區(qū)域新盤調(diào)查 | 同處上海熱門板塊、單價相差1.6萬元！金隅外灘東岸PK保利瓏譽，誰將勝出？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

進入“金九銀十”，上海市場的“搶房熱”是否還在延續(xù)？

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，在剛剛過去的三季度，上海新盤開盤達92次。從9月份的開盤情況來看，約有15個樓盤觸發(fā)積分，17個樓盤未觸發(fā)積分。并且在觸發(fā)積分的樓盤中，只有一個超高分樓盤東方悅瀾（96.9分入圍），另有3個樓盤超過70分，其余樓盤都在“及格線”上下，最低的浦發(fā)虹灣僅需46.25分。

值得注意的是，徐涇、唐鎮(zhèn)等以往的上海高熱度板塊，僅從積分上看，高積分樓盤項目的“搶房”熱情比前期（動輒80分）有了明顯降溫，如上海內(nèi)中環(huán)的部分樓盤也出現(xiàn)了未觸發(fā)積分的情況。

?10月7日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪了上海熱門板塊——楊浦東外灘區(qū)域，并對區(qū)域內(nèi)即將推出的部分熱門樓盤項目進行了對比測評，以期對購房者選房有所參考和幫助。

建設(shè)中的金隅外灘東岸（右）和仁恒海上源（左） 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝 

房子不能“隨便看”，驗資起步350萬元

隨著9月份上海今年第四批9000余套集中供應(yīng)新房源的相繼入市，楊浦東外灘區(qū)域內(nèi)的樓盤項目也迎來連續(xù)開盤，如一二期已全部售罄的仁恒海上源項目、一期售罄的金隅外灘東岸項目等。

與此同時，備受關(guān)注的平?jīng)錾鐓^(qū)02F3-02地塊項目（上海城投今年6月競得），以及定海社區(qū)保利瓏譽項目、金隅外灘東岸二期等項目，將使得楊浦東外灘區(qū)域的關(guān)注度持續(xù)趨熱。

事實上，從仁恒海上源項目入圍積分飆升到80分開始，市場對于楊浦東外灘區(qū)域的樓盤就有不同聲音。如果說仁恒海上源是因為開發(fā)商的品牌吸引了不少高分選手，那么與之緊鄰的金隅外灘東岸一期最終積分70.62分，則多少反映出了這一地段的真實價值。

由于一期順利售罄，金隅外灘東岸二期的姿態(tài)始終很高。一位買房人9月7日通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“金隅外灘東岸看樣板房還需要帶小孩子的出生證！”

當(dāng)記者向金隅外灘東岸和同樣位于周家嘴路的保利瓏譽售樓處詢問是否能參觀樣板間時，得到了同樣的答復(fù)：先驗資，再進售樓處。

金隅外灘東岸項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝 

其中保利瓏譽置業(yè)顧問表示，長假后開放樣板房參觀，但必須先驗資：首套房需要驗資350萬元、二套房700萬元；金隅外灘東岸置業(yè)顧問劉虎則直接給出了看房條件：購房人及家庭的身份證、戶口簿、結(jié)婚證明、未成年子女（如有）出生證、個人征信報告；首套房需要驗資500萬元，二套房1000萬元起的資金證明。

很顯然，置業(yè)顧問們?nèi)匀痪芙^接待“隨便看看”的客戶。

隨著新盤不斷入市，對于購房人來說，同處于楊浦東外灘區(qū)域的保利瓏譽和金隅外灘東岸，誰更有吸引力？

相距不到3公里，單價相差1.6萬元

沿周家嘴路步行從保利瓏譽到金隅外灘東岸，需要半個多小時。也就是說，兩個項目相距約2.7公里，而金隅外灘東岸比保利瓏譽更靠近市中區(qū)。

從周邊配套來看，保利瓏譽位于地鐵12號線愛國路站北側(cè)約300米，南側(cè)和西側(cè)分別是已經(jīng)售罄的龍光天境和楊浦濱江壹號項目?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者實測，從愛國路站出口步行至保利瓏譽售樓處，大約需要5分鐘。

保利瓏譽項目西側(cè)有一所濱江實驗小學(xué)，南側(cè)則是楊浦區(qū)中心醫(yī)院，開車5分鐘左右可達一座新開業(yè)的商業(yè)綜合體。同時，該項目距離中環(huán)周家嘴路匝道、越江隧道僅僅幾分鐘的車程。但北邊的周家嘴路作為楊浦區(qū)的重要干道和北橫通道的一環(huán)，近距離的車流和噪音也比較大。

再看金隅外灘東岸項目，存在著同樣的問題。周家嘴路北橫通道工程仍在施工，除日常車流外，大型工程的施工建設(shè)多少會影響正常的通行與生活。但金隅外灘東岸在地段上的優(yōu)勢更勝保利瓏譽，出門右轉(zhuǎn)即是內(nèi)環(huán)上下匝道，左轉(zhuǎn)有江浦路隧道、大連路隧道等通往浦東。

保利瓏譽項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝 

但在公共交通配套方面，金隅外灘東岸卻有所不足，項目距地鐵12號線江浦公園站或?qū)巼氛?，步行均需要約20分鐘，周邊的公交站臺配置也相對有限。

但金隅外灘東岸與仁恒海上源共享著市中心難得的水景，盡管河道不寬，但一側(cè)沿岸已經(jīng)是成熟的綠化景觀步道，仍然可以享受鬧中取靜的生活體驗。

記者注意到，該區(qū)域雖然是老楊浦的成熟生活區(qū)，但高品質(zhì)商業(yè)配套仍有待完善。由于周家嘴路兩側(cè)幾乎沒有大小商業(yè)，需要驅(qū)車前往紫荊廣場、百聯(lián)濱江等稍舊的商業(yè)中心，或者保利瓏譽附近的旭輝寶龍廣場。

從主力戶型來看，金隅外灘東岸主推3房99平方米、3房135平方米和4房148平方米戶型，保利瓏譽則推出99平方米3房和174平方米4房戶型。從近期上海樓市的搖號選房趨勢來看，超大戶型和大戶型受到高端置業(yè)者的青睞，而此次兩大項目均打出99平方米3房，極有可能產(chǎn)生正面競爭。

從價格上看，保利瓏譽預(yù)計售價99000元/平方米，與其周邊2021年底開盤銷售的龍光天境、楊浦濱江壹號等幾乎持平，與周邊次新小區(qū)相比，并沒有產(chǎn)生價格倒掛。而金隅外灘東岸115000元/平方米的單價，相對于附近地段而言也是僅次于仁恒海上源。也就是說，保利瓏譽和金隅外灘東岸的價格相差16000元/平方米。

記者注意到，目前金隅外灘東岸項目周邊的次新商品房價格一般在90000元/平方米左右。在市場競爭逐漸加大的情況下，金隅外灘東岸二期是否能保持熱度，仍需等待市場的檢驗。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