恒太商業(yè)管理集團副總裁傅前山：物業(yè)結構不合理 是商管行業(yè)一大挑戰(zhàn)

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“疫情加速了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)洗牌，也暴露出前期開發(fā)過程中的一些問題。”

日前，恒太商業(yè)管理集團（以下簡稱恒太商業(yè)）副總裁傅前山在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示。

“一些項目建成之后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)結構不合理，達不到商業(yè)運營的基本條件，一些城市開發(fā)的商業(yè)項目定位錯亂，”傅前山認為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營應該流程前置化，綜合考慮城市的基本面、商圈、市場環(huán)境、消費結構和文化特色等方面，才能打造成為商圈核心資產(chǎn)。

商業(yè)項目布局錯亂

據(jù)傅前山介紹，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間早，市場已相對成熟，一些項目由于前期走了彎路，造成開發(fā)商資金面緊張，商管業(yè)務面臨挑戰(zhàn)。

首先面臨的問題是，很多項目因為物業(yè)機構不合理，達不到商業(yè)運營的基本條件。“開發(fā)商對商業(yè)項目不夠重視，前期直接請建筑設計院來做項目規(guī)劃和設計，缺少專業(yè)的商業(yè)運營機構做項目定位、空間設計和動線及空間規(guī)劃，”傅前山介紹，這造成了即使建成1000多個商業(yè)項目，可能符合商管企業(yè)基本要求的只有400來個。

過去很長一段時間里，各地鱗次櫛比的高樓大廈隨著城市化進程拔地而起，大量商業(yè)綜合體項目扎堆上馬。

傅前山表示，部分中小城市的商業(yè)項目呈現(xiàn)定位錯亂的狀態(tài)，比如某座城市還處在百貨商城階段的時候，開發(fā)商卻已經(jīng)建成了開放式街區(qū)；有的城市到了該建購物中心的階段，卻后退建成了百貨商場或者零售步行街。

“項目太超前或者開倒車這種錯亂現(xiàn)象，導致了大量物業(yè)結構不合理。”傅前山直言，每座城市的商業(yè)發(fā)展要經(jīng)歷大概4~5個階段，包括市場階段（專業(yè)市場）、零售步行街階段（商貿(mào)市場和超級市場）、百貨階段、購物中心階段、創(chuàng)新商業(yè)街區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商若要打造核心資產(chǎn)，就必須在合適的城市、合適的地段，打造合適規(guī)模的物業(yè)形態(tài)，并且選擇合適的物業(yè)結構。

在傅前山看來，項目一旦運用專業(yè)的商管體系，打造成良性的商業(yè)資產(chǎn)，對開發(fā)企業(yè)來說不會拖累現(xiàn)金流，反而能夠帶來持續(xù)穩(wěn)定的資金回報。只是，當前行業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)在于，業(yè)主方的資金非常緊張。

“其實對很多商業(yè)項目而言，也許只需要2000萬元資金就能將上億資產(chǎn)盤活，但業(yè)主方少的就是這些錢。”傅前山表示。

堅持定制化商業(yè)

商業(yè)運營是一門慢生意，資金投入大、周期長、回報率不高。近年來，行業(yè)逐漸擺脫重資產(chǎn)模式，萬達、龍湖、新城、寶龍、華潤萬象等品牌企業(yè)均推出商業(yè)運營、增值服務和管理輸出等輕資產(chǎn)運營業(yè)務。

傅前山介紹，企業(yè)采取輕資產(chǎn)運營的特點是債務相對較少，但要保證商業(yè)項目的品質和持續(xù)運營，應把重點放在高管人才和團隊建設上。以恒太商業(yè)為例，目前，集團后臺安排了200多位高級管理人才，專注于全國商業(yè)地產(chǎn)的運營。恒太商業(yè)隸屬于寧波太平洋恒業(yè)控股，專注商業(yè)運營30年，目前在全國服務管理50+商業(yè)項目。

“輕資產(chǎn)雖然輕，但從另一個維度來講，其實是非常重的。所以可以看到，所有人都能進入行業(yè)，但后面會碰到非常多瓶頸，比如沒有利潤，項目口碑不佳，人力成本投入過重等。要成為優(yōu)秀的商管企業(yè)，需要很長時間的沉淀，人才和打法的沉淀，運營團隊的磨合等等。”傅前山進一步指出，如果簡單認為輕資產(chǎn)運營只是投資少和負債低，這其實是對輕資產(chǎn)的一種誤會。

運營水平對商業(yè)地產(chǎn)項目的成功至關重要，然而目前市場上仍有眾多缺乏商業(yè)綜合體運營經(jīng)驗的開發(fā)商，對于自身開發(fā)的商業(yè)項目，他們更傾向于委托經(jīng)驗豐富或具有品牌影響力的商業(yè)運營服務商為其提供專業(yè)化服務。

中指研究院《2022中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》提到，近年來，商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸進入存量時代，但針對不同城市、不同區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特征也存在差異。一線城市購物中心規(guī)模已較大，市場未來或將更加依賴運營，二線城市展現(xiàn)出存量與增量并行快速發(fā)展的格局，三四線城市當前人均購物中心面積仍較小，未來具備一定增長空間。從項目端來看，在行業(yè)競爭日趨激烈的情況下，市場上還有眾多同質化現(xiàn)象嚴重、核心競爭力不突出的存量項目亟待改造。

對此，傅前山認為，只有堅持定制化商業(yè)，才能解決市場上存量物業(yè)的各類問題。面對非標項目，不能只用千篇一律的模板套下去，而是應該采取“一店一策”方案，滿足業(yè)主方的實際需求，解決不同的項目、不同的物業(yè)結構、不同的業(yè)主訴求等問題。