每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-09-22 23:27:26
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
“西安今年房?jī)r(jià)一直處于平穩(wěn)狀態(tài),整體略微有所上漲。”9月21日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從西安當(dāng)?shù)囟嗝薪?、置業(yè)顧問(wèn)處了解到,盡管今年全國(guó)多個(gè)城市房?jī)r(jià)持續(xù)走低,但西安卻呈現(xiàn)出逆市上漲態(tài)勢(shì)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1~8月,西安新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。中指院數(shù)據(jù)也顯示,前8月西安新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.10%,其中西安14個(gè)區(qū)域中有9個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)明顯上漲,經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)際港務(wù)區(qū)等,同比上漲幅度分別達(dá)到了23.6%、11.6%、10.6%。
“西安改善人群的改善需求影響韌性較強(qiáng),因此高價(jià)改善樓盤(pán)的占比上升,反映出房?jī)r(jià)總體上會(huì)有帶動(dòng)效應(yīng)。”中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊9月21日通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,隨著低價(jià)樓盤(pán)逐漸去化,結(jié)構(gòu)性的價(jià)格調(diào)整將持續(xù)。
新房市場(chǎng)冷熱不均
當(dāng)下的西安樓市,呈現(xiàn)出一種冷熱不均的“失衡”狀態(tài)。反映到數(shù)據(jù)上來(lái)看,今年8月,西安共有28個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行線上意向登記,4369套房源共吸引10268組家庭意向登記,其中出現(xiàn)2個(gè)“千人搖”項(xiàng)目、5個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目、21個(gè)平銷(xiāo)項(xiàng)目。同樣的情況也發(fā)生在7月,31個(gè)項(xiàng)目中有7個(gè)“千人搖”、8個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目、16個(gè)平銷(xiāo)項(xiàng)目,超過(guò)一半項(xiàng)目在登記及核驗(yàn)階段,不需搖號(hào)。
甚至更早之前的4月,華潤(rùn)置地·未來(lái)城市248套房源進(jìn)行意向登記,最終收獲超4萬(wàn)組家庭意向登記,刷新了西安樓市記錄。除去這一熱門(mén)盤(pán),當(dāng)月西安共有4個(gè)盤(pán)出現(xiàn)搖號(hào),中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際也出現(xiàn)了“萬(wàn)人搖”盛況。
事實(shí)上,作為西部地區(qū)重要的中心城市,西安首次出現(xiàn)樓市“萬(wàn)人搖”還是在2020年7月,紫薇東進(jìn)憑借均價(jià)11000元/平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì),吸引了上萬(wàn)人搖號(hào)440套房源。此后的2021年,西安共產(chǎn)生了13次“萬(wàn)人搖”。
進(jìn)入2022年以來(lái),西安樓市仍保持了上漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1~8月,西安新房?jī)r(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲,8月環(huán)比微漲0.1%,同比上漲3.6%。
放眼全國(guó),許多城市早在2021年樓市便步入下行通道,西安新房?jī)r(jià)格為何還能持續(xù)上漲?一份來(lái)自克而瑞的研報(bào)顯示,2015年以來(lái),西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱,房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)3倍。早在2015年,西安市政府為提振市場(chǎng)活力,主動(dòng)壓降了供地規(guī)模,全年商品住宅供應(yīng)面積1245萬(wàn)平方米,成交面積卻高達(dá)1563萬(wàn)平方米;同時(shí),一系列“去庫(kù)存”政策開(kāi)始出臺(tái),西安樓市迎來(lái)分水嶺,自此走上上漲之路。
2016年,西安商品房持續(xù)“供不應(yīng)求”,2017年房?jī)r(jià)首次突破“萬(wàn)元”大關(guān),2018年開(kāi)啟公證搖號(hào)年代。此后在全國(guó)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的背景下,西安房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然強(qiáng)勁、持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年前8月西安新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.10%,部分區(qū)域成交均價(jià)上漲幅度甚至超過(guò)了20%。不過(guò)另一方面,部分遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化率則表現(xiàn)慘淡。如蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、新城區(qū),新房成交均價(jià)同比下跌幅度則分別達(dá)到了25.7%、4.1%、2.8%。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從西安多個(gè)中介和售樓處了解到,盡管尚未有官方文件出臺(tái),但除西安城六區(qū)外,咸陽(yáng)、高陵、灃東能金區(qū)、灃西、秦漢、空港、涇河等區(qū)域首套房商貸、組合貸首付比例已降至20%。
