每日經(jīng)濟新聞 2022-08-25 22:40:26
每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 陳夢妤
“疫情加速了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)洗牌,也暴露出前期開發(fā)過程中的一些問題。”
日前,恒太商業(yè)管理集團(以下簡稱恒太商業(yè))副總裁傅前山在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示。
“一些項目建成之后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)結構不合理,達不到商業(yè)運營的基本條件,一些城市開發(fā)的商業(yè)項目定位錯亂,”傅前山認為,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營應該流程前置化,綜合考慮城市的基本面、商圈、市場環(huán)境、消費結構和文化特色等方面,才能打造成為商圈核心資產(chǎn)。
商業(yè)項目布局錯亂
據(jù)傅前山介紹,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間早,市場已相對成熟,一些項目由于前期走了彎路,造成開發(fā)商資金面緊張,商管業(yè)務面臨挑戰(zhàn)。
首先面臨的問題是,很多項目因為物業(yè)機構不合理,達不到商業(yè)運營的基本條件。“開發(fā)商對商業(yè)項目不夠重視,前期直接請建筑設計院來做項目規(guī)劃和設計,缺少專業(yè)的商業(yè)運營機構做項目定位、空間設計和動線及空間規(guī)劃,”傅前山介紹,這造成了即使建成1000多個商業(yè)項目,可能符合商管企業(yè)基本要求的只有400來個。
過去很長一段時間里,各地鱗次櫛比的高樓大廈隨著城市化進程拔地而起,大量商業(yè)綜合體項目扎堆上馬。
傅前山表示,部分中小城市的商業(yè)項目呈現(xiàn)定位錯亂的狀態(tài),比如某座城市還處在百貨商城階段的時候,開發(fā)商卻已經(jīng)建成了開放式街區(qū);有的城市到了該建購物中心的階段,卻后退建成了百貨商場或者零售步行街。
“項目太超前或者開倒車這種錯亂現(xiàn)象,導致了大量物業(yè)結構不合理。”傅前山直言,每座城市的商業(yè)發(fā)展要經(jīng)歷大概4~5個階段,包括市場階段(專業(yè)市場)、零售步行街階段(商貿(mào)市場和超級市場)、百貨階段、購物中心階段、創(chuàng)新商業(yè)街區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商若要打造核心資產(chǎn),就必須在合適的城市、合適的地段,打造合適規(guī)模的物業(yè)形態(tài),并且選擇合適的物業(yè)結構。
在傅前山看來,項目一旦運用專業(yè)的商管體系,打造成良性的商業(yè)資產(chǎn),對開發(fā)企業(yè)來說不會拖累現(xiàn)金流,反而能夠帶來持續(xù)穩(wěn)定的資金回報。只是,當前行業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)在于,業(yè)主方的資金非常緊張。
“其實對很多商業(yè)項目而言,也許只需要2000萬元資金就能將上億資產(chǎn)盤活,但業(yè)主方少的就是這些錢。”傅前山表示。
堅持定制化商業(yè)
商業(yè)運營是一門慢生意,資金投入大、周期長、回報率不高。近年來,行業(yè)逐漸擺脫重資產(chǎn)模式,萬達、龍湖、新城、寶龍、華潤萬象等品牌企業(yè)均推出商業(yè)運營、增值服務和管理輸出等輕資產(chǎn)運營業(yè)務。
傅前山介紹,企業(yè)采取輕資產(chǎn)運營的特點是債務相對較少,但要保證商業(yè)項目的品質和持續(xù)運營,應把重點放在高管人才和團隊建設上。以恒太商業(yè)為例,目前,集團后臺安排了200多位高級管理人才,專注于全國商業(yè)地產(chǎn)的運營。恒太商業(yè)隸屬于寧波太平洋恒業(yè)控股,專注商業(yè)運營30年,目前在全國服務管理50+商業(yè)項目。
“輕資產(chǎn)雖然輕,但從另一個維度來講,其實是非常重的。所以可以看到,所有人都能進入行業(yè),但后面會碰到非常多瓶頸,比如沒有利潤,項目口碑不佳,人力成本投入過重等。要成為優(yōu)秀的商管企業(yè),需要很長時間的沉淀,人才和打法的沉淀,運營團隊的磨合等等。”傅前山進一步指出,如果簡單認為輕資產(chǎn)運營只是投資少和負債低,這其實是對輕資產(chǎn)的一種誤會。
運營水平對商業(yè)地產(chǎn)項目的成功至關重要,然而目前市場上仍有眾多缺乏商業(yè)綜合體運營經(jīng)驗的開發(fā)商,對于自身開發(fā)的商業(yè)項目,他們更傾向于委托經(jīng)驗豐富或具有品牌影響力的商業(yè)運營服務商為其提供專業(yè)化服務。
中指研究院《2022中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》提到,近年來,商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸進入存量時代,但針對不同城市、不同區(qū)域,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特征也存在差異。一線城市購物中心規(guī)模已較大,市場未來或將更加依賴運營,二線城市展現(xiàn)出存量與增量并行快速發(fā)展的格局,三四線城市當前人均購物中心面積仍較小,未來具備一定增長空間。從項目端來看,在行業(yè)競爭日趨激烈的情況下,市場上還有眾多同質化現(xiàn)象嚴重、核心競爭力不突出的存量項目亟待改造。
對此,傅前山認為,只有堅持定制化商業(yè),才能解決市場上存量物業(yè)的各類問題。面對非標項目,不能只用千篇一律的模板套下去,而是應該采取“一店一策”方案,滿足業(yè)主方的實際需求,解決不同的項目、不同的物業(yè)結構、不同的業(yè)主訴求等問題。
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