每經(jīng)AI品房 | 深圳坪山10月將迎“地鐵時代”，一撥價格“3字頭”樓盤看過來

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月23日，深圳地鐵14號線完成空載試運行，計劃于10月開通，坪山區(qū)也將迎來“地鐵時代”，實現(xiàn)“40分鐘交通圈”通勤。

地鐵的開通，無疑將對坪山區(qū)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。而目前，坪山區(qū)的房價在深圳各區(qū)中最低。據(jù)吉屋網(wǎng)，9月份深圳新房均價為59071元/平方米 ，而坪山區(qū)的新房均價僅為36895元/平方米。

深圳坪山區(qū)新房價格走勢 來源：吉屋網(wǎng)

《每日經(jīng)濟新聞》記者從深圳市住建局官網(wǎng)獲悉，坪山區(qū)的保利明玥瀾岸花園項目 于9月23日獲批預售許可證，本次可售住宅房源318套，戶型建面70-88平方米，備案均價約4.18萬元/平方米，單價3.7萬-4.2萬元/平方米，總價264萬-373萬元。?

那么，除了即將入市的保利明玥瀾岸花園項目，坪山區(qū)目前還有哪些在售樓盤項目?？價格如何?？即將開通的地鐵14號線將使哪些樓盤受益?？

9月23日下午，記者實地走訪了坪山區(qū)的部分樓盤項目，并結(jié)合每經(jīng)品房小程序的11個維度，對這些樓盤項目進行了綜合測評。

價格“3字頭”的新盤

值得一提的是，在保利明玥瀾岸花園入市前一周，其吹風價僅為3.32萬元/平方米。

9月23日上午，《每日經(jīng)濟新聞》致電保利明玥瀾岸花園電話，其置業(yè)顧問表示，“目前開盤樓棟價格在3.3萬元左右，有最低層和最高層的房子，比如2、3層，或31、32層的部分房源，中高層的房源單價基本在3.5萬元左右。”

記者在現(xiàn)場看到，保利明玥瀾岸項目靠近坪山寶達科技園，距離坪山CBD商務(wù)中心區(qū)距離約1.5公里。雖然當天是工作日，但售樓部現(xiàn)場仍可看到多個中介平臺的人員陸續(xù)帶著客戶過來看房。

“其實現(xiàn)在還未正式開盤，預計就是這兩天，現(xiàn)在房源均可選。”保利明玥瀾岸的置業(yè)顧問告訴記者，“目前開盤的是靠近坪山河的兩棟房源，價格最低3.3萬元/平方米左右，視野好一點的中高層單價在3.5萬元/平方米左右，預計2025年3月交房。”

保利明玥瀾岸售樓部現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“目前項目可以首付分期+免息一年，在7天之內(nèi)只需付0.5成，然后年底之前付0.5成，明年3月和10月各付一成，直接與保利簽合同，相當于我們直接免了一年多的利息。”

以一套70平方米、總價247萬元的中高層戶型為例，74.1萬元的首付款可以分成3次繳納，7天之內(nèi)僅需繳0.5成首付，即13萬元；年底之前付13萬元，明年3月和10月各付26萬元。

記者在現(xiàn)場看到，目前保利明玥瀾岸項目正在如火如荼地建設(shè)中，部分建設(shè)進度較快的樓棟已建到約10層左右。

保利明玥瀾岸置業(yè)顧問為記者計算的某房源價格?

如果與坪山沙湖板塊內(nèi)的其他項目對比的話，保利明玥瀾岸項目的優(yōu)劣勢都較為顯著。首先是價格足夠便宜，最低的僅3.3萬元/平方米，只要3.5萬元/平方米就能選到中高層房源，這個價格在坪山沙湖板塊以及整個深圳都不算貴。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，今年以來，坪山入市新房項目價格普遍在3.6萬~4萬元/平方米。如今年7月和8月入市的深業(yè)山水東城花園和碧湖春天南花園，銷售均價皆為3.8萬元/平方米；今年6月入市的燕瀾和鳴花園，均價4萬元/平方米。

除了價格足夠便宜之外，保利明玥瀾岸項目“首付分期+免息一年”的優(yōu)惠，對部分剛需購房者而言也較有吸引力。

而保利明玥瀾岸的不足也同樣明顯，一是周邊的基礎(chǔ)配套相對薄弱，二是項目周圍存在著較多待拆遷農(nóng)民房，在一定程度上或?qū)⒂绊懏a(chǎn)品品質(zhì)。此外，保利明玥瀾岸項目附近的餐飲、商店、醫(yī)療等配套也較坪山河偏南區(qū)域要弱。

在坪山沙湖片區(qū)從業(yè)多年的房產(chǎn)中介張鵬也向記者表示，“坪山沙湖板塊目前開發(fā)商通常主打的概念是地鐵和創(chuàng)新企業(yè)總部基地。相對來說，在坪山河以南的項目，基礎(chǔ)配套要更好一點，比如包括信達金尊府、力高金域國際、京基御景印象等項目都是在中山中學、中山小學附近，也共享著商業(yè)配套，所以整體銷售價格也要更高。

二手房價逼近“4字頭”

