底價轉讓3家項目公司 上海地產集團持續(xù)“縮骨減重”

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近日，注冊在浦東新區(qū)三林路的上海宏昌置業(yè)有限公司（以下簡稱宏昌置業(yè)）完成股權變更，原母公司上海地產三林濱江生態(tài)建設有限公司（以下簡稱三林濱江）僅留下10%股份。

三林濱江的核心資產是上海市浦東新區(qū)前灘南側若干待開發(fā)地塊，其退出股份動作是控股股東上海地產（集團）有限公司“縮骨減重”的一個縮影。去年以來，上海地產集團掛牌出讓項目公司股權的總金額超過200億元，在前灘南的6個項目公司中，有2個已被底價轉讓，另有1個項目公司在掛牌尋買家。

10月18日，《每日經(jīng)濟新聞》記者就頻繁轉讓項目公司的情況致電上海地產集團債券信息披露負責人，未得到相關回應。

前灘南地塊賣給綠城

早在今年7月，綠城中國華東區(qū)域公司曾發(fā)布消息，成功競得上海浦東新區(qū)三林濱江10單元地塊。

這是綠城時隔5年重現(xiàn)上海的新項目。公開資料顯示，該地塊位于黃浦江濱江一線，北側即被譽為上海“第二個陸家嘴”的前灘。地塊分為21-03、21-05兩幅子地塊，用地性質為Rr1（別墅用地），共規(guī)劃約203套房源，土地容積率1.1，占地面積4.99萬平方米，套均面積約270平方米，限高18米。

據(jù)全國產權行業(yè)信息化綜合服務平臺披露，今年2月份，三林濱江開始掛牌轉讓宏昌置業(yè)90%股權及債權，最終7月19日以底價33.79億元成交。

截至今年4月底，宏昌置業(yè)的營業(yè)利潤是3.52萬元，凈利潤是3.52萬元，資產總計34.32億元，負債總計34.23億元。公司主要資產是三林鎮(zhèn)9街坊29/6丘地塊和9街坊38/2丘地塊的土地權證，土地用途均為普通商品房。

記者此前實地走訪發(fā)現(xiàn)，宏昌置業(yè)的兩處宅地資產位于規(guī)劃中的三林濱江南片區(qū)西區(qū)（也稱前灘南片區(qū)），所在區(qū)域是上海浦東新區(qū)陸家嘴-世博單元的重要組成部分之一，在11個分單元中規(guī)劃用地面積最大。目前，地塊周邊大部分建筑已完成拆遷，河道整治和公路建設基本完成，土地平整待開發(fā)。

據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)披露的《上海市浦東新區(qū)陸家嘴-世博單元規(guī)劃》，世博-前灘板塊定位為國際企業(yè)總部及組織機構的集聚區(qū)等核心功能，形成宜居宜業(yè)的綜合功能城市社區(qū)。三林濱江南片區(qū)西區(qū)則是規(guī)劃了多處低密度住宅地塊，容積率僅1.1~1.2，同時配套幼兒園和商辦項目。

隨著宏昌置業(yè)90%股權正式變更至綠城，三林濱江卻將進一步淡出前灘南片區(qū)。啟信寶顯示，三林濱江共有6個項目公司，其中2個分別已轉讓給中華企業(yè)和綠城，另有上海德澤置業(yè)有限公司90%股權及相關債權以底價35.26億元在掛牌轉讓中。

上海地產集團盈利承壓

作為綠地集團的控股股東，上海地產集團在今年國慶假期前借款14.5億元，助力綠地集團保交付、穩(wěn)民生等工作。同時期，支付40億元用于支付“21滬地02”和“21滬地03”兩只債券的利息。

債券報告顯示，截至今年6月底，上海地產集團的貨幣資金共計616.44億元，負債合計264.27億元。今年1~6月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入81.98億元，同比減少32.16%；歸母凈利潤虧損4.9億元，同比減少526.75%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出48.38億元，投資活動現(xiàn)金流凈流出107.85億元，籌資活動現(xiàn)金流204.8億元。

記者獲得的一份國泰君安《2021年度發(fā)行人履約情況及償債能力分析報告》顯示，由于上海地產集團所處的行業(yè)特點，存貨在總資產中比重較大，速動比率近兩年均小于1，但是充裕的貨幣資金加強了公司償付能力。

根據(jù)報告內容，2021年度，上海地產集團經(jīng)營活動現(xiàn)金流量轉負，主要系購買商品、接收勞務支付的現(xiàn)金和支付其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金大幅增加所致；近年來，該公司加快項目拓展和土地儲備步伐，投資活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，2021年較上年增加200.74%?；I資活動現(xiàn)金流入增加主要系吸收投資收到的現(xiàn)金增加所致。

另據(jù)公司官方平臺發(fā)布的信息，在2022年中經(jīng)營目標運行分析會上，上海地產集團總裁管韜萍明確提出，今年年初設定的計劃經(jīng)營目標不變，集團上下務必按照既定計劃和目標任務，在下半年扎實抓好落實，確保主要經(jīng)濟指標增長，資金回籠緊盯不放，管控壓縮成本開支。

市場面上，多位上海物業(yè)投資市場分析人士近日向記者表示，上海大宗交易活躍度在三季度有所下降，交易進程延緩，投資機構對收購項目更為謹慎。