房地產(chǎn)2022：走過荊棘路

每經(jīng)評論員 薛暉

2022年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了極不平凡的一年。市場低迷，房企承壓。多家房企債務(wù)違約或展期，甚至停牌。市場上出現(xiàn)交付難，維權(quán)多，糾紛多。而另一方面，企業(yè)堅守，戮力同心，共克時艱。

一路荊棘坎坷，走過跌宕起伏的一年。

從年中開始，政策端出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。先是多地松綁限購限貸，繼而祭出保交樓紓困基金，至11月，監(jiān)管層“三箭齊發(fā)”，信貸、發(fā)債、股權(quán)融資全面利好房企。一時間，房企股價觸底反彈。

信心的回升，迎來憧憬與期待。絕處逢生，感慨良多！

時值年終歲末之際，《每日經(jīng)濟新聞》推出《堅守與憧憬》特刊，為行業(yè)總結(jié)與反思。同時，鼓足勇氣，繼往開來，再譜新篇。

醞釀反攻

2022年的冬天有點冷。對地產(chǎn)圈來說，這也許是1998年以來最冷的一個冬天。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1~11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為-9.8%，降幅繼續(xù)擴大；商品房銷售面積同比下降23.3%，商品房銷售額下降26.6%；土地購置面積下降53.8%；商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)降勢。

市場的寒意早就傳到了企業(yè)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，TOP100房企前11個月銷售總額67268.1億元，同比下滑42.1%。其中銷售額超千億的房企只有19家，較去年同期減少16家。

從市場和企業(yè)兩端數(shù)據(jù)看，整個行業(yè)仍在探底。

但房企沒有躺平。

逆市中，最忙碌的營銷開始了。從“五一”“十一”傳統(tǒng)節(jié)日營銷，到“618”“雙11”電商營銷，幾乎貫穿全年。從折扣力度上看，一季度項目最大折扣普遍在9折，五六月時已經(jīng)到8折左右。到了三季度，折扣讓利在7-8.5折的項目增多。

除了降價，送車位、送物業(yè)費、分期首付……花樣翻新。

絕地反攻，是為了活下去。

只要活著，就要守住底線。

房子雖不好賣，但企業(yè)沒有因此消極怠工。保交付、保民生、保穩(wěn)定是企業(yè)的另一個必答題。

因此，可以看到，在全國商品房銷售面積和金額分別下降23%和26%的情況下，住宅竣工面積下降18%。這個成績難能可貴。

而且，下半年房企竣工交付比例明顯回升。

尤其是頭部品牌房企，率先垂范。例如碧桂園，前三季度累計交付45萬套，第四季度碧桂園預(yù)計還將交付約28萬套，全年預(yù)計共交付約73萬套房屋。龍湖前11月共交付約7.6萬套，100%如期交付。萬科則推出“交房即交證”，讓業(yè)主收樓的同時可以一手拿鑰匙、一手拿房本。

改頭換面

這一年，房地產(chǎn)業(yè)在逆境中迎來了呼喚已久的改變。

持續(xù)了20余年由開發(fā)商主導(dǎo)的行業(yè)格局正在改變，多元跨界格局初露眉目。

以往的房地產(chǎn)開發(fā)，拿地、融資、設(shè)計、施工、銷售、物管，均由開發(fā)商一條龍服務(wù)。此種模式，逐漸將房企推向了追求規(guī)模，尋求壟斷，甚至陷入高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿的怪圈。行業(yè)的困境，與房企的僵化模式不無關(guān)系。

市場調(diào)整引發(fā)行業(yè)洗牌，一批巨型開發(fā)商倒下。

于是，一鯨落，萬物生。

一個舊模式的終結(jié)，預(yù)示新格局的開始。

一曲行業(yè)的悲歌，也是新的序曲。

千帆競發(fā)的房地產(chǎn)格局初具規(guī)模。

一些名不見經(jīng)傳的中小企業(yè)乘勢而上，還有跨界企業(yè)彎道超車。城投公司、代建公司、資產(chǎn)管理公司，得以大施拳腳。商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、物業(yè)管理，成為資本新寵。隨著國家倡導(dǎo)“租保并舉”之策，前些年奄奄一息的部分長租公寓企業(yè)也迎來新機。

新面孔和新玩家的出現(xiàn)，不斷增添的新模式、新手段、新資本，亦分散了風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)，不再是雞蛋在一個籃子里的危險行業(yè)。

這也正是近年來調(diào)控的深意。

雪中送炭

下半年的政策頻出，就是雪中送炭。

8月，住建部、財政部及央行明確要通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。9月，全國2000億元專項借款資金啟動，保交樓資金進入實質(zhì)性落地階段。

11月以來，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會連續(xù)出手，“三箭齊發(fā)”改善房企融資環(huán)境。

臨近年底兩個月，保交樓專項貸款也增至4000億元，銀行授信額度超過3萬億元。

守得云開見月明。

房企迎來了久違的轉(zhuǎn)機。而且，更多的利好預(yù)期將不久兌現(xiàn)。其中包括，對一線城市合理性購房需求的進一步放松；房地產(chǎn)REITs的擴容與新試點；融資成本的進一步下調(diào)……

也許，房地產(chǎn)業(yè)最艱難的日子或?qū)⒊蔀檫^去。

再提“支柱”

12月，高層釋意，時隔近20年再次重提“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”。

這無疑是對行業(yè)信心的重大提振。

然而，房企也應(yīng)重新領(lǐng)會支柱產(chǎn)業(yè)的新含義。國家對房地產(chǎn)的新期待已在中央經(jīng)濟工作會議中表達，即防范重大金融風(fēng)險，支持和改善住房需求，堅持“房住不炒”。也就是說，部分從業(yè)者所希望的以房價單邊上漲為基礎(chǔ)的市場回暖并不被認可。

重提“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”，并不意味著要回到野蠻生長的“老路上”。

高層已表現(xiàn)出對這個行業(yè)足夠的重視與期待。而房地產(chǎn)要真正不負眾望，需要切實改變增長方式，真正服務(wù)于居住，服務(wù)于長期穩(wěn)定、健康發(fā)展的大局。雖然這樣會慢一點，但會更穩(wěn)一點。這樣的房地產(chǎn)業(yè)，才是符合廣大人民群眾根本利益的支柱產(chǎn)業(yè)。

2022年走了，房地產(chǎn)業(yè)會記住這一年的艱難坎坷。

2023年來了，滿載著行業(yè)的憧憬和信心！