新房成交豪宅化？二手房成交大增？房租大漲？復(fù)工三周的上海樓市真相

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

哪怕市場被疫情耽誤了整整2個月，上海的房價漲幅仍然領(lǐng)跑全國。

一鍵回暖之后，市場對上海樓市的傳言充滿了各種期待：豪宅成交火爆、房租大漲、新房一房難求……的確，沉寂了許久的市場再度轉(zhuǎn)向了賣方市場，而據(jù)易居研究院，今年1-5月份，全國僅有上海、寧夏、浙江和新疆的房價沒有出現(xiàn)同比下跌，并且上海同比漲幅最高，四個省市分別為4%、2%、0%和0%。

但實(shí)際市場成交情況是否與大家的想象一致？

10萬+新盤扎堆上榜

復(fù)產(chǎn)復(fù)工以來，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者陸續(xù)走訪了上海多個住宅項目，由于疫情防控需要，市區(qū)開放售樓處的樓盤并不多，但部分開放參觀的項目對客流進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

6月中旬，某樓盤銷售人員張?zhí)m（化名）曾在現(xiàn)場對記者坦言：“蓄客階段需要用驗資方式來設(shè)置一下門檻，不然看房的人太多，實(shí)在是接待不過來。”

事實(shí)上，看房的人多，買房的也多。

6月以來新房成交面積以周為單位加速攀升。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年6月1日-20日成交50.6萬平方米。以周為單位來看，首周（5.30-6.5）新房成交8.84萬平方米，環(huán)比增加141.80%；第二周（6.6－6.12）成交16.24萬平方米，環(huán)比增加83.60%；第三周（6.13－6.19）成交21.76萬平方米，環(huán)比增加34.03%。

從最近一周的區(qū)域成交結(jié)構(gòu)來看，浦東新區(qū)、松江區(qū)兩個傳統(tǒng)“交易大戶”分別成交3.72萬平方米和3.19萬平方米，帶動整體成交量攀升。在市中心虹口區(qū)，紅盤“上新”帶來了成交激增，達(dá)到4.59萬平方米。但由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)原因，嘉定、青浦二區(qū)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，嘉定僅成交不到1000平方米，青浦不足5000平方米。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在復(fù)工復(fù)產(chǎn)首周曾通過微信對記者表示，“從開工節(jié)奏就可以看出，外圍先復(fù)市，比如臨港等等，然后再向市區(qū)推進(jìn)，所以從交易情況，也應(yīng)該是從外圍到市區(qū)的節(jié)奏。”

值得注意的是，豪宅成交的確成為6月以來新房交易的重要組成部分，因疫情延遲開盤的項目入市后，由于高價位產(chǎn)品集中推出，市場成交格局迅速發(fā)生了變化。

上海商品住宅成交TOP10（2022.6.13-2022.6.19） 數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原地產(chǎn)整理

從成交前十榜單顯示，3萬-6萬元/平方米的首次改善產(chǎn)品僅有2個，并且成交排名還處于倒數(shù)位置，并且純剛需項目未見上榜，但10萬+樓盤占據(jù)了榜單6席，甚至榜單前三中就有1個10萬+產(chǎn)品。

更值得關(guān)注的是，簽約的項目都保持了不錯的去化率，成交前十榜單中有一半項目簽約超過百套。按照推盤房源數(shù)量計算，榜單上某排名靠前的項目，開盤當(dāng)天套數(shù)去化率已經(jīng)達(dá)到89%。

總體來看，如果與2021年6月上海新房成交107.7萬平方米相比，6月份前20天上海新房成交情況已經(jīng)基本恢復(fù)正常。

對此，盧文曦指出，“上周成交量指標(biāo)以及成交前十榜單中簽約過百套的項目出現(xiàn)多個，說明市場恢復(fù)得不錯。從這些信號可以看出，至少買家在新房市場的購買熱情基本回到正常水平。此外，中高價位產(chǎn)品交易比較活躍，有助于提振市場信心。短期來看，供應(yīng)方面還沒有有效釋放，可能會制約成交進(jìn)一步突破，但給市場一些時間，很快能回到正軌。”

