6.19樓市觀察| “只要能搖中，就是窗口期”，長三角樓市回暖一觸即發(fā)？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

作為長三角城市群龍頭的上海，樓市交易停擺了整整2個月，疊加疫情多點蔓延，周邊城市承壓，整個長三角市場錯失了“金三銀四紅五”全面修復(fù)行情的最佳時機。

但“全國樓市晴雨表”并非浪得虛名，壓抑了許久的購買力隨著多個城市的調(diào)控政策優(yōu)化而逐步釋放。從龍頭上海的秒回暖，杭州熱盤一房難求，到蘇州爆發(fā)買房窗口期、泰州高端項目篩選客戶、溫州一周內(nèi)成交激增25%，長三角城市熱點層出不窮，即使是三四線城市的樓盤，也藏著絲毫不輸上海的營銷氣勢。

甚至2022年全國樓市優(yōu)化限購限售政策的第一槍，也是長三角四線城市衢州打響的?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前4個月，上海、杭州、合肥共計成交高端住宅6123套，而上海單價10萬元/平方米以上住宅共計成交2708套，創(chuàng)近年來新高。

上海：熱盤驗資1800萬看樣板房

復(fù)工復(fù)產(chǎn)前夕，上海發(fā)布了四大利好措施：提速舊區(qū)改造，加速商品房上市，優(yōu)化人才引進、增加土地供應(yīng)等。6月1日上海全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，樓市似乎一夜回暖，新項目幾乎盤盤搖號，甚至連遠(yuǎn)郊的別墅項目也備受追捧。

“今天還算不錯，起碼客戶的車能停進來，雙休日根本不可能。”

在上海遠(yuǎn)郊松江，以往“打車難”的地鐵佘山站，等客的出租車竟也排起了長龍。附近曾經(jīng)繁忙的千新公路，尚未恢復(fù)往常的車流，但佘山望營銷中心來往車輛不斷，售樓處內(nèi)更是人來人往，與圍墻外像是兩個世界。

置業(yè)顧問王雪對《每日經(jīng)濟新聞》記者說：“復(fù)工第一周，售樓處平均每天要接待200組看房客戶，來來回回地走，根本停不下來。”

根據(jù)王雪的介紹，佘山望由新城、旭輝、雅居樂聯(lián)合開發(fā)，和佘山板塊的其他住宅同樣都是低容積率項目，周邊生態(tài)資源豐富，緊鄰辰山植物園、佘山國家森林公園等，目前銷售均價對于別墅項目而言占據(jù)優(yōu)勢，性價比較高。

第三方購房平臺顯示，佘山望銷售均價51759元/平方米，其中聯(lián)排別墅57000元/平方米，目前一期還有少量90平方米疊拼和133平方米聯(lián)排房源在售。

“一期已經(jīng)接近清盤了，二期預(yù)計七八月份開盤，居家辦公期間我們也通過線上看房的方式不斷和客戶保持溝通。復(fù)工以來看房的客戶非常多，工作日每天也有50組左右，預(yù)計到時候還是需要搖號的。”王雪說。

據(jù)記者了解，佘山板塊盡管處于遠(yuǎn)郊，但市場高熱已經(jīng)維持了相當(dāng)長時間。在緊鄰軌交佘山站的上坤樾山國際生態(tài)城，則已經(jīng)形成了佘山板塊國際生態(tài)居住社區(qū)的成熟樣板，甚至高端公寓也成為年輕人置業(yè)的選擇。

銷售中心置業(yè)顧問張勇介紹說，“目前樾山國際生態(tài)城所有住宅項目均已交付使用，同時周邊3公里范圍內(nèi)近50個社區(qū)，將迎來一座高端商業(yè)綜合體上坤先番天地，一家五星級度假酒店和超過420套高端公寓。”

經(jīng)過每經(jīng)品房小程序11個維度的綜合測算，樾山國際生態(tài)城中得益于交通出行及各種配套，住宅項目之一的新城上坤樾山半島目前AI估值參考價達到63633元/平方米，已經(jīng)接近中環(huán)部分二手住宅項目均價。

新城上坤樾山半島附近共有23個公交車站，均在步行可至范圍；距離佘山地鐵站730米，地鐵出行舒適度高于松江區(qū)84%的住宅項目。從配套方面來看，周邊1公里內(nèi)有1家醫(yī)療機構(gòu)、2座已投入使用的購物場所，其購物舒適度處于中等偏上水平。

而目前在售的公寓項目也頗受購房人青睞，張勇說：“復(fù)工以來幾乎每天都有成交，公寓緊鄰商場和酒店，單價4萬+的價格也更有吸引力。”

遠(yuǎn)郊市場銷售瞬間回暖，近郊甚至市區(qū)項目更是“一房難求”。

在大虹橋板塊，由瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的蟠龍?zhí)斓兀?021年10月項目二期開盤，入圍積分高達81.23分，741套房源總認(rèn)購客戶數(shù)達超過3000組。