雖然目前坪山區(qū)的房價在深圳最低，但問題也比較明顯。由于地處深圳東部邊緣地帶，坪山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，片區(qū)內(nèi)整體的基礎(chǔ)配套仍處于完善過程中，在片區(qū)內(nèi)隨處可見被環(huán)繞的農(nóng)民房以及在建工程，多數(shù)小區(qū)的基礎(chǔ)生活更依賴于底商。

在實地探訪過程中記者了解到，目前在坪山沙湖板塊，目前在售/待售的新盤項目有佳華沙湖廣場、世茂廣場、信達金尊府等，已開盤多年的有龍光玖云著、力高君御國際、京基御景印象等項目。

位于沙湖片區(qū)的力高君御國際項目，距離保利明玥瀾岸項目約800米，樓盤東側(cè)為中山中學，西側(cè)緊鄰錦龍大道，北側(cè)為樓盤深業(yè)東城國際，南側(cè)為樓盤金尊府。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為40694元/平方米。

力高君御國際項目的開發(fā)商為深圳力高置業(yè)。啟信寶顯示，深圳力高置業(yè)為力高集團子公司，由力高集團持股51%，上海金田能源有限公司持有49%。

 

力高君御國際項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

在力高君御國際周邊各項配置得分中，每經(jīng)品房小程序在公交配置、小學配置、幼兒園配置三項指標上給出了較高得分，均在7分以上。其中，公交配置的得分達到了8.7分（滿分為10分）。

在項目1公里范圍內(nèi)，有兩所小學，距最近的力高所小學僅37米，距中山小學約375米。項目周邊的公交站臺多達21個，優(yōu)于坪山區(qū)87%的住宅小區(qū)，屬于出行舒適度較高的區(qū)域。

值得一提的是，因為靠近中山中學和中山小學的，力高君御國際的二手房整體掛牌價較高，普遍在5萬元/平方米以上。如一套3室2廳78平方米的房子，業(yè)主掛牌價410萬元，折合單價5.2萬元/平方米。

在11項指標中，力高君御國際項目的醫(yī)療配置得分最低，僅0.6分，屬于就醫(yī)舒適度較低的區(qū)域。

綜合以上測評結(jié)果，每經(jīng)品房小程序預計，未來5年力高君御國際房價會跑贏坪山區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)76%的小區(qū)。

 

來源：每經(jīng)品房小程序

距離保利明玥瀾岸項目約1.3公里的京基•御景印象，位于坪山新區(qū)中山大道與體育二路交匯處，建筑類型為板樓，首次開盤時間為2015年，目前已累計打造了四期。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為39220元/平方米。

京基•御景印象項目的開發(fā)商為深圳市京基房地產(chǎn)股份有限公司。啟信寶數(shù)據(jù)顯示，該項目公司的大股東為京基集團，持股80%，陳華擔任董事長。

 

京基•御景印象項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

每經(jīng)品房小程序顯示，京基•御景印象同樣面臨著醫(yī)療配置相對較差的情況，屬于就醫(yī)舒適度較低的區(qū)域。此外，包括公交配置、幼兒園配置、人口結(jié)構(gòu)等指標得分得分均在6分左右，處于中等水平。

在11個維度中，得分最高的為通勤車速指標，為7.1分，周邊道路早晚高峰平均車速為19.24公里/小時，通勤車速優(yōu)于同區(qū)域71%的小區(qū)。

其他配套設(shè)施上，京基•御景印象周邊1公里范圍內(nèi)有3所小學、6所幼兒園；周邊有大小購物廣場5個，距離天虹商場578米；工作人口占77%，老年人口占11%，在坪山區(qū)內(nèi)高于52%的住宅項目。

綜上測評，每經(jīng)品房小程序預計，未來5年京基•御景印象價會跑平坪山區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)71%的小區(qū)

來源：每經(jīng)品房小程序

距離保利明玥瀾岸約1.4公里的深業(yè)東城國際項目，位于坪山錦龍大道與坪山大道東北交匯處，小區(qū)合計共8棟2273戶，主力戶型為75/81/89平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為37148元/平方米。

深業(yè)東城國際的開發(fā)商為深業(yè)南方地產(chǎn)有限公司。據(jù)啟信寶，該公司為深業(yè)控股的全資子公司，王明峰任董事長。

深業(yè)東城國際項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

每經(jīng)品房小程序顯示，深業(yè)東城國際的周邊1公里范圍內(nèi)有公交站22個，優(yōu)于坪山85%的住宅小區(qū)；即將開通的深圳地鐵14號線沙湖站距離小區(qū)約400米。

商業(yè)配套維度，項目附近有底商和天虹商場，3公里外可到達六和城的益田假日廣場，小區(qū)東側(cè)入口對面是世貿(mào)中心廣場（正在建設(shè)中），后期可形成約8萬平方米以上的商業(yè)配套。

此外，深業(yè)東城國際周邊有2所小學、6所幼兒園，周邊的大小購物場所有7家；周邊1公里范圍內(nèi)居住人口約5.2萬人，屬于居住密度偏高的區(qū)域，高于坪山區(qū)81%的住宅項目。

綜合上述維度，每經(jīng)品房小程序預計，未來5年深業(yè)東城國際會跑贏坪山區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)78%小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