2022年終特刊·商業(yè)篇 | 商業(yè)用房及辦公樓銷售持續(xù)下降 專家：商業(yè)地產(chǎn)未來仍有較大發(fā)展空間

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年，受經(jīng)濟下行壓力及疫情等因素影響，服務(wù)業(yè)和消費活動均受到較大沖擊，商業(yè)地產(chǎn)運營商也遭到前所未有的挑戰(zhàn)。

中指研究院發(fā)布的最新報告顯示，2022年1-11月份，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為7234萬平方米，同比下降3.9%；辦公樓銷售面積為2820萬平方米，同比止增轉(zhuǎn)降，下降0.3%，二季度以來單月增速轉(zhuǎn)負(fù)。寫字樓租賃方面，重點城市主要商圈的租金連續(xù)三個季度下跌，其中三季度跌幅為0.17%。

對于商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢，中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶近日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“長期來看，中國超大規(guī)模市場優(yōu)勢依舊存在，商業(yè)地產(chǎn)依舊存在較大的發(fā)展空間，隨著各項穩(wěn)經(jīng)濟政策顯效發(fā)力，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟和消費市場的恢復(fù)或?qū)由虡I(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)步復(fù)蘇。”

商業(yè)用房銷售面積連降5月

報告顯示，11月份全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為608萬平方米，同比下降30.8%。從7月起，商業(yè)營業(yè)用房單月銷售面積連續(xù)5個月同比下降。

11月份，全國辦公樓銷售面積為212萬平方米，同比下降33.6%；今年三季度以來，除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年第三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環(huán)比下跌0.17%。

來源：中指研究院

2022年，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金已連續(xù)三個季度下跌。盡管三季度以來穩(wěn)經(jīng)濟助企紓困系列政策持續(xù)落地顯效，經(jīng)濟呈恢復(fù)態(tài)勢，但寫字樓租賃市場需求恢復(fù)較慢，多數(shù)商圈寫字樓租金下跌。

上半年，疫情沖擊疊加居民收入增長放緩，消費者的消費行為更趨保守，我國消費市場整體承壓，商鋪租賃市場也面臨下行壓力，購物中心商鋪和商業(yè)街商鋪的租金價格走勢有所分化。

根據(jù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，上半年，我國主要商業(yè)街商鋪租金水平整體繼續(xù)下跌，且跌幅較2021年下半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體繼續(xù)回升，但漲幅較2021年下半年有所收窄。

其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環(huán)比下跌0.46%，跌幅較2021年下半年擴大0.14個百分點；由100個典型購物中20心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.96元/平方米/天，環(huán)比上漲0.14%，漲幅較2021年下半年收窄0.18個百分點，商鋪租金運行整體承壓。

來源：中指研究院

商業(yè)地產(chǎn)仍有較大發(fā)展空間

曹晶晶表示，今年商業(yè)地產(chǎn)供需兩端均表現(xiàn)趨弱。不僅出現(xiàn)需求減弱，而且企業(yè)拿地、開工投資意愿均減弱，純商辦用地供需均縮量，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額、新開工面積同比均下降。

11月份，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為9845億元，同比下降14.5%，降幅較上年同期擴大11.5個百分點；新開工面積為7608萬平方米，同比下降41.2%，降幅較上年同期擴大20.9個百分點。

辦公樓開發(fā)投資額為4826億元，同比下降11.3%，降幅較上年同期擴大5.2個百分點。新開工面積為2870萬平方米，同比下降39.1%，降幅較上年同期擴大19.8個百分點。

全國300城商辦用地推出面積為18652萬平方米，同比下降21.8%；成交面積為13352萬平方米，同比下降18.3%。成交樓面均價為2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢價率為4.3%，同比下降0.7個百分點。

來源：中指研究院

按城市劃分來看，1-11月份，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為635萬平方米、592萬平方米，同比分別下降25.2%、26.7%；二線城市商辦用地推出及成交面積分別為5902萬平方米、4391萬平方米，同比分別下降20.7%、24.6%；三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12115萬平方米、8369萬平方米，同比分別下降22.1%、13.8%。

“在當(dāng)前新房市場規(guī)模見頂，企業(yè)需要轉(zhuǎn)變發(fā)展模式的情況下，持有型業(yè)務(wù)可以為企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提升短期償債能力，也是企業(yè)規(guī)模和業(yè)績的‘第二增長曲線’。因此，頭部企業(yè)依舊較為堅定地發(fā)展并做優(yōu)持有型業(yè)務(wù)，但經(jīng)營方針上更偏重以穩(wěn)為主，強調(diào)運營效率、運營質(zhì)量方面的提升。”

曹晶晶認(rèn)為，“2023年，外需對經(jīng)濟發(fā)展的支撐效果或逐步減弱，內(nèi)需有待發(fā)力，但短期內(nèi)疫情影響仍存，盡管疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化，但顯效尚需時間。長期來看，中國超大規(guī)模市場優(yōu)勢依舊存在，商業(yè)地產(chǎn)依舊存在較大的發(fā)展空間，隨著各項穩(wěn)經(jīng)濟政策顯效發(fā)力，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟和消費市場的恢復(fù)或?qū)由虡I(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)步復(fù)蘇。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 朱萬平 攝