聚焦城投拿地 | 實(shí)探廣州城投平臺(tái)拿地項(xiàng)目進(jìn)度：有地塊引入國企合作開發(fā)，有項(xiàng)目尚未平整土地

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在去年第二三批集中供地中，地方城投平臺(tái)公司成為各地土拍市場(chǎng)的“托底”主角。但拿地與開發(fā)是兩件事，地方城投平臺(tái)公司不同于高周轉(zhuǎn)的房企，整體在地塊推進(jìn)速度上較為緩慢。

以廣州為例，在2021年的三批次集中供地中，有廣州各城投平臺(tái)公司參與拿下的地塊有約10宗，但目前都還未有項(xiàng)目入市。同屬第一二批次拿地的民營房企或央企國企項(xiàng)目，目前絕大多數(shù)都已經(jīng)入市或已有明確的入市信息。

8月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》實(shí)地走訪了部分城投公司所拿地塊發(fā)現(xiàn)，拿地最多的廣州南投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣州南投）有的地塊還未動(dòng)工或平整土地，動(dòng)工速度最快的則是和地方國企合作建設(shè)開發(fā)的地塊。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)表示，在具體的城投平臺(tái)公司中，市級(jí)、區(qū)級(jí)的城投公司存在開發(fā)能力方面的差異，區(qū)級(jí)城投平臺(tái)公司普遍會(huì)做一級(jí)土地的開發(fā)，有些市級(jí)城投公司還會(huì)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。

拿地近一年未有項(xiàng)目入市

城投公司是城市建設(shè)投資公司的簡稱，是全國各大城市政府投資融資平臺(tái)?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，從2021年第二輪集中供地開始，城投公司開始涌現(xiàn)，在土地市場(chǎng)頻頻托底，尤其在上海、廣州、南京、蘇州、無錫等城市的第三輪集中供地中表現(xiàn)明顯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在2021年的三批次集中供地中，廣州各城投平臺(tái)公司拿下的地塊有約10宗（不含廣州地鐵），其中有廣州南投參與拿下的地塊就占了6宗。

公開資料顯示，廣州南投成立于2014年11月10日，屬廣州南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)有限公司地產(chǎn)板塊轄下全資子公司。南投公司主要負(fù)責(zé)南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)功能性地產(chǎn)板塊開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)，具體操盤項(xiàng)目類型以寫字樓、共有產(chǎn)權(quán)房、產(chǎn)業(yè)園等為主。

在去年9月的第二批集中供地中，廣州南投聯(lián)手珠江實(shí)業(yè)拿下了南沙灣2021NJY-13地塊，近期剛釋放了項(xiàng)目信息，合作方新增了一家國企嶺南商旅集團(tuán)，目前還未入市。同期，廣州南投還底價(jià)拍下了2021NJY-12南沙區(qū)橫瀝島會(huì)議中心西側(cè)地塊。

2021NJY-17地塊現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

8月17日，記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，其中一宗地塊上雖然搭建起工棚，但另外三塊區(qū)域未有任何動(dòng)工跡象，目前都還是處于“水坑”狀態(tài)。

該項(xiàng)目操盤難度不小。項(xiàng)目占地5.46萬平方米，樓面地價(jià)12323元/平方米，雖然是底價(jià)獲得，但總價(jià)仍達(dá)到38.89億元。更重要的是，這還是廣州首宗通過“限房價(jià)+限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”競(jìng)拍方式出讓的地塊。

具體來看，本宗地塊房屋銷售價(jià)格不得超過37896元/平方米，且首套住房購房家庭（或個(gè)人）購房總套數(shù)占新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的比例不低于50%。

廣州中原研究發(fā)展部2021年在分析該地塊時(shí)指出，“限售價(jià)”將限制覆蓋整個(gè)開發(fā)-銷售周期，因此未來1-2年，橫瀝島會(huì)議中心西側(cè)地塊項(xiàng)目樓價(jià)將被“牢牢摁住”，而地塊位置相對(duì)于同片區(qū)其他樓盤而言不具備競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。實(shí)際首次套購房家庭能否占半數(shù)仍是未知之?dāng)?shù)，這將十分考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精準(zhǔn)定位、銷售策略等能力。

