房地產(chǎn)2022：走過(guò)荊棘路

每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

2022年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了極不平凡的一年。市場(chǎng)低迷，房企承壓。多家房企債務(wù)違約或展期，甚至停牌。市場(chǎng)上出現(xiàn)交付難，維權(quán)多，糾紛多。而另一方面，企業(yè)堅(jiān)守，戮力同心，共克時(shí)艱。

一路荊棘坎坷，走過(guò)跌宕起伏的一年。

從年中開(kāi)始，政策端出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。先是多地松綁限購(gòu)限貸，繼而祭出保交樓紓困基金，至11月，監(jiān)管層“三箭齊發(fā)”，信貸、發(fā)債、股權(quán)融資全面利好房企。一時(shí)間，房企股價(jià)觸底反彈。

信心的回升，迎來(lái)憧憬與期待。絕處逢生，感慨良多！

時(shí)值年終歲末之際，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》推出《堅(jiān)守與憧憬》特刊，為行業(yè)總結(jié)與反思。同時(shí)，鼓足勇氣，繼往開(kāi)來(lái)，再譜新篇。

醞釀反攻

2022年的冬天有點(diǎn)冷。對(duì)地產(chǎn)圈來(lái)說(shuō)，這也許是1998年以來(lái)最冷的一個(gè)冬天。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1~11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為-9.8%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大；商品房銷售面積同比下降23.3%，商品房銷售額下降26.6%；土地購(gòu)置面積下降53.8%；商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)降勢(shì)。

市場(chǎng)的寒意早就傳到了企業(yè)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，TOP100房企前11個(gè)月銷售總額67268.1億元，同比下滑42.1%。其中銷售額超千億的房企只有19家，較去年同期減少16家。

從市場(chǎng)和企業(yè)兩端數(shù)據(jù)看，整個(gè)行業(yè)仍在探底。

但房企沒(méi)有躺平。

逆市中，最忙碌的營(yíng)銷開(kāi)始了。從“五一”“十一”傳統(tǒng)節(jié)日營(yíng)銷，到“618”“雙11”電商營(yíng)銷，幾乎貫穿全年。從折扣力度上看，一季度項(xiàng)目最大折扣普遍在9折，五六月時(shí)已經(jīng)到8折左右。到了三季度，折扣讓利在7-8.5折的項(xiàng)目增多。

除了降價(jià)，送車位、送物業(yè)費(fèi)、分期首付……花樣翻新。

絕地反攻，是為了活下去。

只要活著，就要守住底線。

房子雖不好賣，但企業(yè)沒(méi)有因此消極怠工。保交付、保民生、保穩(wěn)定是企業(yè)的另一個(gè)必答題。

因此，可以看到，在全國(guó)商品房銷售面積和金額分別下降23%和26%的情況下，住宅竣工面積下降18%。這個(gè)成績(jī)難能可貴。

而且，下半年房企竣工交付比例明顯回升。

尤其是頭部品牌房企，率先垂范。例如碧桂園，前三季度累計(jì)交付45萬(wàn)套，第四季度碧桂園預(yù)計(jì)還將交付約28萬(wàn)套，全年預(yù)計(jì)共交付約73萬(wàn)套房屋。龍湖前11月共交付約7.6萬(wàn)套，100%如期交付。萬(wàn)科則推出“交房即交證”，讓業(yè)主收樓的同時(shí)可以一手拿鑰匙、一手拿房本。

改頭換面

這一年，房地產(chǎn)業(yè)在逆境中迎來(lái)了呼喚已久的改變。

持續(xù)了20余年由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的行業(yè)格局正在改變，多元跨界格局初露眉目。

以往的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，拿地、融資、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物管，均由開(kāi)發(fā)商一條龍服務(wù)。此種模式，逐漸將房企推向了追求規(guī)模，尋求壟斷，甚至陷入高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿的怪圈。行業(yè)的困境，與房企的僵化模式不無(wú)關(guān)系。

市場(chǎng)調(diào)整引發(fā)行業(yè)洗牌，一批巨型開(kāi)發(fā)商倒下。

于是，一鯨落，萬(wàn)物生。

一個(gè)舊模式的終結(jié)，預(yù)示新格局的開(kāi)始。

一曲行業(yè)的悲歌，也是新的序曲。

千帆競(jìng)發(fā)的房地產(chǎn)格局初具規(guī)模。

一些名不見(jiàn)經(jīng)傳的中小企業(yè)乘勢(shì)而上，還有跨界企業(yè)彎道超車。城投公司、代建公司、資產(chǎn)管理公司，得以大施拳腳。商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、物業(yè)管理，成為資本新寵。隨著國(guó)家倡導(dǎo)“租保并舉”之策，前些年奄奄一息的部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)也迎來(lái)新機(jī)。

新面孔和新玩家的出現(xiàn)，不斷增添的新模式、新手段、新資本，亦分散了風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)，不再是雞蛋在一個(gè)籃子里的危險(xiǎn)行業(yè)。

這也正是近年來(lái)調(diào)控的深意。

雪中送炭

下半年的政策頻出，就是雪中送炭。

8月，住建部、財(cái)政部及央行明確要通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。9月，全國(guó)2000億元專項(xiàng)借款資金啟動(dòng)，保交樓資金進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段。

11月以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)連續(xù)出手，“三箭齊發(fā)”改善房企融資環(huán)境。

臨近年底兩個(gè)月，保交樓專項(xiàng)貸款也增至4000億元，銀行授信額度超過(guò)3萬(wàn)億元。

守得云開(kāi)見(jiàn)月明。

房企迎來(lái)了久違的轉(zhuǎn)機(jī)。而且，更多的利好預(yù)期將不久兌現(xiàn)。其中包括，對(duì)一線城市合理性購(gòu)房需求的進(jìn)一步放松；房地產(chǎn)REITs的擴(kuò)容與新試點(diǎn)；融資成本的進(jìn)一步下調(diào)……

也許，房地產(chǎn)業(yè)最艱難的日子或?qū)⒊蔀檫^(guò)去。

再提“支柱”

12月，高層釋意，時(shí)隔近20年再次重提“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。

這無(wú)疑是對(duì)行業(yè)信心的重大提振。

然而，房企也應(yīng)重新領(lǐng)會(huì)支柱產(chǎn)業(yè)的新含義。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的新期待已在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中表達(dá)，即防范重大金融風(fēng)險(xiǎn)，支持和改善住房需求，堅(jiān)持“房住不炒”。也就是說(shuō)，部分從業(yè)者所希望的以房?jī)r(jià)單邊上漲為基礎(chǔ)的市場(chǎng)回暖并不被認(rèn)可。

重提“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，并不意味著要回到野蠻生長(zhǎng)的“老路上”。

高層已表現(xiàn)出對(duì)這個(gè)行業(yè)足夠的重視與期待。而房地產(chǎn)要真正不負(fù)眾望，需要切實(shí)改變?cè)鲩L(zhǎng)方式，真正服務(wù)于居住，服務(wù)于長(zhǎng)期穩(wěn)定、健康發(fā)展的大局。雖然這樣會(huì)慢一點(diǎn)，但會(huì)更穩(wěn)一點(diǎn)。這樣的房地產(chǎn)業(yè)，才是符合廣大人民群眾根本利益的支柱產(chǎn)業(yè)。

2022年走了，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)記住這一年的艱難坎坷。

2023年來(lái)了，滿載著行業(yè)的憧憬和信心！