上海蟠龍?zhí)斓刈詭Ъs5萬平方米特色商業(yè)，附近虹橋樞紐商業(yè)已具規(guī)模，除了虹橋天地、龍湖虹橋天街、虹橋協(xié)信中心等4個大型商場，3年內(nèi)將新增較大體量的商業(yè)配套。

上海城市核心區(qū)則更不缺“不愁賣”的住宅項目。

而作為市區(qū)為數(shù)不多的開放線下售樓處的項目，珠江安康苑挑客的門檻相當(dāng)高。“由于防疫需要，售樓處限流開放，驗資1800萬元，實名登記預(yù)約。”置業(yè)顧問張華通過電話向記者表示，“只開放200平方米以上的大戶型樣板房，200平方米以下的樣板房暫時不開。”

杭州：千億房企董事長搖自家豪宅也沒中

杭州比上海更割裂，一邊是沉積的二手房交易，一邊是新房搖號熱火朝天。

曾經(jīng)層層收緊調(diào)控的杭州，也加入了“松綁”的行列。5月17日，杭州發(fā)布促進二手房市場的3條新政，重點內(nèi)容包含杭州戶籍家庭購買限購區(qū)域內(nèi)二手房無社保要求；非杭州戶籍家庭需連續(xù)繳納12個月社保；轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房增值稅免征年限降至2年；三孩家庭限購住房套數(shù)增加1套，且參照“無房家庭”優(yōu)先搖號。

放松的重點聚焦二手房市場，而在供應(yīng)緊張的新房市場，想要買到一套房子，仍然是難上加難。從杭州國立公證處公布的搖號情況來看，搖中一套新房甚至需要1:10的“幸運值”，就連本土龍頭房企濱江集團董事長戚金興想買一套自家的住宅，也是屢搖不中，一張房票握在手里好幾年，都攥出水來了。

根據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計的結(jié)果，1-5月份杭州銷售榜TOP3項目海潮望月城、杭珹未來中心、萬科星潮映象府，一共賣出了134億元，每個項目開盤必?fù)u號，萬科星潮映象府可售房源289套，登記家庭達到4284戶，幾乎達到15：1；銷冠海潮望月城的中簽率也接近10：1。

不過，杭州市場分化依舊，外圍項目普遍流搖，綜合中簽率在10%左右的板塊僅錢江世紀(jì)城、未來科技城、望江新城、蕭山經(jīng)開區(qū)4個熱門板塊。

杭州這些區(qū)域的新房為何如此火爆？除了房價倒掛，區(qū)位、配套成為購房人趨之若鶩的另兩大要素。如海潮望月城，項目附近共有3座地鐵站，均步行可達；1所幼兒園、4所中小學(xué)，此外周邊4家醫(yī)院和5座綜合商場，對于居住生活而言極為便捷。

與銷冠只差“半套房子”的杭珹未來中心，由華潤置地開發(fā)，位于杭州市未來科技城綠汀路地鐵站，同時緊鄰在建的杭州西站樞紐和地鐵3、5、16號線，配建有建面約17萬平方米的萬象購物中心；二區(qū)250套房源于5月22日開盤搖號，登記家庭達到2520戶，中簽率不足10%。

蘇州：紅盤單月賣出近13個“小目標(biāo)”

傲嬌的只是上海么？蘇州紅盤一樣火到不行。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，蘇州1-5月銷冠獅子山瀾庭累計銷售22.35億元，單月賣出12.8億元，也是當(dāng)之無愧的單月銷冠，仁恒溪云雅園和華僑城龍湖·啟元居第二、三名。

蘇州樓市究竟過人之處何在？強大的購買力。

克而瑞監(jiān)測顯示，長三角30個典型城市中，有20余個曾出臺了不同程度的樓市緊縮性政策，其中最為嚴(yán)苛的包括上海、杭州、南京、蘇州等，隨著2022年市場的迅速轉(zhuǎn)冷，30個城市中又有26個城市出臺了95條紓困政策，這些熱點城市的購買力積蓄已久。

特別是強二線城市蘇州，首套貸款利率最低至4.25%，無疑為樓市回暖注入了強心劑，也打開了一年中最好的購房窗口期。以月度銷售TOP3華僑城龍湖·啟元為例，自2021年首開創(chuàng)下18億元銷售紀(jì)錄后，今年5月27日三度加推154套房源，單價區(qū)間26870元-32598元/平方米，總價區(qū)間295萬-600萬元/套，5月份銷售額達到1.6億元。

該項目位于蘇州市相城板塊中心，從交通方面看，項目附近多條軌交、快速路通達熱門區(qū)域，距離園區(qū)、姑蘇區(qū)等主城車程不到20分鐘；從規(guī)劃方面來看，項目自帶約21萬平方米天街與約6萬平方米文體中心，并通過一座約百米直徑的環(huán)形天橋?qū)⑻旌缟虡I(yè)與之連接，形成蘇州市獨具特色的商業(yè)地標(biāo)綜合體。

