剛剛，央行官宣“降息”，關(guān)乎你的房貸：100萬(wàn)貸款，月供將減少...地產(chǎn)股集體大漲！

每經(jīng)編輯 彭水萍

央行網(wǎng)站1月20日消息，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的信息顯示，2022年1月20日1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為3.7%，預(yù)期為3.7%，上月為3.8%，下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。5年期LPR為4.6%，預(yù)期為4.55%，上月為4.65%，實(shí)際下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

一年期、五年期LPR環(huán)比雙雙下調(diào)消息公布后，A股稍微低開后走高，房地產(chǎn)指數(shù)走強(qiáng)，地產(chǎn)股集體大漲。截至發(fā)稿，華遠(yuǎn)地產(chǎn)封漲停板，新城控股逼近漲停，金科股份、中交地產(chǎn)漲超6%，中南建設(shè)、濱江集團(tuán)、南山控股漲超5%，陽(yáng)光城、華夏幸福漲超3%，萬(wàn)科A、世茂股份漲超2%。

5年期LPR時(shí)隔20個(gè)月首次下調(diào)

據(jù)公開信息，2019年8月，央行推進(jìn)貸款利率市場(chǎng)化改革。改革后的LPR由各報(bào)價(jià)行按照對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，于每月20日（遇節(jié)假日順延）以公開市場(chǎng)操作利率（主要指MLF利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)。換言之，LPR=MLF利率+加點(diǎn)。

2019年8月20日，新改革的LPR（最優(yōu)貸款利率）機(jī)制開展首次報(bào)價(jià)，1年與5年期利差與國(guó)開債期限利差相匹配，體現(xiàn)了市場(chǎng)化定價(jià)原則。此后，加上今日剛剛宣布的下調(diào)，LPR利息1年期歷經(jīng)6次下調(diào)，而5年期利息則下調(diào)4次。1年期利率上一次下調(diào)在2021年12月，5年期自2020年4月20日下調(diào)后，今日為20個(gè)月首次下調(diào)。

將帶動(dòng)房貸利率下調(diào)，100萬(wàn)貸款月供約減30元

1月17日，央行通過(guò)開展MLF和逆回購(gòu)操作，同歩下調(diào)中標(biāo)利率各10個(gè)BP。降息后，7天逆回購(gòu)利率降至2.1%，1年期MLF利率降至2.85%，這是自2020年3月調(diào)降7天逆回購(gòu)利率和2020年4月調(diào)降1年期MLF利率后的首次降低政策利率。

多個(gè)機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)，此次政策利率降息，在1月20日（本周四）新一輪的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）最新報(bào)價(jià)中，大概率會(huì)帶動(dòng)近兩年未動(dòng)的5年期LPR下調(diào)。5年期LPR下調(diào)對(duì)降低全社會(huì)融資成本的覆蓋面更大。而目前房貸利率=5年期LPR+加點(diǎn)，因此5年期LPR如果下調(diào)，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)房貸利率下調(diào)。

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自LPR改革以來(lái)，這是5年期以上LPR經(jīng)歷的第4次調(diào)整。作為房貸利率參考基礎(chǔ)，本次5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.6%，會(huì)對(duì)有住房貸款的人群帶來(lái)何種影響？房貸利率下降會(huì)立即生效嗎？下調(diào)之后月供會(huì)減少嗎？

首先，5年期以上品種調(diào)整，并不會(huì)影響所有還房貸的人士。這與個(gè)人選擇房貸利率方式有關(guān)，若選擇了固定利率，此項(xiàng)調(diào)整不會(huì)影響房貸變化；若選擇了浮動(dòng)利率，則會(huì)引起后期月供的變化。2019年央行宣布實(shí)行房貸利率的新政策，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

其次，房貸利率下降不會(huì)立即生效。雖然LPR每月更新，但按照銀行房貸合同，房貸客戶的利率不會(huì)每個(gè)月都隨之變動(dòng)。據(jù)了解，目前市場(chǎng)上不同銀行對(duì)重定價(jià)周期有不同規(guī)定：大多數(shù)情況下，銀行每年1月1日會(huì)按照當(dāng)時(shí)的LPR重定價(jià)，同時(shí)每年1月份選擇浮動(dòng)利率的人群月供會(huì)發(fā)生變化。但本次5年期以上LPR調(diào)整，并不會(huì)立即影響這部分人月供變化，要到次年的1月1日才會(huì)按照最新的報(bào)價(jià)，確定房貸利率。

此外，也有銀行規(guī)定個(gè)人房貸合同期滿12個(gè)月重定價(jià)。舉個(gè)例子，若客戶2021年10月20日簽訂的房貸合同，享受的房貸利率是LPR加基點(diǎn)，要到2022年10月20日銀行才會(huì)重新確定該客戶享受的房貸利率；若客戶2021年2月1日簽訂合同，那么2月1日銀行便會(huì)按照最新的LPR報(bào)價(jià)，重新確定客戶的房貸利率。

假設(shè)此次下調(diào)至下一個(gè)重定價(jià)日，LPR不再調(diào)整情況下，個(gè)人住房貸款月供會(huì)下降多少？以100萬(wàn)房貸，等額本息償還30年計(jì)算，5年期以上LPR每下降5個(gè)基點(diǎn)，月供額約減少30元。以2022年1月5年期以上LPR降至4.6%為例，100萬(wàn)房貸的月供就從5156.37元減少至5126.44元。

李迅雷：“小步快降”——LPR可能會(huì)更頻繁使用

2021年四季度開始貨幣政策密集出臺(tái)，18日央行表示要“把貨幣政策工具箱開得再大一些”，并且提出“一年之計(jì)在于春，所以我們要抓緊做事，前瞻操作”，對(duì)于上述新提法，市場(chǎng)關(guān)注度極高。

如何理解貨幣政策“工具箱”要開得更大？今年貨幣政策會(huì)有什么特點(diǎn)？

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝（每經(jīng)資料圖）

據(jù)中新網(wǎng)報(bào)道，“新表述意味著今后貨幣政策工具要用的更多了”，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)李迅雷近日表示，2021年四季度GDP同比增長(zhǎng)4%，處于較低的水平，貨幣政策更加積極主動(dòng)可以支持中央今年經(jīng)濟(jì)工作穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)中求進(jìn)的目標(biāo)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