“三支箭”政策落地引亮房企新機遇 品牌房企或共筑新發(fā)展模式格局

記者 黃婉銀

自“金融支持16條”發(fā)布實施以來，據(jù)不完全統(tǒng)計，近期有100多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信。從公布的授信用途來看，意向資金將主要用于滿足房企的常規(guī)融資需求、多元融資支持、上下游信貸、住房租賃融資等方面，這與11月頒布的“金融16條”政策相契合。

從企業(yè)端來看，一些出險房企已經(jīng)有了走出危機的跡象。國泰君安證券表示，供給端矛盾已經(jīng)解除，房企債轉(zhuǎn)股來度過危機將成為出險房企的共同選擇，后續(xù)回到需求端邏輯，未來五年，將是新參與者突圍、央國企成長和民企小而美格局形成的階段。

行業(yè)步入全面寬松期 政策力度有望進一步加強

11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人透露在上市房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，“第三支箭”股權(quán)融資正式落地，明確恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等，此前部分房企已宣布擬配股籌資，預(yù)計后續(xù)相關(guān)配套政策將持續(xù)推出和完善。

地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測，2022年1~11月，已有超300省市（縣）出臺政策近千條，達到近年峰值。從政策優(yōu)化節(jié)奏來看，4月以來政策進入實質(zhì)性寬松期，政策節(jié)奏加快和力度明顯加大，且城市不斷向熱點二線城市擴圍；下半年開始各地因城施策頻率稍緩，9月政策優(yōu)化節(jié)奏有所加快，熱點城市加大優(yōu)化力度。

各地政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點。二手房交易流程亦在不斷簡化，如深圳、南京等地推進“帶押過戶”模式、北京試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，有利于打通交易鏈條，降低置換成本。

12月9日，佛山市住建局發(fā)布關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知，2022年12月10日起，在禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道購買的新建商品住房，須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易。此舉意味著，佛山已經(jīng)全面取消限購政策。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，本周二手住宅共成交349宗，環(huán)比回升20.8%。進入12月后，二手樓市開始復(fù)蘇，買家觀望情緒有所放緩。據(jù)監(jiān)測顯示，本周二手新增客戶數(shù)量及帶看量環(huán)比凈增近二成，周度網(wǎng)簽宗數(shù)亦重回300宗以上水平。整體看，目前市場基本面向好，后市或會延續(xù)目前的成交勢頭，二手成交將持續(xù)上漲。

進入“品質(zhì)為王”時代 房企需握住時代新脈搏

2022年房企普遍房企去化承壓，市場下行趨勢走強。同時，房企資金面吃緊，交付壓力不斷增大。在此背景下，住房進一步回歸居住屬性，堅持以產(chǎn)品“質(zhì)”上為核心，修煉內(nèi)功、踐行“長期主義”，仍是房企未來較長時間內(nèi)的不變武器。與此同時，“保交付”成為房企第一要務(wù)，交付環(huán)節(jié)愈加受到關(guān)注，成為整體產(chǎn)品力中的重要一環(huán)。

克而瑞統(tǒng)計顯示，產(chǎn)品力方面，截至今年10月，約20家規(guī)模房企基于自身企業(yè)產(chǎn)品理念及市場環(huán)境變化調(diào)整產(chǎn)品戰(zhàn)略，內(nèi)容重點集中在交付體系、社區(qū)煥新、社區(qū)運營等服務(wù)升級以及新品落地、戶型創(chuàng)新、空間智能等產(chǎn)品發(fā)布。產(chǎn)品系方面，在企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略調(diào)整、常態(tài)化疫情防控、三胎政策、客群年輕化趨勢等背景下，重點聚焦“改善”“年輕”兩大類客群發(fā)力；作品方面，房企從室內(nèi)空間、建筑立面、社區(qū)景觀、服務(wù)體系四大維度主動提供專業(yè)化、精品化的迭代產(chǎn)品，提升客戶體驗，引領(lǐng)革新價值。

雖然行業(yè)進入轉(zhuǎn)型陣痛階段，但房企依然不忘初心砥礪前行，圍繞著產(chǎn)品力、產(chǎn)品系、作品等方面，以“更好的創(chuàng)新”躬身入局，將“品質(zhì)為王”的產(chǎn)品呈現(xiàn)給大眾。

譬如，華南的房企時代中國在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，不僅做好住宅交付，2022年已交付超25000戶住宅，甚至還提升產(chǎn)品配套，在項目的教育、商業(yè)上不斷加大力度。截至近期，時代中國大灣區(qū)在售項目中自營幼兒園已開園的有7個，中小學(xué)方面，有8個項目已完成引進優(yōu)質(zhì)學(xué)校。在社區(qū)配套方面，時代中國積極引進麥當(dāng)勞、肯德基、華潤萬家等知名品牌企業(yè)；引進樊登讀書會等品質(zhì)服務(wù)組織，建設(shè)以業(yè)主生活需求為中心的多元化生活圈。