另一個項目旭輝鉑悅春和萬象，分別將在6月及8月推出第四、五批次開盤。該項目位于高鐵新城中央生活區(qū)板塊，雙地鐵與教育資源等配套成熟，自帶鄰里中心。同時，周邊吾悅廣場、圓融購物中心、朗詩蔚藍生活鄰里中心、芯光里商業(yè)街、美好薈等綜合購物商圈構(gòu)成一站式吃喝玩樂購。

泰州：三線城市也需要“驗資看房”

泰州近期也推出了購房補貼政策刺激市場，對在泰來泰大專以上人才以及外來務(wù)工人員、進城農(nóng)民等，在市區(qū)范圍內(nèi)于2022年5月1日至2022年12月31日期間購買首套商品住房（含二手商品住房）的，給予一次性購房補貼，補貼標(biāo)準(zhǔn)為實際繳納契稅金額的50%。

就是這樣一個“需要刺激”的市場，竟然也出現(xiàn)了和上海、蘇州同樣的傲嬌樓盤。

5月份，泰州一高端住宅項目上河風(fēng)華園引發(fā)熱議，疊墅備案價34190元/平方米，精裝洋房32390元/平方米，也幾乎觸達泰州房價“天花板”。

由港龍地產(chǎn)開發(fā)的上河風(fēng)華園位于泰州主城中心，占地6.7萬平方米，規(guī)劃打造16棟洋房疊墅，包含8棟疊墅、8棟洋房，共計372戶的非常低密的社區(qū)，容積率1.49。從商業(yè)配套來看，周邊匯集萬達廣場、梅蘭芳大劇院、蘇果超市、鳳城河景區(qū)等；醫(yī)療方面有泰州人民醫(yī)院南院，以及老城區(qū)成熟配套資源。

從58安居客數(shù)據(jù)來看，泰州房價從2021年下半年開始上漲，經(jīng)過了今年初的小幅盤整之后，又重新回到上行趨勢。

上河風(fēng)華園所處的泰州市海陵區(qū)，新房開盤均價以8000元-20000元/平方米為主，該項目3萬+的銷售均價屬于區(qū)域內(nèi)最高，并且達到全市新房均價的2.5倍。在此情況下，項目選擇“驗資看房”的營銷方式，也從側(cè)面反映出了泰州暗藏的強購買力。

溫州：“安居貸”強刺激拉升成交量

據(jù)克而瑞判斷，長三角市場回暖將分為4個梯隊：滬杭等率先回暖，蘇南、浙東強三線輪動復(fù)蘇，弱三四線低位盤整。浙西、蘇北等需求透支的三四線城市正是第三梯隊，今年年底有望迎來轉(zhuǎn)機。

倔強的溫州作為回暖第三梯隊，加大公積金貸款的支持力度、房貸利率、推出“安居貸”等政策在不到一個月時間內(nèi)接連出臺。6月14日晚間，溫州市住建局與華夏銀行溫州分行推出創(chuàng)新型房貸產(chǎn)品“安居貸”，向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶提供靈活的按揭還款方式。

購房者具體可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，可以實現(xiàn)前3年可只交利息，第4年開始分期還本付息，減輕購房前期還貸壓力。

新政刺激疊加新盤入市，6月10日-16日一周內(nèi)，溫州全市成交新建商品房（含住宅、商辦、廠房等）1748套，成交總面積約26.14萬平方米，成交量環(huán)比前一周上漲24.6%，成交面積環(huán)比前一周上漲12%。

溫州甌江口臨近S1站點的光輝之城，由龍光、旭輝共同開發(fā)，總建筑面積約60萬平方米，戶型分為89、105、116平方米三種。從商業(yè)配套上看，項目自帶約10萬平方米商業(yè)綜合體，周邊還有大型主題樂園；交通方面，項目連接輕軌S1線甌華站，步行可達規(guī)劃中的S2線靈昆站，距離雙甌大道1站、國際機場3站，屬于商業(yè)、交通成熟便捷的住宅項目。

據(jù)克而瑞分析，溫州等城市屬于典型的“藏富于民”，居民收入多源，而購買力充裕是市場啟動的核心支撐。

從長三角30個典型城市2020年常住人口情況來看，上海、蘇州、杭州絕對量靠前，均突破1000萬人，溫州、寧波、合肥、南京、徐州次之，常住人口也達到了900萬人以上，人口優(yōu)勢顯著。此前短期的成交回調(diào)主要與地產(chǎn)行業(yè)整體行情轉(zhuǎn)淡的大背景密切相關(guān)，但購房需求仍存，整體成交預(yù)期會在四季度止跌回升，同比跌幅也將明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正。

封面圖片來源：視覺中國