每經專訪仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽：寫字樓租賃需求明顯回升，2022年將進一步復蘇

每經記者 王佳飛 每經編輯 魏文藝

“如果用一個詞來形容2021年，那就是‘復蘇’。辦公樓租賃需求在復蘇，一線城市甚至創(chuàng)造了凈吸納量歷史高值，部分城市也已經帶動了租金的回暖。”

近日，仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責人暨華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，2022年寫字樓市場進一步復蘇是可以預期的，租金也會呈現(xiàn)上升趨勢，零售端新業(yè)態(tài)也會持續(xù)出現(xiàn)。

租賃需求回升明顯

“從數(shù)據來看，辦公樓需求量回升的趨勢是非常明顯的。”

據米陽介紹，2021年前三季度，全國一線城市寫字樓總凈吸納量高達318萬平方米，已超過2020年全年一線城市凈吸納量總和的2.2倍（146萬平方米）。北京2021全年寫字樓凈吸納量為101萬平方米，達到自2011年以來歷史最高水平，同時是北京歷史第二高值，遠超2020年全年6.8萬平方米的凈吸納量水平。

“疫情導致的需求延期效應，加上租金的持續(xù)下降才促生了需求的爆發(fā)式增長，這是一個非常直白的體現(xiàn)。”米陽表示，2021年一線城市辦公樓市場需求持續(xù)回暖，推動市場壓力不斷緩解，臨近年底，各城市租金已基本企穩(wěn)。上海、廣州、深圳前三季度租金水平基本保持平穩(wěn)，有微幅上漲。北京全年租金同比下降3.3%，但租金降幅逐季度收窄，年末已止跌企穩(wěn)。

“二線城市租金表現(xiàn)不一，但總體波動不大。特別是那些原本租金水平就高的城市，變化幅度有限。”

以北京為例，米陽表示，科技行業(yè)仍舊是辦公樓租賃的主力。“我們所說的科技‘大廠’在辦公樓租賃領域仍保持了較快的擴張速度，原因在于這些科技公司本身的增長動能還在；其次確實租金便宜了，他們的承載量仍舊很高。”

“另一方面，各個行業(yè)的大型企業(yè)貢獻了很多租賃面積，2020年疫情把一些辦公樓租金拉得很低，對于大型客戶，如單次租上萬平方米的客戶，享有的折扣力度更大。所以對這些大規(guī)模企業(yè)來說是非常好的機會，也促發(fā)了這些大型企業(yè)機構搬遷的動力，他們樂于搬到更大的空間，為未來5年甚至10年的擴張做準備。”米陽表示。

值得一提的是，在商辦投資領域，外資也一直看好中國。外資的投資領域也進一步擴大了。此前外資更關注商業(yè)類地產，如今對物流地產、數(shù)據中心等也表現(xiàn)出較大興趣。

“雖然疫情影了經濟，寫字樓的需求、租金在短時間內下降，但同時需求復蘇也是明確的，所以外資對于中國未來有預期的增長也是明確的。有人說外資進入中國是‘抄底’，其實外資抄的是未來預期增長的底。”米陽表示。

米陽以北京為例進行說明，2021年外資投資占比近30%，稍低于2020年35%的高水平，但基本保持在同一區(qū)間范圍內。盡管占比略有下降，但由于2021年投資市場活躍度提高，外資在京投資商辦地產的絕對值（投資總額）仍保持正增長。“2021年也向我們證明了，我國的消費能力仍然強勁，并且還蘊含著繼續(xù)增長的潛力。”米陽表示。

國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2021年1~11月份，社會消費品零售總額399554億元，同比增長13.7%，比2019年1~11月份增長8.2%。其中，除汽車以外的消費品零售額360339億元，增長14.0%。

2022年需求更加多元化

“我國辦公樓市場經過2021年的需求復蘇，疫情所導致的市場下行壓力已逐步減弱，2022年迎來在核心城市中租金上的穩(wěn)步提升是完全可以預期的。”米陽告訴《每日經濟新聞》記者，“我國辦公樓市場經過2021年的需求復蘇，疫情所導致的市場下行壓力已逐步減弱，2022年迎來在核心城市中租金上的穩(wěn)步提升是完全可以預期的。”

米陽預測，2022年的寫字樓的需求來源會更加多元和廣泛。“我們認為會看到更多的行業(yè)，不僅僅是傳統(tǒng)的科技和內資金融行業(yè)，還包括醫(yī)藥大健康、高端制造以及硬科技等行業(yè)在辦公樓市場更加活躍。另外北交所的設立會帶動新的需求來源，而且不只是北京，全國各地因為北交所可能都會有一些新增需求出現(xiàn)。”

“2022年外資金融行業(yè)也應當會有明顯增長。中國經濟體量，對于外資金融機構有非常強的吸引力，其實在2021年就看到了外資金融行業(yè)在國內的發(fā)力，因為我國金融領域更大的開放力度。他們的擴租面積可能在3000平方米或5000平方米，雖然不像科技行業(yè)那么大規(guī)模，但是對于外資金融來說也是一個非常明顯的增長。”

米陽認為，在零售端，2022年也會提供較強拉動力。“對于零售行業(yè)來說，我們認為一定會更加深入地走向交互，走向體驗的大趨勢。在過去的一段時間，零售行業(yè)的消費一直是增長的。”

“我們認為2022年可能會看到更多新零售概念的出現(xiàn)，2021年很火的一個概念就是沉浸式、深入式的體驗型消費和體驗型場景。這是一個非常明顯的風向標，這種概念已經被很多的優(yōu)秀的零售運營商所采用，把商場整個打造成具有特定時代感或者有特定空間感的區(qū)域。這種體驗類新消費預計將增長。”米陽表示。

“我國零售總額在增長，也一定會帶來消費能力的提升，2022年零售商會尋求轉型嘗試不同的零售業(yè)態(tài)和類型，我們預測肯定會看到很多嘗試吃螃蟹的人。”米陽認為，2022年的商業(yè)地產投資市場“會延續(xù)2021年的趨勢，更多優(yōu)質物業(yè)會進入大宗交易市場，然后讓更多的投資人看到。在北京、上海的城市更新和產業(yè)園區(qū)將繼續(xù)受到投資人的青睞。在二三線城市，我們會預期看到一些優(yōu)質的物業(yè)，可能會出現(xiàn)在交易市場中。”

“現(xiàn)在商業(yè)地產領域一年產生的交易量，不論從交易數(shù)量還是從交易總額的角度在整個地產領域的占比是非常小的。” 米陽表示，在“住房不炒”的政策推動下，預計未來開發(fā)商或是持有的機構，會開始把目光轉向商業(yè)地產領域。即使僅有一小部分，對于商業(yè)地產來說就是非常顯著的市場增容。當然這是一個長久的大的趨勢。還需要很長周期去實現(xiàn)。