每經(jīng)專訪仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)：寫字樓租賃需求明顯回升，2022年將進(jìn)一步復(fù)蘇

每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 魏文藝

“如果用一個(gè)詞來(lái)形容2021年，那就是‘復(fù)蘇’。辦公樓租賃需求在復(fù)蘇，一線城市甚至創(chuàng)造了凈吸納量歷史高值，部分城市也已經(jīng)帶動(dòng)了租金的回暖。”

近日，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，2022年寫字樓市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇是可以預(yù)期的，租金也會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，零售端新業(yè)態(tài)也會(huì)持續(xù)出現(xiàn)。

租賃需求回升明顯

“從數(shù)據(jù)來(lái)看，辦公樓需求量回升的趨勢(shì)是非常明顯的。”

據(jù)米陽(yáng)介紹，2021年前三季度，全國(guó)一線城市寫字樓總凈吸納量高達(dá)318萬(wàn)平方米，已超過(guò)2020年全年一線城市凈吸納量總和的2.2倍（146萬(wàn)平方米）。北京2021全年寫字樓凈吸納量為101萬(wàn)平方米，達(dá)到自2011年以來(lái)歷史最高水平，同時(shí)是北京歷史第二高值，遠(yuǎn)超2020年全年6.8萬(wàn)平方米的凈吸納量水平。

“疫情導(dǎo)致的需求延期效應(yīng)，加上租金的持續(xù)下降才促生了需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)，這是一個(gè)非常直白的體現(xiàn)。”米陽(yáng)表示，2021年一線城市辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)回暖，推動(dòng)市場(chǎng)壓力不斷緩解，臨近年底，各城市租金已基本企穩(wěn)。上海、廣州、深圳前三季度租金水平基本保持平穩(wěn)，有微幅上漲。北京全年租金同比下降3.3%，但租金降幅逐季度收窄，年末已止跌企穩(wěn)。

“二線城市租金表現(xiàn)不一，但總體波動(dòng)不大。特別是那些原本租金水平就高的城市，變化幅度有限。”

以北京為例，米陽(yáng)表示，科技行業(yè)仍舊是辦公樓租賃的主力。“我們所說(shuō)的科技‘大廠’在辦公樓租賃領(lǐng)域仍保持了較快的擴(kuò)張速度，原因在于這些科技公司本身的增長(zhǎng)動(dòng)能還在；其次確實(shí)租金便宜了，他們的承載量仍舊很高。”

“另一方面，各個(gè)行業(yè)的大型企業(yè)貢獻(xiàn)了很多租賃面積，2020年疫情把一些辦公樓租金拉得很低，對(duì)于大型客戶，如單次租上萬(wàn)平方米的客戶，享有的折扣力度更大。所以對(duì)這些大規(guī)模企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常好的機(jī)會(huì)，也促發(fā)了這些大型企業(yè)機(jī)構(gòu)搬遷的動(dòng)力，他們樂(lè)于搬到更大的空間，為未來(lái)5年甚至10年的擴(kuò)張做準(zhǔn)備。”米陽(yáng)表示。

值得一提的是，在商辦投資領(lǐng)域，外資也一直看好中國(guó)。外資的投資領(lǐng)域也進(jìn)一步擴(kuò)大了。此前外資更關(guān)注商業(yè)類地產(chǎn)，如今對(duì)物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等也表現(xiàn)出較大興趣。

“雖然疫情影了經(jīng)濟(jì)，寫字樓的需求、租金在短時(shí)間內(nèi)下降，但同時(shí)需求復(fù)蘇也是明確的，所以外資對(duì)于中國(guó)未來(lái)有預(yù)期的增長(zhǎng)也是明確的。有人說(shuō)外資進(jìn)入中國(guó)是‘抄底’，其實(shí)外資抄的是未來(lái)預(yù)期增長(zhǎng)的底。”米陽(yáng)表示。

米陽(yáng)以北京為例進(jìn)行說(shuō)明，2021年外資投資占比近30%，稍低于2020年35%的高水平，但基本保持在同一區(qū)間范圍內(nèi)。盡管占比略有下降，但由于2021年投資市場(chǎng)活躍度提高，外資在京投資商辦地產(chǎn)的絕對(duì)值（投資總額）仍保持正增長(zhǎng)。“2021年也向我們證明了，我國(guó)的消費(fèi)能力仍然強(qiáng)勁，并且還蘊(yùn)含著繼續(xù)增長(zhǎng)的潛力。”米陽(yáng)表示。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1~11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額399554億元，同比增長(zhǎng)13.7%，比2019年1~11月份增長(zhǎng)8.2%。其中，除汽車以外的消費(fèi)品零售額360339億元，增長(zhǎng)14.0%。

