中國銀河給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級：百強房企銷售環(huán)比改善，頭部及區(qū)域型優(yōu)質(zhì)房企銷售逆勢增長

每經(jīng)AI快訊，中國銀河07月04日發(fā)布研報稱：給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦（維持）評級。

事件：克爾瑞發(fā)布2022年6月百強房企銷售數(shù)據(jù)。

6月百強房企“雙喜臨門”，銷售環(huán)比大幅改善，同比降幅年內(nèi)首次收窄：根據(jù)克而瑞公布的2022年6月百強房企銷售榜單，6月TOP100房企銷售操盤金額為8310.7億元，環(huán)比增長60.06%，較去年6月同比-42.99%，本月銷售市場“雙喜臨門”，環(huán)比實現(xiàn)大幅回升，同比降幅年內(nèi)首次收窄。房地產(chǎn)行業(yè)“久旱逢甘霖”，在半年度業(yè)績壓力下，規(guī)模房企積極推盤、營銷，市場供求有所放量；同時政策效果開始顯現(xiàn)，部分城市政策寬松帶來新房客戶來訪量上升和商品房日均成交量修復(fù)。與此同時，市場依然面臨下行壓力，主要系：1）房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌，“買漲不買跌”的心理下，消費者觀望情緒嚴(yán)重；2）自2021年以來“房企暴雷”等風(fēng)險事件頻出，使得購房者對能否交付存在擔(dān)憂，投資者信心不足；3）受到疫情的影響，居民就業(yè)難度增長，收入預(yù)期下降，還貸壓力加重，市場需求和購買力明顯不足。銷售企穩(wěn)還需要政策和市場環(huán)境改善的合力，我們保守估計銷售市場到第四季度企穩(wěn)。

本月大型房企銷售表現(xiàn)優(yōu)于其他梯隊：2022年6月單月銷售規(guī)模超過100億的企業(yè)有21家，各梯隊房企銷售門檻均較上月實現(xiàn)明顯增長，TOP3、10、20、50、100房企的累計銷售門檻分別為2096、850、438、216、67億元，同比分別為-40.9%、-47.7%、-54.2%、-52.1%、-59.8%。就單月銷售金額而言，百強房企6月銷售額與去年同期相比仍存在一定降幅，但大型房企銷售表現(xiàn)顯著優(yōu)于其他梯隊。2022年6月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企單月銷售額為1391、2140、1493、1967、1320億元，同比分別為-33.5%、-36.7%、-40.6%、-47.5%、-53.5%，環(huán)比分別為32.3%、90.2%、66.3%、50.9%、62.1%。

頭部及區(qū)域型優(yōu)質(zhì)房企銷售逆勢增長：具體到房企，單月銷售排名前三的企業(yè)是保利發(fā)展、碧桂園、萬科地產(chǎn)，6月全口徑銷售額分別為510.0、458.0、422.7億元，同比-0.97%、-36.65%、-37.44%，環(huán)比34.2%、21.2%、44.1%。招商蛇口6月銷售金額為411.5億元，環(huán)比實現(xiàn)大幅增長，同比略降6.92%，排在第4名。在頭部房企中，保利發(fā)展、中國金茂、招商蛇口、中國鐵建下降較為溫和，銷售同比降幅均在10%以內(nèi)。在單月銷售額排名前二十的房企中，華潤置地、濱江集團、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團實現(xiàn)了逆勢增長，銷售增速分別為2.53%、28.75%、40.55%、76.62%、18.57%。我們認(rèn)為頭部房企雖在短期受到市場環(huán)境的影響較大，但隨著行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)好，政策逐步放松，強信用房企將率先迎來修復(fù)。

投資建議：目前行業(yè)的分歧點在于政策寬松能否帶動銷售復(fù)蘇以及房企盈利中長期能否修復(fù)。針對分歧一：目前政策寬松已經(jīng)過渡到了高能級城市，從城市庫存來看，高能級城市已經(jīng)具備寬松基礎(chǔ)，政策儲備工具依舊豐富，大面積的城市寬松還在途中。雖然本輪周期銷售的復(fù)蘇路徑較以往更加艱難和曲折，但修復(fù)終有時，從我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)來看，部分城市的政策寬松效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，我們預(yù)計銷售在四季度將迎來復(fù)蘇。針對分歧二：我們觀察到今年首輪土拍各城市優(yōu)質(zhì)地塊供給比例加大，并且總體溢價率處于歷史低位，中長期來看，土地市場的良好環(huán)境將促使強信用房企盈利率先企穩(wěn)。在“穩(wěn)增長”主線下，央國企仍有上行空間，在銷售企穩(wěn)和收并購規(guī)模加大的預(yù)期之下，優(yōu)質(zhì)民企住宅和物管公司均有機會。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：保利地產(chǎn)（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、新城控股（601155）、龍湖集團(0960.HK)、濱江集團（002244）。建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）。

風(fēng)險提示：銷售修復(fù)不及預(yù)期、政策寬松效果不及預(yù)期等風(fēng)險。

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(記者 王曉波)

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