二手房成交爆棚？

對于二手房市場的種種傳言，盧文曦坦言：“就目前狀況來看，二手房市場在復(fù)蘇，但遠(yuǎn)沒有網(wǎng)傳的那么明顯。復(fù)工節(jié)奏也是從外圍到市區(qū)，當(dāng)時市區(qū)門店開了沒幾天，短期不可能出現(xiàn)所謂的報復(fù)性消費(fèi)或反彈。”

據(jù)太平洋房屋行業(yè)研究部數(shù)據(jù)顯示。6月1日至19日，上海二手住宅成交約8800套，預(yù)計6月成交1.5萬套左右，比2020年封控解除后首月增長55%，比2021年同期減少45%。

太屋（中國）首席分析師趙煜堃6月21日通過微信對記者表示，因上海防疫管控預(yù)計將持續(xù)到7月底，外地客戶購買入市受阻，上海住房市場恢復(fù)速度將放緩，預(yù)計8-9月全面恢復(fù)。

來源：太平洋房屋行業(yè)研究部

“6月上海二手房成交均價5.5萬元/平方米左右，與此前基本持平，預(yù)計至8月上海住宅市場價格仍將維持整體穩(wěn)定局面。”趙煜堃強(qiáng)調(diào)。

太屋（中國）副總經(jīng)理王超6月21日接受記者微信采訪時也表示：“就目前市場情況而言，需要一個逐步修復(fù)的回暖期。”

租金大漲？

“這段時間租賃特別火，過年時候門店（掛牌）的有五六百套房子，這幾天全部都租掉了。”復(fù)工后，記者走訪位于上海市楊浦區(qū)長陽路的某房屋中介公司，中介王暢林（化名）說。

復(fù)工初期租賃成交的火熱，也令市場再度有了“錯覺”。

事實(shí)上，每年6月恰是高校畢業(yè)季、中小學(xué)陪讀季租房高峰，在需求量的刺激下，每年此時房租都會經(jīng)歷一波上漲。而今年情況特更為特殊，經(jīng)歷了三、四月份的停擺，需求在6月初集中釋放。

盧文曦強(qiáng)調(diào)，”租賃市場活躍，一方面因為市場停滯了2個月，積壓的需求需要釋放；另一方面，現(xiàn)在畢業(yè)季，市場也有部分需求需要釋放。此外，基于這兩個月來的特殊情況，誕生了新的租賃需求，比如原先的群租房，要恢復(fù)原狀，因此市場會有需求出來。”

上海徐匯區(qū)某學(xué)校附近的二手房中介張慶生在電話里告訴記者，“房租沒有跌過，并且二手房價也漲上去了。我來這片的時候，那時候兩房58平方米的租金還是3000多元，后來一直漲，到現(xiàn)在5000多元接近6000元了，一直都在往上面走。”

即便如此，這些區(qū)域6、7月份租房需要搶。“陪讀季最火的時候，家長一般看一下圖片就定了，現(xiàn)場都不看，因為你趕過來的時間，可能就已經(jīng)被別人簽掉了。”張慶生說。

但即便如此，從全市范圍看，租金水平尚未完全恢復(fù)。市場人士均認(rèn)為，租金上漲只是市場供需短暫失衡的表現(xiàn)。

據(jù)太屋（中國）公布的租金情況，截至6月14日，上海整租房源租金均價為5709元/月，環(huán)比上月漲10.19%。上海全市租金上漲趨勢明顯，寶山、浦東、嘉定、閔行區(qū)域租金漲幅最大，中心城區(qū)如黃浦、長寧、徐匯等則漲勢稍弱。

據(jù)太屋（中國）分析，近期租金價格確實(shí)存在波動，但短期變化不大，且是在整體有所降低的基礎(chǔ)上波動，也有明顯降低的部分。相比于往年春夏季租金上漲幅度來看，今年的漲幅并不算明顯，有漲有跌、整體平均才是當(dāng)下市場最真實(shí)的狀態(tài)。

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