2022年需求更加多元化

“我國(guó)辦公樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2021年的需求復(fù)蘇，疫情所導(dǎo)致的市場(chǎng)下行壓力已逐步減弱，2022年迎來(lái)在核心城市中租金上的穩(wěn)步提升是完全可以預(yù)期的。”米陽(yáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“我國(guó)辦公樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2021年的需求復(fù)蘇，疫情所導(dǎo)致的市場(chǎng)下行壓力已逐步減弱，2022年迎來(lái)在核心城市中租金上的穩(wěn)步提升是完全可以預(yù)期的。”

米陽(yáng)預(yù)測(cè)，2022年的寫字樓的需求來(lái)源會(huì)更加多元和廣泛。“我們認(rèn)為會(huì)看到更多的行業(yè)，不僅僅是傳統(tǒng)的科技和內(nèi)資金融行業(yè)，還包括醫(yī)藥大健康、高端制造以及硬科技等行業(yè)在辦公樓市場(chǎng)更加活躍。另外北交所的設(shè)立會(huì)帶動(dòng)新的需求來(lái)源，而且不只是北京，全國(guó)各地因?yàn)楸苯凰赡芏紩?huì)有一些新增需求出現(xiàn)。”

“2022年外資金融行業(yè)也應(yīng)當(dāng)會(huì)有明顯增長(zhǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量，對(duì)于外資金融機(jī)構(gòu)有非常強(qiáng)的吸引力，其實(shí)在2021年就看到了外資金融行業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)力，因?yàn)槲覈?guó)金融領(lǐng)域更大的開放力度。他們的擴(kuò)租面積可能在3000平方米或5000平方米，雖然不像科技行業(yè)那么大規(guī)模，但是對(duì)于外資金融來(lái)說(shuō)也是一個(gè)非常明顯的增長(zhǎng)。”

米陽(yáng)認(rèn)為，在零售端，2022年也會(huì)提供較強(qiáng)拉動(dòng)力。“對(duì)于零售行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為一定會(huì)更加深入地走向交互，走向體驗(yàn)的大趨勢(shì)。在過(guò)去的一段時(shí)間，零售行業(yè)的消費(fèi)一直是增長(zhǎng)的。”

“我們認(rèn)為2022年可能會(huì)看到更多新零售概念的出現(xiàn)，2021年很火的一個(gè)概念就是沉浸式、深入式的體驗(yàn)型消費(fèi)和體驗(yàn)型場(chǎng)景。這是一個(gè)非常明顯的風(fēng)向標(biāo)，這種概念已經(jīng)被很多的優(yōu)秀的零售運(yùn)營(yíng)商所采用，把商場(chǎng)整個(gè)打造成具有特定時(shí)代感或者有特定空間感的區(qū)域。這種體驗(yàn)類新消費(fèi)預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)。”米陽(yáng)表示。

“我國(guó)零售總額在增長(zhǎng)，也一定會(huì)帶來(lái)消費(fèi)能力的提升，2022年零售商會(huì)尋求轉(zhuǎn)型嘗試不同的零售業(yè)態(tài)和類型，我們預(yù)測(cè)肯定會(huì)看到很多嘗試吃螃蟹的人。”米陽(yáng)認(rèn)為，2022年的商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)“會(huì)延續(xù)2021年的趨勢(shì)，更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)會(huì)進(jìn)入大宗交易市場(chǎng)，然后讓更多的投資人看到。在北京、上海的城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)將繼續(xù)受到投資人的青睞。在二三線城市，我們會(huì)預(yù)期看到一些優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，可能會(huì)出現(xiàn)在交易市場(chǎng)中。”

“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一年產(chǎn)生的交易量，不論從交易數(shù)量還是從交易總額的角度在整個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域的占比是非常小的。” 米陽(yáng)表示，在“住房不炒”的政策推動(dòng)下，預(yù)計(jì)未來(lái)開發(fā)商或是持有的機(jī)構(gòu)，會(huì)開始把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。即使僅有一小部分，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)就是非常顯著的市場(chǎng)增容。當(dāng)然這是一個(gè)長(zhǎng)久的大的趨勢(shì)。還需要很長(zhǎng)周期去實(shí)現(xiàn)。