中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)兼中指控股CEO黃瑜：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍然存在

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“伴隨著樓市調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)中的地位并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，穩(wěn)定房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)定宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)仍至關(guān)重要。”

9月29日，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)兼中指控股CEO黃瑜在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十二屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上如此表示，她認(rèn)為當(dāng)下房地產(chǎn)仍舊蘊(yùn)含著新的發(fā)展動(dòng)能，仍舊存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

黃瑜

市場(chǎng)仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

黃瑜表示，目前全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積已經(jīng)達(dá)到歷史峰值。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十四五”時(shí)期全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積約61.4億~64.1億平方米，較2020年年均下降6.3%~7.7%。若剔除2021年商品住宅銷(xiāo)售的15.7億平方米，2022~2025年商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模年均將下降11%左右。

“由此可看出，2021年，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積已經(jīng)達(dá)到歷史峰值，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模將下行。”

“今年以來(lái)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額降幅超兩成，市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。2022年1~7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為7.8億平方米，同比下降23.1%；商品房銷(xiāo)售額為7.6萬(wàn)億元，同比下降28.8%。7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅較6月分別擴(kuò)大10.6和7.4個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房者置業(yè)信心不足，市場(chǎng)預(yù)期走弱。”

“2016年以來(lái)，在‘房住不炒’總基調(diào)指導(dǎo)下，房地產(chǎn)政策工具箱不斷完善，基礎(chǔ)性制度改革持續(xù)推進(jìn)，各地落實(shí)因城施策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，‘房住不炒’已深入人心，購(gòu)房者置業(yè)更加理性，住房居住屬性亦不斷強(qiáng)化。”

黃瑜認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)仍舊存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

“盡管新房市場(chǎng)總量見(jiàn)頂，但城市與區(qū)域之間差異明顯，全國(guó)每年新增城鎮(zhèn)人口仍超千萬(wàn)，人口持續(xù)流入的高能級(jí)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力突出。同時(shí)，隨著生活水平的不斷提高，居民改善性住房需求尚未得到滿(mǎn)足?？傮w來(lái)看，剛需和改善性住房需求仍有空間，但城市與區(qū)域之間分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇，優(yōu)勢(shì)城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)是下階段市場(chǎng)的最大特征。”

“典型城市如上海、北京、杭州等，這些城市基本面好，市場(chǎng)韌性強(qiáng)，政策的優(yōu)化調(diào)整為市場(chǎng)提供了有利環(huán)境，需求釋放的動(dòng)力和積極性均有所修復(fù)，在當(dāng)前的政策環(huán)境下，市場(chǎng)有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)。”

研究結(jié)果顯示，2022年，北京、上海、深圳和廣州四個(gè)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資吸引力排名保持領(lǐng)先，杭州、成都、武漢等城市緊隨其后，前20名均為核心大中城市。

具體城市來(lái)看，北京投資潛力超過(guò)上海位列全國(guó)首位，深圳、廣州投資吸引力排名保持不變，一線(xiàn)城市繼續(xù)穩(wěn)居前四位置；杭州經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模大，市場(chǎng)需求旺盛，城市人才引進(jìn)力度較大，人口增量明顯，投資吸引力連續(xù)5年保持全國(guó)第五位；成都、武漢、南京、蘇州、重慶位列6至10位，其中成都憑借成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃落地、人口持續(xù)大規(guī)模增加等有利因素，投資潛力僅次于杭州；武漢因疫情過(guò)后經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇、人口持續(xù)回流，投資潛力有所提升；蘇州裝備制造、電子信息和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，城市依托完備的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和較強(qiáng)的人口吸引力，投資潛力保持不變。

改善型產(chǎn)品表現(xiàn)穩(wěn)定

黃瑜表示，雖然部分城市低總價(jià)段樓盤(pán)銷(xiāo)售下降明顯，但較高總價(jià)的改善產(chǎn)品表現(xiàn)相對(duì)較為穩(wěn)定。

“從成交套數(shù)占比變化來(lái)看，多數(shù)城市90平方米以下產(chǎn)品占比下降，改善型產(chǎn)品占比有所提升。與2021年相比，30個(gè)代表城市中，23個(gè)城市90平米以下面積段產(chǎn)品成交占比下降，剛需戶(hù)型表現(xiàn)整體偏弱。21個(gè)城市120~144平方米成交套數(shù)占比有所提升；23個(gè)城市144~200平方米和24個(gè)城市200平方米以上大戶(hù)型成交套數(shù)占比小幅提升，改善類(lèi)產(chǎn)品表現(xiàn)出較好的韌性。”

中指院研究認(rèn)為，80后、90后成為購(gòu)房主力人群，更注重住宅的生活品質(zhì)和居住體驗(yàn)。隨著人口年齡結(jié)構(gòu)的逐步上移，30~60歲人群占比將逐步突出，80后、90后將登上房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)，成為主要購(gòu)房人群。據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，80后購(gòu)房人群占比達(dá)到42%，90后購(gòu)房人群占比提升至37%，00后占比約1%。

