每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-10-27 22:52:21
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
10月26日,隨著成都第三批集中供地開拍,今年22城第三批集中供地也進(jìn)入收尾階段。
從今年已經(jīng)完成前三批次集中供地的城市來看,上海、北京、杭州、合肥等熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊競拍熱度依舊,而青島、廣州、無錫等城市則頻現(xiàn)底價成交與流拍。
視覺中國圖
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn),截至目前,在今年的22城集中供地中,國企央企、地方國資仍是拿地的主力軍;民營企業(yè)拿地積極性普遍不高,只有在少數(shù)城市的集中土拍中,民企拿地表現(xiàn)突出,如杭州、合肥、武漢,以及前兩批次均100%民企拿地的長春。
此外值得注意的是,部分中小型地方性房企成為土地市場的“黑馬”。
溢價和熔斷地塊占比下滑
“今年第三批集中供地土拍熱度再次降回2021年第三批次的水平。”
據(jù)中指研究院測算,截至10月12日,已完成第三批集中供地的13個城市,前三個批次集中土拍流拍率基本維持在7%~8%的穩(wěn)定區(qū)間,而熔斷地塊占比由第一批次的接近30%腰斬至第三批次的15%,同時溢價成交地塊比例也下降了15個百分點(diǎn)。
具體來看,無錫第三批集中供地全部底價成交;青島推出33宗地,3宗流拍、28宗底價成交;南京原計劃公開出讓46幅地塊,最終14宗延長掛牌時間,交易日實際掛出32宗,最終1宗流拍、27宗底價成交、1宗觸頂搖號,僅3宗有溢價;南昌22宗涉宅用地,12宗地塊流拍,流拍率達(dá)55%,5宗溢價成交,其中4宗地價熔斷觸發(fā)搖號;廣州掛牌18宗宅地,2宗提前終止出讓,流拍3宗,流拍率達(dá)到16.7%。
不過,部分熱點(diǎn)城市第三批集中供地則是另一番場景:北京18宗地全部成交,4宗競拍至地價上限;上海35宗涉宅用地全部成交,8宗達(dá)到中止價進(jìn)入“一次報價”、24宗底價成交;杭州19宗地中8宗競拍至地價上限。
底價成交成為今年土地市場的常態(tài)。今年第二批集中供地,22城共計推出涉宅用地463宗,推出規(guī)劃建面4642萬平米,成交涉宅用地431宗,成交規(guī)劃建筑面積4196萬平米,收金5413億元;其中,87宗地塊溢價達(dá)到上限成交,上限成交占比20.2%,288宗地塊底價成交,占比高達(dá)66.8%。
從今年完成第三批集中出讓情況來看,底價成交和低溢價率繼續(xù)延續(xù),無錫11宗土地全部底價成交,武漢平均溢價率0.1%,天津0.13%、廈門0.17%、廣州0.5%……截至目前,第三批集中供地中平均溢價率最高的寧波,為8.59%。
國企央企仍是拿地主力
從拿地金額來看,國企央企和地方城投仍是拿地主力軍。今年22城首批次集中供地共成交金額4966億元,民營企業(yè)拿地金額僅903億元,地方國資拿地金額1560億元。第二批集中供地22城共計收金5412億元,民營企業(yè)拿地金額降至846億元,占比15.6%;地方國資拿地金額上漲至1945億元,占比增長至35.9%;國企央企則出資2561億元拿地,占比47.3%。
截至目前,已完成第三批集中供地的15個城市共收金4196億元,其中央企拿地金額1339億元,占比31%;地方國資平臺出資達(dá)到2163億元,占比超50%;混合所有制及民企的拿地金額分別占比5%和13%??梢?,地方國資平臺已成為土地市場的主要托底者。
也就是說,今年的22城集中供地總成交金額已近1.46萬億元。
中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱曾在10月22日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“對于房企而言,提升周轉(zhuǎn)速度的核心仍然在于去化速度。在房地產(chǎn)救市政策發(fā)揮的作用逐步減弱的當(dāng)下,營銷持續(xù)乏力致使房企投資意愿降低,進(jìn)一步拖累宏觀經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入,導(dǎo)致置業(yè)意愿繼續(xù)下降,產(chǎn)生了負(fù)反饋循環(huán),去化速度很難提升,房企的投資意愿在反復(fù)摩擦中被不斷消耗。”
在國企央企為主導(dǎo)的拿地榜單上,也有著民營房企的身影,其中不僅有濱江集團(tuán)這樣的深耕型區(qū)域龍頭房企,牢牢占據(jù)杭州市拿地金額榜首;也有一些名不見經(jīng)傳的房企,如大家房產(chǎn)在杭州的拿地金額反超萬科排名第五,雅戈爾也在寧波土拍金額中排名第七。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水10月26日通過書面方式向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出,“去年下半年以來房地產(chǎn)市場深度調(diào)整,土地市場買家除全國性大中型央企國企、地方國企外,還有部分區(qū)域型房企。特別是隨著土地市場趨冷,這些區(qū)域型房企發(fā)揮所在深耕區(qū)域投研、品牌等優(yōu)勢,在優(yōu)勢城市拿地擴(kuò)大區(qū)域市場競爭力。隨著市場后期市場趨穩(wěn)復(fù)蘇,這類企業(yè)的規(guī)模及市場競爭力將明顯提升。”
對于大多數(shù)房企“無力”拿地的現(xiàn)狀,張凱認(rèn)為,“與其通過提高銷售限價為房企提供‘看得見摸不著’的利潤空間,不如地價和限價雙降,直接讓利于購房者。”
國企購地新政初顯成效
9月24日,財政部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》(以下簡稱《通知》)指出,嚴(yán)禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補(bǔ)財政收入缺口。進(jìn)一步規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控,建立嚴(yán)格的舉債審批制度,禁止新增各類隱性債務(wù),切實防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險。
《通知》出臺1個月以來,從南京、廣州等地的第三批集中土拍情況來看,地方城投仍是拿地的主力軍。
不過作為今年首個完成第四批次集中供地城市的無錫,《通知》的約束效果明顯。今年以來,無錫的集中供地一直以城投等地方國資作為主力軍,前三批集中供地,地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%,央企國企尚未在無錫拿地。在10月25日的無錫第四批集中土拍中,推出的13宗地塊全部底價成交。其中4宗地被民企競得:本土民企摘得3宗,朗詩摘得1宗;而無錫當(dāng)?shù)貒Y企業(yè)的拿地金額占比降至33%。
“地方國資拿地金額占比大幅下降至33%,可見財政部政策對于地方國資參與土拍的約束效果初步顯現(xiàn),預(yù)計后續(xù)其他城市會有相似的變化。”張凱表示,“由于托底土拍難度加大,為減少地塊流拍,預(yù)計部分城市今年第四批次土地供應(yīng)將有一定程度的縮量,以及通過更為優(yōu)厚的土拍規(guī)則和更為優(yōu)質(zhì)的地塊,吸引市場化運(yùn)作的央國企及部分民營房企參拍。”
在張凱看來,《通知》主要針對托底拿地但不開發(fā)的地方國資企業(yè),而非全面禁止城投企業(yè)拿地,因此對于有房地產(chǎn)開發(fā)能力和經(jīng)驗的城投企業(yè),該政策并無太大影響。但對于舉債拿地但沒有項目開發(fā)計劃的城投企業(yè),其購地行為將被有效約束。
封面圖片來源:視覺中國圖
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