2022年房地產(chǎn)政策優(yōu)化超千次 明年有進一步放松空間

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年無疑是近年來房地產(chǎn)政策調(diào)控優(yōu)化大年，密集且力度愈漸加大，政策空間從三四線城市覆蓋到一二線城市。

受疫情等多因素影響，2022年房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整階段，中央堅持“房住不炒”總基調(diào)不變，年內(nèi)多次釋放積極信號優(yōu)化調(diào)控政策，進一步豐富和完善政策工具箱，并支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)調(diào)整房地產(chǎn)政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年已有超300省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超千次，政策調(diào)控力度和頻次達到近年來峰值，房地產(chǎn)政策已進入實質(zhì)放松階段。從政策優(yōu)化節(jié)奏來看，4月以來政策進入實質(zhì)性寬松期，政策節(jié)奏加快和力度明顯加大，且城市不斷向熱點二線城市擴圍；下半年開始各地因城施策頻率稍緩，9月政策優(yōu)化節(jié)奏有所加快，熱點城市加大優(yōu)化力度。四季度，各線城市政策繼續(xù)優(yōu)化的空間有限，政策調(diào)控頻次有所放緩。

多地房貸利率降至低點

各地政策主要涉及優(yōu)化限購限貸政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點。二手房交易流程亦在不斷簡化，如深圳、南京等地推進“帶押過戶”模式、北京試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，有利于打通交易鏈條，降低置換成本。

進入年底，一些核心二線城市仍在持續(xù)加碼放松政策。自2022年12月5日起，廈門島外限購政策調(diào)整為在廈門市實際工作和生活的非本市戶籍無住房家庭和個人可在島外限購1套住房，島內(nèi)限購政策不變。

佛山和東莞則全面解除限購。佛山發(fā)文指出，從12月10日起，在禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道購買的新建商品住房，須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易，上述區(qū)域暫停實施住房限購政策，也標志著佛山全面取消限購政策。東莞發(fā)布“23號文件”指出，自12月26日起，東莞莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)暫停實行商品住房限購政策。自此，東莞全面放開限購政策。

需求端政策方面，自三季度以來信貸支持力度持續(xù)不斷加大，“支持剛性和改善性住房需求”始終是政策核心。此前9月底，央行、銀保監(jiān)會已發(fā)文明確指出符合條件的城市可以下調(diào)或取消首套住房商貸利率下限，央行也已下調(diào)首套公積金貸款利率15個基點，均為各地優(yōu)化信貸政策釋放了空間。

中指研究院統(tǒng)計顯示，截至11月底，全國已有超20城降低或取消首套商貸利率下限，且均降至4%以下，其中二線城市武漢、天津、溫州等城市基本降至3.8%~3.9%水平。本次政策再次強調(diào)要因城施策，符合條件的城市有望加快落地降低房貸利率節(jié)奏，已經(jīng)下調(diào)商貸利率的城市不排除根據(jù)當?shù)貙嶋H情況繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化。

政策或進一步寬松

2022年房地產(chǎn)市場下行趨勢未得到明顯改善，中央在強調(diào)房地產(chǎn)政策堅持“房住不炒”基調(diào)下，調(diào)控已向?qū)捤赊D(zhuǎn)變。上半年，全國兩會、中央政治局會議多次明確房地產(chǎn)調(diào)控思路，強調(diào)因城施策支持合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。7月中共中央政治局會議為下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)，明確從因城施策、保交樓兩個方面力促行業(yè)預期修復。8月底，國務(wù)院常務(wù)會議罕見地接連釋放房地產(chǎn)積極信號，體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)的態(tài)度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要性更加突出。

11月份以來，多項房地產(chǎn)重磅政策利好陸續(xù)落地，尤其是“金融 16 條”出臺后，房企融資支持節(jié)奏明顯加快，政策“托底”信號明確。結(jié)合此前支持房企融資的“第二支箭”，政策整體呈現(xiàn)出落地快、范圍廣、規(guī)模大的特點。尤其是11月28日證監(jiān)會發(fā)布“第三支箭”，在房地產(chǎn)股權(quán)融資方面進行了調(diào)整優(yōu)化，此后已有超30家發(fā)起股權(quán)融資計劃，其中既有規(guī)模房企、也有出險企業(yè)，包括民企和國央企。

中指研究院認為，2022年因城施策頻次創(chuàng)歷史新高，未來核心一二線城市政策空間有望釋放今年以來，中央多次提出“因城施策”“一城一策”用好政策工具箱，給予各地較高的調(diào)控自由度，地方政府結(jié)合當?shù)厥袌鲎兓皶r調(diào)整政策節(jié)奏，力促市場預期穩(wěn)定。

總體來看，“房住不炒”基本定位不變，監(jiān)管部門持續(xù)優(yōu)化供需兩端政策，需求端支持政策不斷發(fā)力，居民購房成本進一步降低，促進剛需及改善性住房需求釋放；供給端為房企提供更多資金支持，信貸、發(fā)債、股權(quán)“三支箭”的融資支持模式持續(xù)推進，預售資金監(jiān)管相關(guān)政策繼續(xù)改善。

12月15日至16日舉行的中央經(jīng)濟工作會議指出，明年經(jīng)濟工作千頭萬緒，要從戰(zhàn)略全局出發(fā)，從改善社會心理預期、提振發(fā)展信心入手，綱舉目張做好工作。其中包括有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

對于2023年房地產(chǎn)政策走勢，中指研究院預計，堅持“房住不炒”基調(diào)不變，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面繼續(xù)調(diào)整；支持企業(yè)合理融資需求，房企融資鏈條有望進一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善；“保交樓”仍然是側(cè)重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質(zhì)性進展，共同促進購房者預期好轉(zhuǎn)。

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