底價(jià)轉(zhuǎn)讓3處項(xiàng)目公司 上海地產(chǎn)集團(tuán)持續(xù)“縮骨減重”

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

近日，注冊(cè)在浦東新區(qū)三林路的上海宏昌置業(yè)有限公司（以下簡稱宏昌置業(yè)）完成股權(quán)變更，原母公司上海地產(chǎn)三林濱江生態(tài)建設(shè)有限公司（以下簡稱三林濱江）僅留下10%股份。

三林濱江的核心資產(chǎn)是上海市浦東新區(qū)前灘南側(cè)若干待開發(fā)地塊，其退出股份動(dòng)作是控股股東上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司“縮骨減重”的一個(gè)縮影。去年以來，上海地產(chǎn)集團(tuán)掛牌出讓項(xiàng)目公司股權(quán)的總金額超過200億元，在前灘南的6個(gè)項(xiàng)目公司中，有2個(gè)已被底價(jià)轉(zhuǎn)讓，另有1個(gè)項(xiàng)目公司在掛牌尋買家。

10月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的情況致電上海地產(chǎn)集團(tuán)債券信息披露負(fù)責(zé)人，未得到相關(guān)回應(yīng)。

被稱為上海“存量地主”的上海地產(chǎn)集團(tuán)依舊面臨凈利潤腰斬局面。債券報(bào)告顯示，2022年上半年，公司歸母凈利潤虧損4.9億元，同比減少526.75%；經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出43.38億元。

前灘南地塊賣給綠城

早在今年7月，綠城中國華東區(qū)域公司曾發(fā)布消息，成功競(jìng)得上海浦東新區(qū)三林濱江10單元地塊。

這是綠城時(shí)隔5年重現(xiàn)上海的新項(xiàng)目。公開資料顯示，該地塊位于黃浦江濱江一線，北側(cè)即被譽(yù)為上海“第二個(gè)陸家嘴”的前灘。地塊分為21-03、21-05兩幅子地塊，用地性質(zhì)為Rr1（別墅用地），共規(guī)劃約203套房源，土地容積率1.1，占地面積4.99萬平方米，套均面積約270平方米，限高18米。

據(jù)全國產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺(tái)披露，今年2月份，三林濱江開始掛牌轉(zhuǎn)讓宏昌置業(yè)90%股權(quán)及債權(quán)，最終7月19日以底價(jià)33.79億元成交。

截至今年4月底，宏昌置業(yè)的營業(yè)利潤是3.52萬元，凈利潤是3.52萬元，資產(chǎn)總計(jì)34.32億元，負(fù)債總計(jì)34.23億元。公司主要資產(chǎn)是三林鎮(zhèn)9街坊29/6丘地塊和9街坊38/2丘地塊的土地權(quán)證，土地用途均為普通商品房。

記者此前實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，宏昌置業(yè)的兩處宅地資產(chǎn)位于規(guī)劃中的三林濱江南片區(qū)西區(qū)（也稱前灘南片區(qū)），所在區(qū)域是上海浦東新區(qū)陸家嘴-世博單元的重要組成部分之一，在11個(gè)分單元中規(guī)劃用地面積最大。目前，地塊周邊大部分建筑已完成拆遷，河道整治和公路建設(shè)基本完成，土地平整待開發(fā)。

三林濱江南片區(qū)現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)披露的《上海市浦東新區(qū)陸家嘴-世博單元規(guī)劃》，世博-前灘板塊定位為國際企業(yè)總部及組織機(jī)構(gòu)的集聚區(qū)等核心功能，形成宜居宜業(yè)的綜合功能城市社區(qū)。三林濱江南片區(qū)西區(qū)則是規(guī)劃了多處低密度住宅地塊，容積率僅1.1-1.2，同時(shí)配套幼兒園和商辦項(xiàng)目。

隨著宏昌置業(yè)90%股權(quán)正式變更至綠城，三林濱江卻將進(jìn)一步淡出前灘南片區(qū)。啟信寶顯示，三林濱江共有6個(gè)項(xiàng)目公司，其中2個(gè)分別已轉(zhuǎn)讓給中華企業(yè)和綠城，另有上海德澤置業(yè)有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)以底價(jià)35.26億元在掛牌轉(zhuǎn)讓中。

盈利承壓

作為綠地集團(tuán)的控股股東，上海地產(chǎn)集團(tuán)在今年國慶前借款14.5億元，助力綠地集團(tuán)保交付、穩(wěn)民生等工作。同時(shí)期，支付40億元用于支付“21滬地02”和“21滬地03”兩只債券的利息。

債券報(bào)告顯示，截至今年6月底，上海地產(chǎn)集團(tuán)的貨幣資金共計(jì)616.44億元，負(fù)債合計(jì)264.27億元。今年1-6月，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入81.98億元，同比減少32.16%；歸母凈利潤虧損4.9億元，同比減少526.75%；經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出48.38億元，投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出107.85億元，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流204.8億元。

記者獲得的一份國泰君安《2021年度發(fā)行人履約情況及償債能力分析報(bào)告》顯示，由于上海地產(chǎn)集團(tuán)所處的行業(yè)特點(diǎn)，存貨在總資產(chǎn)中比重較大，速動(dòng)比率近兩年均小于1，但是充裕的貨幣資金加強(qiáng)了公司償付能力。

根據(jù)報(bào)告內(nèi)容，2021年度，上海地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)負(fù)，主要系購買商品、接收勞務(wù)支付的現(xiàn)金和支付其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金大幅增加所致；近年來，該公司加快項(xiàng)目拓展和土地儲(chǔ)備步伐，投資活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，2021年較上年增加200.74%?；I資活動(dòng)現(xiàn)金流入增加主要系吸收投資收到的現(xiàn)金增加所致。

據(jù)公司官方平臺(tái)發(fā)布的信息，在2022年中經(jīng)營目標(biāo)運(yùn)行分析會(huì)上，上海地產(chǎn)集團(tuán)總裁管韜萍明確提出，今年年初設(shè)定的計(jì)劃經(jīng)營目標(biāo)不變，集團(tuán)上下務(wù)必按照既定計(jì)劃和目標(biāo)任務(wù)，在下半年扎實(shí)抓好落實(shí)，確保主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長，資金回籠緊盯不放，管控壓縮成本開支。

市場(chǎng)面上，多位上海物業(yè)投資市場(chǎng)分析人士近日向記者表示，疫情影響導(dǎo)致上海大宗交易活躍度在三季度有所下降，交易進(jìn)程延緩，投資機(jī)構(gòu)對(duì)收購項(xiàng)目更為謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)今年內(nèi)資買家活躍度更高，四季度表現(xiàn)將持續(xù)亮眼，但全年成交總額低于去年的千億規(guī)模。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