大理強化城市營銷：購房者和開發(fā)商可各持50%產(chǎn)權(quán)

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

各地房地產(chǎn)政策新招還在持續(xù)推出。

近日，大理白族自治州人民政府發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，明確支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。

多位專家在接受記者采訪時均表示，這一定程度上能客觀上降低前期的購房成本，支持商品房更好地滿足剛需及改善需求，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有著積極意義。

值得一提的是，大理方面此次特別提出，將由宣傳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、文化旅游等部門牽頭會同房地產(chǎn)、旅游等行業(yè)協(xié)會組建“營銷大理”專班，組織開展線上線下系列推介活動，持續(xù)強化城市營銷。

“共有產(chǎn)權(quán)”并非大理首創(chuàng)

《意見》共包括26條，從供地計劃、公積金支持力度、預(yù)售監(jiān)管、市場秩序等幾個方面入手，對置業(yè)者和房企進行適度松綁，從文件發(fā)布當(dāng)日生效，有效期一年。

其中，最為重要的一條是支持房企通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房。即購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。

同時提出對商品房去化周期超過24個月的縣、市、區(qū)，給予首套購房人契稅補貼，或者直接發(fā)放購房補貼等方式鼓勵購房；原則上在該類地區(qū)不再新建保障性租賃住房，通過采取“以購代建”方式籌集保障性租賃住房房源。

“共有產(chǎn)權(quán)”并非大理首創(chuàng)，北京、深圳、東莞等地均有涉及。

如北京，近兩年土拍中推出房企競政府產(chǎn)權(quán)份額；深圳有房企推出“青年人才共有房”計劃，3年后可相互回購，如果房價出現(xiàn)上漲，青年人才可以選擇向企業(yè)按照原價購買剩下的一半產(chǎn)權(quán)；如果3年后房價下跌，企業(yè)將向青年人才按原價回購一半產(chǎn)權(quán)，確保青年人才置業(yè)無憂。東莞則在去年曾提出承購人按房產(chǎn)總價的50%出資購買50%產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機構(gòu)持有。

“大理此次共有產(chǎn)權(quán)的概念和傳統(tǒng)意義上的共有產(chǎn)權(quán)有本質(zhì)區(qū)別。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進8月3日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)是購房者和地方政府共有產(chǎn)權(quán)，而此次是屬于購房者和開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)。

“這可以認為是‘半購半租’模式，使得購房者購房款僅為原來的50%，購房壓力減了一半，可以更好激活購房市場和需求。”

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也在采訪中表示，共有產(chǎn)權(quán)降低購房者門檻，支持商品房更好地滿足剛需及改善需求，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有著積極意義。“但后續(xù)轉(zhuǎn)讓過程中，剩余產(chǎn)權(quán)如何購買、購買多少產(chǎn)權(quán)及購買剩余產(chǎn)權(quán)的具體價格等情況仍需根據(jù)具體項目合同約定。”

當(dāng)?shù)亟M建“營銷大理”專班

大理此次政策，或與當(dāng)?shù)爻掷m(xù)下行的樓市有關(guān)。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年6月大理新房銷售價格指數(shù)環(huán)比下跌1%，這已是自2021年6月大理房價下跌后的12連跌，較2021年、2020年同期下跌分別達到6.3%、7.3%，在全國70城中，下跌幅度僅次于北海；而二手房方面，大理在6月終止了連續(xù)11連跌的態(tài)勢，環(huán)比上漲0.4%，但同比前兩年仍下跌6%、4.2%。

“最近旅游旺季，來看房的人和成交量都有增加，但不是很明顯。”大理德祐一門店經(jīng)紀人史燕（化名）今日通過微信告訴記者，很多樓盤也在近期推出了優(yōu)惠措施，包括送家電、送裝修、全款優(yōu)惠7%等。

需要注意的是，盡管大理是一座以旅游聞名全國的城市，但房地產(chǎn)業(yè)一直對大理經(jīng)濟起到了有效支撐。官方資料顯示，2021年大理市全市房地產(chǎn)成交面積85萬平方米，交易金額92.44億元；房地產(chǎn)業(yè)入庫稅收12.11億元，占全市稅收的24.73%；完成房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資119.51億元，占全市固定資產(chǎn)投資總量的49.95%；房地產(chǎn)從業(yè)人員工資比上年增長16%以上，對建筑、建材、裝飾、家具等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)推動巨大。

當(dāng)?shù)厮坪跻采钪饲?，正全力吸引外地購房者前往置業(yè)。此次文件就特別提出，由宣傳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、文化旅游等部門牽頭會同房地產(chǎn)、旅游等行業(yè)協(xié)會組建“營銷大理”專班，組織開展線上線下系列推介活動，持續(xù)強化城市營銷。

“今年各地在房屋營銷方面的新鮮版本很多，說明在營銷壓力下，地方政府、房企和營銷部門都積極創(chuàng)新出點子，以提高項目吸引力，加快住房去化。”嚴躍進表示，從全省角度來看，云南當(dāng)前各級銷售壓力普遍大，大理屬于房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模偏大的城市，自然也會有各類壓力。

“從監(jiān)管部門角度看，適當(dāng)要關(guān)注下此類物業(yè)交易的金融風(fēng)險和違約風(fēng)險，以更好促進此類物業(yè)交易。”

此外，大理方面還提出，受疫情影響的項目，可在施工許可載明的“合同工期”上相應(yīng)順延，不過順延時間除啟動一級響應(yīng)期外不得超過180天；洱海流域城市規(guī)劃區(qū)外原則上不再新增城鎮(zhèn)單一住宅用地供應(yīng)。

公開宣傳預(yù)售商品房價格的，宣傳價格不得低于樓盤表備案價的85%或高于115%，宣傳最低售價的房源套數(shù)不得低于樓盤表內(nèi)待售套數(shù)的50%。

事實上，本次《意見》政策出臺之前，大理相關(guān)層面就在今年3月展開過一輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展座談會，已就控制供地節(jié)奏、提高公積金貸款支持力度等方面內(nèi)容，進行相關(guān)探討及工作任務(wù)部署。

據(jù)了解，大理州公積金支持政策已于2個月前落地。貸款額度從原單職工的50萬元調(diào)整至65萬元，雙職工從原60萬元調(diào)整為78萬元，二套房首付比例從原40%降至30%；其中，單職工貸款額度要高于昆明新執(zhí)行的最高50萬元政策，力度不小。