黃瑜表示：“這些在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代成長(zhǎng)起來(lái)的新生代人群，擁有獨(dú)特的生活消費(fèi)特征，消費(fèi)觀(guān)念更加超前，對(duì)品牌與潮流事物更加青睞，對(duì)科技、游戲、視頻、網(wǎng)購(gòu)等前沿生活更加熱衷；同時(shí)在父母幫持下生活壓力相對(duì)較小，重視飲食和衣物品質(zhì)。他們普遍對(duì)于住宅的生態(tài)宜居度、舒適度、智能化程度有著更高要求，推動(dòng)住宅產(chǎn)品力在居住環(huán)境、配套物業(yè)、服務(wù)質(zhì)量等方面加大投入研發(fā)力度。”

代建和物業(yè)服務(wù)萬(wàn)億機(jī)遇

除了結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，黃瑜認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中基于專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力，代建和物業(yè)服務(wù)同樣蘊(yùn)藏著萬(wàn)億級(jí)別新機(jī)遇。

“2021年，是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，房企積極探索新發(fā)展模式，代建房企迎來(lái)重大的發(fā)展機(jī)遇。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近5年代表企業(yè)代建項(xiàng)目的累計(jì)合約總建面高達(dá)3.6億平方米。特別是2018年，隨著典型企業(yè)在代建行業(yè)發(fā)力，推動(dòng)代建新簽約項(xiàng)目面積爆發(fā)式增長(zhǎng)，新簽約項(xiàng)目面積同比增長(zhǎng)率高達(dá)31.3%。2021年，代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積為9951萬(wàn)平方米，較2020年同比增長(zhǎng)18.6%，近3年新簽項(xiàng)目建面增速的均值為17.2%。

黃瑜表示，房地產(chǎn)代建模式通過(guò)品牌和管理的輸出，更加有效地減少房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)帶來(lái)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。2021年，代建新簽約規(guī)劃建筑面積增速為18.6%，遠(yuǎn)高于全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售面積增速，特別是在百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售面積增速不斷下降的情況下，代建企業(yè)新增代建規(guī)劃面積增速仍能保持上升趨勢(shì)。

“隨著代建市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，代建企業(yè)需積極拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，除傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域代建外，亦應(yīng)結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，在商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、酒店、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域進(jìn)行拓展。另一方面，代建企業(yè)應(yīng)發(fā)揮自身特色，在綠色代建、科技代建等方面尋求突破，以差異化服務(wù)獲取委托方青睞，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。”

“基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是壓艙石，市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億。”黃瑜指出，“根據(jù)‘中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型’，預(yù)計(jì)到2025年，商品房竣工面積以及老舊小區(qū)等存量面積超350億平方米，按照百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅平均物業(yè)費(fèi)計(jì)算，市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億元。”

目前，物業(yè)管理服務(wù)已從最初的“四保”服務(wù)，逐漸延伸至為業(yè)主和客戶(hù)提供各類(lèi)增值服務(wù)，圍繞人的日常生活需求和全生命周期需求，探索出多樣化的社區(qū)增值服務(wù)，結(jié)合當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)滲透度及行業(yè)社區(qū)增值服務(wù)增速測(cè)算，社區(qū)增值服務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模在萬(wàn)億以上。

另外，非住宅存量市場(chǎng)也超百億平方米，市場(chǎng)空間廣闊。2000~2021年，全國(guó)廠(chǎng)房及倉(cāng)庫(kù)用房、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、科研及教育用房、辦公樓、醫(yī)療用房、文化與體育用房累計(jì)竣工面積突破100億平方米。

“面對(duì)如此龐大的市場(chǎng)空間，非住宅業(yè)態(tài)的潛力還有待進(jìn)一步釋放。此外，基于非住宅開(kāi)展的IFM賽道打開(kāi)了面向企業(yè)業(yè)務(wù)的不同場(chǎng)景和需求，也打開(kāi)了更廣闊的市場(chǎng)空間。”

黃瑜表示：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)從開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)保障部門(mén)成長(zhǎng)為獨(dú)立的行業(yè)板塊。物業(yè)管理行業(yè)在中國(guó)的發(fā)展早期脫胎于開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)保障需要，而后逐漸成長(zhǎng)為集團(tuán)公司重要的創(chuàng)收部門(mén)，房地產(chǎn)存量時(shí)代，物業(yè)管理被市場(chǎng)視為房地產(chǎn)行業(yè)的‘未來(lái)’。物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步從主要依靠基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的微利經(jīng)營(yíng)模式向規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、智能化、多元化的創(chuàng)新模式發(fā)展。”