據(jù)不完全統(tǒng)計，時代中國大灣區(qū)旗下已簽約引進肯德基的項目近年達到6個，分別是南沙天逸、中新傾城、增城名著、廣州云來、佛山創(chuàng)客、佛山愛車小鎮(zhèn)；簽約引進麥當(dāng)勞的項目達5個，分別是從化印象、東莞香海、肇慶星湖印記、佛岡著作、清遠香海二期；此外還有10余個項目的社區(qū)商業(yè)在大力推進招商中。

除了優(yōu)質(zhì)學(xué)校、社區(qū)商業(yè)這種大類資源的引進，時代中國在交付細節(jié)上，做得也盡心盡力，執(zhí)著力十足，按時、按質(zhì)、按量地將最好的產(chǎn)品交付給業(yè)主。

在住宅產(chǎn)品上，時代中國就悄悄改進了廚房內(nèi)窗扶手的位置，比普通樓盤矮20公分，切實解決業(yè)主日常難越過臺面夠到窗把手的痛點。還有為了安全，特地將兒童區(qū)地墊的厚度翻倍；為了雙胞胎推車可以暢通無阻，特地加寬門口道閘；為匹配“大朋友”的身材，兒童器械滑梯寬度增加了13公分……這些產(chǎn)品細節(jié)的改進足見用心與打磨。

投資性物業(yè)成為新寵 房企鏈接城市發(fā)展新生態(tài)

近期一系列房地產(chǎn)金融支持措施出臺后，效果最先在優(yōu)質(zhì)民營房企上顯現(xiàn)，不僅是因這些房企基本面較好，也是因為其具有優(yōu)質(zhì)抵押物。

如本輪中債增在為企業(yè)擔(dān)保時，通常要求相應(yīng)的反擔(dān)保。銀行機構(gòu)也需要看這種企業(yè)的勾兌能力和抵質(zhì)押物是否優(yōu)質(zhì)，目前來看并不會放開敞口，所以抵押物充足是必要條件之一。

克而瑞就指出，無論是中債增還是“第二支箭”融資，基本面銷售情況較好或擁有優(yōu)質(zhì)抵押物的民營房企獲支持的概率更大。此前由于投資性房地產(chǎn)估值下行、疫情常態(tài)化等影響下，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)擴張的掣肘，但目前來看，這部分資產(chǎn)也成為房企融資的重要加持。

不久前，廣州市商務(wù)局正式發(fā)布《廣州市2022年超甲級、甲級商務(wù)寫字樓評定結(jié)果名單》，經(jīng)綜合評定，時代商業(yè)集團旗下：「時代地產(chǎn)中心、時代·芳華里（廣州）A3 棟」兩座寫字樓均獲評“甲級商務(wù)寫字樓”，未來將承擔(dān)更多城市建設(shè)職責(zé)，推動城市發(fā)展。

時代地產(chǎn)中心為時代中國總部大樓，于2018年完成煥新升級，2019年獲得“越秀區(qū)主題商務(wù)樓宇”的榮譽稱號，是政商一體金融核心。時代·芳華里（廣州）是番禺漢溪商圈的智慧綜合體，本次獲評實現(xiàn)番禺區(qū)甲級寫字樓零突破，開啟番禺萬博CBD高質(zhì)量商務(wù)時代。

時代·芳華里（廣州）位于廣州南拓中軸的漢溪萬博商圈，地鐵3、7號線漢溪長隆站上蓋，總建筑面積約21萬平方米，包含寫字樓和購物中心兩部分，其中寫字樓是為新一代總部級企業(yè)創(chuàng)造的集國際標準辦公、綠色人文體驗、多元商業(yè)的新商務(wù)生活創(chuàng)變產(chǎn)品。

開業(yè)以來，項目以近乎滿租的成績成為番禺標桿商務(wù)空間，吸引虎牙科技、三菱電機、康師傅集團、百事可樂等多家國際500強企業(yè)及產(chǎn)業(yè)龍頭總部入駐，形成互聯(lián)網(wǎng)+總部經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)集群，并依托優(yōu)質(zhì)商務(wù)配套資源，匯聚區(qū)域文旅流量，助力入駐企業(yè)成長。

本次雙項目獲得甲級寫字樓榮譽，除了項目自身具備優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)條件，更得益于時代商業(yè)集團二十年來的園區(qū)運營管理經(jīng)驗。時代商業(yè)集團打造了高品質(zhì)產(chǎn)品，并前瞻性構(gòu)建立體運營服務(wù)體系，實現(xiàn)更溫度、更高效、更無界的運營管理，打造互動、成長、鏈接的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新生態(tài)。

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