每經(jīng)AI品房 | 上萬(wàn)套新房源官宣入市，上海近郊樓盤(pán)能否搭上熱銷(xiāo)快車(chē)？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，上海第六批次集中供應(yīng)新房源官宣入市，共計(jì)28個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目、10784套商品住房，分布在浦東、徐匯、楊浦等10個(gè)區(qū)域。

那么，對(duì)于上海近郊遠(yuǎn)離地鐵站、交通不便的剛需及剛改項(xiàng)目，能否在此次萬(wàn)套房源的供應(yīng)中搭上熱銷(xiāo)快車(chē)？

位于上海外環(huán)外閔行區(qū)的剛需新盤(pán)建發(fā)•縵云的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為6.8萬(wàn)元/平方米，盡管建發(fā)房產(chǎn)官微顯示，”建發(fā)•縵云三站即達(dá)前灘、毗鄰黃浦江，坐擁中外環(huán)和南北高架的繁華要地，高端圈層生活區(qū)域的加持，成熟宜居的低密住區(qū)“。但也有購(gòu)房人留言表示，“3公里外的地鐵站剛需傷不起！”

10月26日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，從最近的地鐵8號(hào)線蘆恒路站到建發(fā)•縵云的實(shí)際距離約2.5公里，需要換乘公交車(chē)約半小時(shí)才能到達(dá)。

不過(guò)，建發(fā)•縵云項(xiàng)目所在板塊居住密度較低，東側(cè)是華僑城各期項(xiàng)目，片區(qū)規(guī)劃比較成熟；南面是保利茉莉公館一期至三期；西側(cè)是陸家嘴紅醍半島，北側(cè)則是上海師范大學(xué)附屬閔行第三小學(xué)和第三中學(xué)，城市界面比較新。

建設(shè)中的建發(fā)•縵云項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

位于建發(fā)•縵云北面的保利茉莉公館，開(kāi)發(fā)商為上海保利建衡房地產(chǎn)有限公司，據(jù)啟信寶，該公司法定代表人為傅小君， 實(shí)控人為保利發(fā)展。

通過(guò)每經(jīng)品房小程序11個(gè)維度綜合測(cè)算，保利茉莉公館三期目前的AI估值參考價(jià)為87756元/平方米。

作為純別墅項(xiàng)目，保利茉莉公館三期的居住密度低于閔行區(qū)83%的小區(qū)，而且周邊醫(yī)療配置較好，有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)4個(gè)，其中距離三甲醫(yī)院仁濟(jì)醫(yī)院約1.6公里，優(yōu)于閔行區(qū)67%的住宅項(xiàng)目，屬于就醫(yī)舒適度高的區(qū)域。

從交通情況來(lái)看，該項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)有公交車(chē)站17個(gè)，僅優(yōu)于閔行區(qū)18%的住宅項(xiàng)目。但自駕車(chē)通勤情況較好，早晚高峰平均車(chē)速優(yōu)于閔行區(qū)57%的小區(qū)，屬于駕車(chē)出行舒適度中的區(qū)域。

教育配套方面，項(xiàng)目周邊1公里有幼兒園4所，優(yōu)于區(qū)域49%的小區(qū)，其中距離知名的中福會(huì)甬江幼兒園僅387米。不過(guò)項(xiàng)目周邊僅有1所小學(xué)。

綜合上述維度，每經(jīng)品房小程序估算，保利茉莉公館三期未來(lái)5年的房?jī)r(jià)將跑輸閔行區(qū)的平均漲幅，僅高于該區(qū)8%的小區(qū)。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

建發(fā)縵云西側(cè)的陸家嘴紅醍半島項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商為上海陸家嘴浦江置業(yè)有限公司，啟信寶顯示，該公司法定代表人為蔡宏圖，實(shí)控人為上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司。

每經(jīng)品房小程序顯示，紅醍半島的AI估值參考價(jià)為56724元/平方米。小區(qū)周邊住密度僅高于閔行區(qū)16%的住宅小區(qū)，商務(wù)密度得分也僅0.9分。周邊消費(fèi)餐飲客單價(jià)82元，相當(dāng)于1-2線城市之間的水平，屬于中檔消費(fèi)區(qū)域。

項(xiàng)目所在板塊的配套學(xué)校 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

從教育配套來(lái)看，該項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)共有5所幼兒園，其中距離較為知名的中國(guó)福利會(huì)浦江幼兒園僅178米、距離中福會(huì)涌江幼兒園196米。周邊有2所小學(xué)、1所中學(xué)，距離均在步行可達(dá)的范圍內(nèi)，屬于教育配套較為舒適的區(qū)域。

不過(guò)記者注意到，該項(xiàng)目周邊的醫(yī)療配套仍待完善。目前周邊三公里內(nèi)僅有1家三甲醫(yī)院，但由于閔行區(qū)全域范圍大、醫(yī)療整體配套不密集，該小區(qū)仍能算上就醫(yī)舒適度中等水平。

每經(jīng)品房小程序綜合測(cè)評(píng)， 紅醍半島未來(lái)5年的房?jī)r(jià)將跑輸閔行區(qū)的平均漲幅，僅高于該區(qū)7%的小區(qū)。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

在建發(fā)•縵云項(xiàng)目東側(cè)，規(guī)模最大的住宅小區(qū)當(dāng)屬華僑城，開(kāi)發(fā)商為上海天祥華僑城投資有限公司開(kāi)發(fā)，啟信寶顯示，其法定代表人陳運(yùn)根，實(shí)控人為華僑城集團(tuán)。

記者在實(shí)地走訪中注意到，該項(xiàng)目所在板塊以新建商品住宅、別墅區(qū)為主，整體居住環(huán)境優(yōu)良，市政規(guī)劃相對(duì)合理。周邊各類配套、醫(yī)療設(shè)置和綠化設(shè)施也較為完善。每經(jīng)品房小程序顯示，華僑城二期的AI估值參考價(jià)58868元/平方米。

教育資源方面，該小區(qū)周邊1公里內(nèi)有5所幼兒園、1所小學(xué)、1所中學(xué)，屬于教育舒適度中的區(qū)域。

交通方面，由于距離地鐵站較遠(yuǎn)，周邊雖有9個(gè)公交站點(diǎn)，也僅優(yōu)于閔行區(qū)內(nèi)11%的住宅小區(qū)，屬于公交出行舒適度較低的區(qū)域。不過(guò)周邊通勤車(chē)速優(yōu)于區(qū)域57%的小區(qū)，屬于駕車(chē)舒適度中的區(qū)域。

每經(jīng)品房小程序顯示，華僑城二期周邊的醫(yī)療配置優(yōu)于閔行區(qū)51%的小區(qū)，附近有1家三甲醫(yī)院，距離約2.2公里。周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)63元，在閔行區(qū)內(nèi)低于92%的住宅項(xiàng)目，屬于低檔消費(fèi)區(qū)。

綜上各維度度測(cè)評(píng)，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，華僑城二期未來(lái)5年的房?jī)r(jià)漲幅將跑輸閔行區(qū)的平均漲幅，僅高于該區(qū)域6%的小區(qū)。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