在該地塊旁邊，還有兩宗地塊也屬于廣州南投，是其在去年第三批集中供地中拿下的。記者走訪發(fā)現(xiàn)，2021NJY-17地塊左上角已有兩三層類似于售樓處的框架建筑在建設(shè)中，2021NJY-14地塊區(qū)域則有多臺(tái)工程車在進(jìn)行地基建設(shè)工作。

而保利在去年第三輪集中供地中拿下的三宗地塊，目前都已經(jīng)全部入市。

億翰智庫首席研究員張化東8月17日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，區(qū)級(jí)的城投公司拿地后普遍會(huì)自己做一級(jí)開發(fā)，一級(jí)開發(fā)也會(huì)產(chǎn)生一定收益。如果再通過土地抵押貸款，實(shí)際上對(duì)城投公司的現(xiàn)金流影響不會(huì)很大。

但與此同時(shí)，廣州南投在同一批集中供地中拿下的南沙街友展路地塊尚無施工跡象，地塊上荒草叢生，還未平整。8月16日，該地塊旁邊的一名商戶現(xiàn)場(chǎng)告訴記者，地塊原本是個(gè)工業(yè)園區(qū)，今年春節(jié)前后還有施工，拆掉了原來的廠房樓棟，但至此之后就沒有了施工動(dòng)靜。

南沙街友展路地塊尚無施工跡象 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

有獨(dú)立操盤也有國企合作

由廣州南投、中鐵建南沙投資發(fā)展有限公司、廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱城建南沙公司，越秀集團(tuán)下屬）聯(lián)合成立的廣州南沙科城投資發(fā)展有限公司，在2021年4月首批集中供地中拿下的橫瀝島地塊，由越秀地產(chǎn)操盤，項(xiàng)目剛在今年7月獲批預(yù)售證。

記者發(fā)現(xiàn)，廣州南投的2021NJY-14地塊項(xiàng)目也由越秀地產(chǎn)操盤。啟信寶數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年，2021NJY-14地塊項(xiàng)目公司廣州南沙橫越置業(yè)有限公司（以下簡稱南沙橫越）已經(jīng)由廣州南投100%持股變更為城建南沙公司99%持股。今年6月，廣州南投還在掛牌轉(zhuǎn)讓南沙橫越1%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為211.24萬元。

2021NJY-14地塊現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

“從近年的市場(chǎng)情況來看，由于受到行業(yè)環(huán)境的影響，去年以來集中供地中出現(xiàn)了大量城投公司托底拿地的情況，且占比不小。”

8月17日，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，城投公司主要分兩類，像廣州城投這種是一直有開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，拿地后獨(dú)立開發(fā)或合作開發(fā)的情況都有；另外一種更像是地方的平臺(tái)公司，其本身并無商品樓盤獨(dú)立開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，因此拿地后往往都要找房企合作開發(fā)，這種如果并沒有提前找好合作企業(yè)，那么就有可能面臨比較長的開發(fā)周期。

從2018NJY-12地塊就可見廣州南投的操盤速度和能力。該地塊是廣州南投2018年年底拿下的，總價(jià)約為5.7億元，折合樓面價(jià)約8959元/平方米。

地塊由南投公司下屬廣州南宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)開發(fā)，計(jì)劃總投資約15.8億元，建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、住宅、人才公寓、公建配套。但項(xiàng)目于2021年3月2日才開工建設(shè)，2022年3月首棟住宅封頂，計(jì)劃于2022年12月建成，項(xiàng)目目前還未有入市信息。

值得一提的是，廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司(以下簡稱廣州城投)2020年拿下的廣州最貴單價(jià)地王地塊——越秀區(qū)越秀南AD013907地塊，成交達(dá)到樓面價(jià)64576元/平方米，目前仍未入市。

克而瑞研究中心近期指出，2022年下半年隨著銷售的復(fù)蘇以及金融環(huán)境的相對(duì)寬松，民企會(huì)更多的參與到土拍中，且地方城投、平臺(tái)公司的“托底”會(huì)有一定減少，主要原因在于部分平臺(tái)公司不具備完全開發(fā)的能力，且持續(xù)托底對(duì)于資金要求也較高。對(duì)于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)或?qū)⑹怯行У那馈?/p>

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-501535931