“從今年初以來(lái),不少城市都采用了20%首付比例,其目的都是降低剛需購(gòu)房門(mén)檻,促進(jìn)合理購(gòu)房需求釋放。西安周邊區(qū)域亦是如此。”石蕊表示,近段時(shí)間以來(lái),西安周邊區(qū)域成交量下滑,庫(kù)存高企。“采取降低首付比例的辦法,一定程度上能吸引剛需購(gòu)房者前來(lái)置業(yè),促進(jìn)去化。”
多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)
事實(shí)上,盡管西安房?jī)r(jià)在一片下跌聲中逆勢(shì)上漲,但其成交量并不樂(lè)觀。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年前8月,西安商品住宅成交面積為543.3萬(wàn)平方米,同比下降14.3%;商品住宅成交套數(shù)為40096套,同比下降18.4%。其中,8月份西安商品住宅成交面積為87.13萬(wàn)平方米,同比下降14.5%;商品住宅成交套數(shù)為6509套,同比下降13.44%。
值得注意的是,進(jìn)入“金九”,西安不少房企紛紛推出了促銷(xiāo)、打折的營(yíng)銷(xiāo)手段?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)公開(kāi)信息不完全統(tǒng)計(jì),近段時(shí)間以來(lái),包括萬(wàn)科東望、保利·錦上、龍湖·星河學(xué)樘府、遠(yuǎn)洋·未央華府、綠地國(guó)港新里城等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目,均推出了特價(jià)房源,優(yōu)惠力度從幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)元不等。
“目前大部分銀行利率已經(jīng)到了4.1,樓盤(pán)優(yōu)惠力度也很不錯(cuò),很多項(xiàng)目在備案價(jià)基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)商都會(huì)給予一定的額外折扣和首開(kāi)優(yōu)惠,是個(gè)買(mǎi)房的好時(shí)間。”在貝殼APP平臺(tái)上,西安貝殼一直銷(xiāo)經(jīng)紀(jì)人劉偉強(qiáng)(化名)告訴記者,近段時(shí)間他接待的咨詢和看房人數(shù)就有了明顯增加。
與此同時(shí),還有不少新項(xiàng)目陸續(xù)面世,包括首次落地西安的合群地產(chǎn)、南海集團(tuán)、越秀地產(chǎn),更有首次獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的龍翔控股。
記者從西安市城六區(qū)意向登記平臺(tái)上統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),從9月1日到21日,西安市共有22個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行或正在意向登記。
截至目前,在已經(jīng)結(jié)束登記的20個(gè)項(xiàng)目中,有9個(gè)項(xiàng)目需要搖號(hào)。從登記情況來(lái)看,御錦城131套房源意向登記1482組,融創(chuàng)望江府48套房源吸引987組意向登記,碧桂園云頂312套房源登記1083組,中糧·奧體壹號(hào)、綠城全運(yùn)村和山水香堤也是意向登記人數(shù)大幅超過(guò)房源數(shù);其余項(xiàng)目的登記情況稍顯乏力。
前8月二手房?jī)r(jià)跌1%
需要注意的是,盡管西安新房?jī)r(jià)格連續(xù)企穩(wěn)上漲,但二手房市場(chǎng)則是另一番景象。
8月,西安出臺(tái)了“以租換購(gòu)”政策,即在限購(gòu)區(qū)內(nèi),自愿申請(qǐng)將存量住房納入保障性租賃住房,住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后,出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買(mǎi)一套住房的資格。
但中指研究院發(fā)布的8月份數(shù)據(jù)顯示,今年前8月,西安二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌1.0%,其中8月二手房均價(jià)16387元/平米,環(huán)比下跌0.01%。
此外,西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局9月2日發(fā)布的《2022年8月份二手房網(wǎng)簽情況》顯示,8月份西安全市存量房(二手房)網(wǎng)簽備案面積65.42萬(wàn)平方米,環(huán)比下降3.04%,同比增長(zhǎng)14.95%;其中,住宅網(wǎng)簽備案面積62.62萬(wàn)平方米(6472套),環(huán)比增長(zhǎng)1%,同比增長(zhǎng)15.36%。
“區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格與去年高峰時(shí)期比還是較低,如中海碧林灣同樣是一套96平米的房子去年報(bào)價(jià)近300萬(wàn),今年直接報(bào)價(jià)就降了60萬(wàn)。”西安德祐一門(mén)店經(jīng)紀(jì)人張雷(化名)表示,盡管“最近一個(gè)月看房的客戶數(shù)量不算少,也有成交,不過(guò)價(jià)格都明顯低于去年正常價(jià)格。”
不僅如此,西安去年7月出臺(tái)的二手房指導(dǎo)價(jià),今年7月也已經(jīng)暫停。
對(duì)此,劉蕊表示,二手房指導(dǎo)價(jià)在出臺(tái)后,主要作為房貸評(píng)估價(jià)的參考,限制購(gòu)房杠桿率。然而,今年以來(lái)央行金融政策不斷寬松,房貸利率、首付比例一降再降,公積金額度不斷上漲,都是從金融端刺激購(gòu)房需求。因此,之前的限制工具已經(jīng)不再適用,解除也是情理之中。
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