中國(guó)銀河維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評(píng)級(jí)：銷售在分化中復(fù)蘇，路徑或較以往更加曲折

每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河07月14日發(fā)布研報(bào)稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評(píng)級(jí)。

6月銷售復(fù)蘇，城市分化：2022年6月，30城新房銷售面積同比增速為-7.41%，環(huán)比增速為81.08%，成交套數(shù)同比增速為-10.40%，環(huán)比增速為71.25%，本月實(shí)現(xiàn)本年度最低同比降幅，最高環(huán)比增速，30大中城市商品房成交面積已經(jīng)恢復(fù)到近幾年的平均水平。分一二三線城市來(lái)看，一、二、三線成交面積同比增速分別為-8.54%/1.76%/-26.54%，環(huán)比增速分別為141.46%/89.42%/27.04%，一、二線城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)明顯增幅，二線城市成交面積同比扭轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。在房貸利率發(fā)生顯著變化后，銷售變化大概滯后1-2個(gè)季度，由此推算，最快在第三季度末見(jiàn)到銷售企穩(wěn)。但目前居民杠桿率處于高位，2022年5月居民部門(mén)杠桿率為62.10%，相較于2014年同比增加27.7pct，銷售企穩(wěn)還需要政策和市場(chǎng)環(huán)境改善的合力，保守估計(jì)銷售市場(chǎng)到第四季度企穩(wěn)。

銷售復(fù)蘇帶動(dòng)去化周期縮短：截至2022年6月30日，十大城市的存銷比為12.88，較上月-5.07，去化周期環(huán)比-28.25%，同比+58.43%，由于銷售明顯回暖，去化周期環(huán)比大幅下降。分線來(lái)看，一、二線城市存銷比分別為14.23、12.21，分別較上月-3.94、-5.62，一、二線城市去化周期基本恢復(fù)到年初水平。

二輪土拍流拍率下降，城市熱度分化：截至7月5日，有18城推出二輪集中土拍建設(shè)用地規(guī)劃，9城完成二輪集中土拍，18城共推出建設(shè)用地2000.03萬(wàn)方，同比下降54.10%，環(huán)比下降1.76%，供應(yīng)量基本與本年度一輪土拍持平，土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模仍處于低位。已完成二輪土拍的9城共實(shí)現(xiàn)2197.44億元成交值，同比下降51.33%，環(huán)比下降6.50%。二輪土拍平均流拍率僅4.93%，較一輪土拍的19.8%下降14.87pcts。北京的成交均價(jià)由一輪土拍時(shí)的29844元/平方米上升為34603元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.95%，成交均價(jià)也超過(guò)去年第二輪土拍，同比增長(zhǎng)7.58%。杭州45宗供應(yīng)地塊仍全部成交，其中12宗地觸限進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段。

投資建議：目前政策寬松已經(jīng)過(guò)渡到了高能級(jí)城市，從城市庫(kù)存來(lái)看，高能級(jí)城市已經(jīng)具備寬松基礎(chǔ)，政策儲(chǔ)備工具依舊豐富，大面積的城市寬松還在途中。雖然本輪周期銷售的復(fù)蘇路徑較以往更加艱難和曲折，但修復(fù)終有時(shí)，從我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，部分城市的政策寬松效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)銷售在四季度將迎來(lái)復(fù)蘇。我們觀察到今年土拍各城市優(yōu)質(zhì)地塊供給比例加大，并且總體溢價(jià)率處于歷史低位，中長(zhǎng)期來(lái)看，土地市場(chǎng)的良好環(huán)境將促使強(qiáng)信用房企盈利率先企穩(wěn)。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”主線下，央國(guó)企仍有上行空間，在銷售企穩(wěn)和收并購(gòu)規(guī)模加大的預(yù)期之下，優(yōu)質(zhì)民企住宅和物管公司均有機(jī)會(huì)。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、萬(wàn)科A（000002）、新城控股（601155）、龍湖集團(tuán)(0960.HK)、濱江集團(tuán)（002244）。建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售修復(fù)不及預(yù)期、政策支持力度不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

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(記者 蔡鼎)

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