)，分別是從化印象、東莞香海、肇慶星湖印記、佛岡著作、清遠(yuǎn)香海二期；此外還有10余個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)在大力推進(jìn)招商中。

除了優(yōu)質(zhì)學(xué)校、社區(qū)商業(yè)這種大類資源的引進(jìn)，時(shí)代中國在交付細(xì)節(jié)上，做得也盡心盡力，執(zhí)著力十足，按時(shí)、按質(zhì)、按量地將最好的產(chǎn)品交付給業(yè)主。

在住宅產(chǎn)品上，時(shí)代中國就悄悄改進(jìn)了廚房內(nèi)窗扶手的位置，比普通樓盤矮20公分，切實(shí)解決業(yè)主日常難越過臺面夠到窗把手的痛點(diǎn)。還有為了安全，特地將兒童區(qū)地墊的厚度翻倍；為了雙胞胎推車可以暢通無阻，特地加寬門口道閘；為匹配“大朋友”的身材，兒童器械滑梯寬度增加了13公分……這些產(chǎn)品細(xì)節(jié)的改進(jìn)足見用心與打磨。

沉下心來、俯下身子去傾聽購房者的聲音，解決美好生活的痛點(diǎn)，為業(yè)主們引進(jìn)最優(yōu)質(zhì)最適宜的生活配套、做好細(xì)致的服務(wù)，不僅是當(dāng)下購房者所需要的，更是房企轉(zhuǎn)型可持續(xù)發(fā)展的利器。

房企擺脫住宅桎梏 多元融合助力城市經(jīng)濟(jì)

構(gòu)建新發(fā)展模式，企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面深刻理解房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，打破“住宅等同于房地產(chǎn)”，“房地產(chǎn)就是指住宅”的思想桎梏、制度桎梏，克服短平快、急功近利。

在住宅開發(fā)之外，絕大多數(shù)房企多年來都在持續(xù)探索、布局經(jīng)營性業(yè)務(wù)，如商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、物流、代建等等。過去幾年由于住宅市場風(fēng)頭正盛，這些經(jīng)營性業(yè)務(wù)多數(shù)都被市場忽視。但行至如今，這些業(yè)務(wù)反而成為房企新階段的發(fā)展基石之一。

本輪中債增在為企業(yè)擔(dān)保時(shí)，通常要求相應(yīng)的反擔(dān)保。銀行機(jī)構(gòu)也需要看這種企業(yè)的勾兌能力和抵質(zhì)押物是否優(yōu)質(zhì)，目前來看并不會放開敞口，所以抵押物充足是必要條件之一。

克而瑞指出，無論是中債增還是“第二支箭”融資，基本面銷售情況較好或擁有優(yōu)質(zhì)抵押物的民營房企獲支持的概率更大。此前由于投資性房地產(chǎn)估值下行、疫情常態(tài)化等影響下，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的掣肘，但目前來看，這部分資產(chǎn)也成為房企融資的重要加持。

另外，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等更是服務(wù)城市的業(yè)務(wù)，也是房企與城市發(fā)展共生共長的抓手。商務(wù)寫字樓作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，對推動社會經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有著重要的意義。

不久前，廣州市商務(wù)局正式發(fā)布《廣州市2022年超甲級、甲級商務(wù)寫字樓評定結(jié)果名單》，經(jīng)綜合評定，時(shí)代商業(yè)集團(tuán)旗下：「時(shí)代地產(chǎn)中心、時(shí)代·芳華里（廣州）A3 棟」兩座寫字樓均獲評“甲級商務(wù)寫字樓”，未來將承擔(dān)更多城市建設(shè)職責(zé)，推動城市發(fā)展。

時(shí)代地產(chǎn)中心為時(shí)代中國總部大樓，于2018年完成煥新升級，2019年獲得“越秀區(qū)主題商務(wù)樓宇”的榮譽(yù)稱號，是政商一體金融核心。時(shí)代·芳華里（廣州）是番禺漢溪商圈的智慧綜合體，本次獲評實(shí)現(xiàn)番禺區(qū)甲級寫字樓零突破，開啟番禺萬博CBD高質(zhì)量商務(wù)時(shí)代。

時(shí)代·芳華里（廣州）位于廣州南拓中軸的漢溪萬博商圈，地鐵3、7號線漢溪長隆站上蓋，總建筑面積約21萬平方米，包含寫字樓和購物中心兩部分，其中寫字樓是為新一代總部級企業(yè)創(chuàng)造的集國際標(biāo)準(zhǔn)辦公、綠色人文體驗(yàn)、多元商業(yè)的新商務(wù)生活創(chuàng)變產(chǎn)品。

開業(yè)以來，項(xiàng)目以近乎滿租的成績成為番禺標(biāo)桿商務(wù)空間，吸引虎牙科技、三菱電機(jī)、康師傅集團(tuán)、百事可樂等多家國際500強(qiáng)企業(yè)及產(chǎn)業(yè)龍頭總部入駐，形成互聯(lián)網(wǎng)+總部經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)集群，并依托優(yōu)質(zhì)商務(wù)配套資源，匯聚區(qū)域文旅流量，助力入駐企業(yè)成長。

本次雙項(xiàng)目獲得甲級寫字樓榮譽(yù)，除了項(xiàng)目自身具備優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)條件，更得益于時(shí)代商業(yè)集團(tuán)二十年來的園區(qū)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。時(shí)代商業(yè)集團(tuán)打造了高品質(zhì)產(chǎn)品，并前瞻性構(gòu)建立體運(yùn)營服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)更溫度、更高效、更無界的運(yùn)營管理，打造互動、成長、鏈接的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新生態(tài)。

方直集團(tuán)旗下方直前海國際文化中心也在近期與深圳曦茉文創(chuàng)有限公司在深圳前海隆重舉行入駐簽約儀式，正式攜手打造集城市微度假、市集生活、戶外運(yùn)動、音樂文化的一站式城市戶外商業(yè)綜合體。

方直前海國際文化中心是以深港新生代創(chuàng)意工作與生活休閑方式為第一視角的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，定位深圳新生代泛文化頭號社區(qū)和元宇宙數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)孵化器，搭建深港科技創(chuàng)新、文化交流的平臺，目前已吸引比亞迪、深圳頭部原創(chuàng)音樂HOU LIVE、無人駕駛環(huán)衛(wèi)車獨(dú)角獸城市之光、世界500強(qiáng)旭化成全資子公司研發(fā)中心、深圳·長羲中濟(jì)等數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文創(chuàng)、汽車等知名企業(yè)相繼入駐。

方直投資集團(tuán)總裁謝昊狄表示：“在地產(chǎn)可持續(xù)化的當(dāng)下，專業(yè)、強(qiáng)勁的資產(chǎn)運(yùn)營管理能力是我們未來長遠(yuǎn)發(fā)展的核心要義。方直前海國際文化中心未來不僅僅是文化園區(qū)、前海人辦公的工作‘場’，更是互動交流的社交‘場’，是粵港澳大灣區(qū)第一個(gè)永不落幕的數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”

封面圖片來源：視覺中國-VCG11384675141