每經(jīng)專訪中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟：物業(yè)尚處黃金期,將逐漸獨(dú)立于房地產(chǎn)

每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

“三道紅線”不僅深刻影響著房企格局，也改變了物業(yè)行業(yè)的資本步伐。

截至12月16日，2021年以來(lái)在港交所遞表的物業(yè)企業(yè)達(dá)到23家，其中上半年遞表企業(yè)為21家，占全年遞表數(shù)超8成，尤以6月最為熱鬧，單月遞表企業(yè)數(shù)達(dá)8家，而下半年僅2家物企遞表。

與之相對(duì)應(yīng)的是，市場(chǎng)上大宗收并購(gòu)接連不斷，越來(lái)越多中型開發(fā)商旗下物業(yè)平臺(tái)選擇出售或與龍頭物企合作，如此前已遞表的富力物業(yè)、陽(yáng)光智博等。2022年物業(yè)行業(yè)還有哪些機(jī)會(huì)？物企將如何謀求新的資本路徑？帶著這些問(wèn)題，日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪了中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟。

物業(yè)IPO潮難延續(xù)

近兩年來(lái)物業(yè)上市潮起。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2019年新上市物企達(dá)到12家，2020年增長(zhǎng)至18家，然而到了2021年，盡管IPO物企再創(chuàng)新高達(dá)23家，但最終成功的只有12家。

“按照當(dāng)前的市場(chǎng)趨勢(shì)判斷，較難延續(xù)近兩年的IPO潮。”在牛曉娟看來(lái)，部分有特色和成長(zhǎng)性優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，尤其是部分國(guó)企仍有對(duì)接資本的機(jī)會(huì)，整個(gè)資本市場(chǎng)的分化也將越來(lái)越明顯，真正受到市場(chǎng)關(guān)注和青睞的仍將是頭部企業(yè)。此外，企業(yè)間還可通過(guò)資產(chǎn)換股建立戰(zhàn)略合作關(guān)系來(lái)謀求發(fā)展。

可供參考的案例來(lái)自2021年8月，陽(yáng)光城以旗下物業(yè)公司陽(yáng)光智博生活100%股份戰(zhàn)略投資萬(wàn)物云，換取萬(wàn)物云4.8%股份，即萬(wàn)物云向陽(yáng)光智博增發(fā)4.8%股份。而兩個(gè)月前的6月，陽(yáng)光智博已向港交所遞表尋求IPO。

“對(duì)于收購(gòu)方，不需要支付大量現(xiàn)金，又可根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)選擇契合的標(biāo)的企業(yè)開展合作；對(duì)于被收購(gòu)方，如果不具備上市條件或錯(cuò)過(guò)最佳上市時(shí)期，最好的選擇就是換成上市公司或擬上市公司的股份，換股后仍能保留所有者權(quán)益，共同分享彼此成長(zhǎng)后的溢價(jià)，也不失為一種互惠雙贏共同發(fā)展的舉措。”牛曉娟表示。

事實(shí)上，盡管2021年上市物企數(shù)量減少，但行業(yè)并購(gòu)熱度空前高漲，大宗并購(gòu)案頻發(fā)。尤其在下半年，物企并購(gòu)熱度甚至超過(guò)了上市熱度，成為行業(yè)年度最熱的話題。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月10日，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)71宗，涉及33家物企，交易金額約333.3億元。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)融資政策收緊，短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商，紛紛出售旗下物業(yè)公司，以期幫助開發(fā)集團(tuán)度過(guò)寒冬，這是導(dǎo)致2021年并購(gòu)市場(chǎng)熱度高，大型并購(gòu)案頻發(fā)，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的多的重要原因。”牛曉娟分析指出，企業(yè)擴(kuò)規(guī)模、求發(fā)展，則是此輪并購(gòu)狂潮的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力。

“在經(jīng)歷了這一波整合之后，預(yù)計(jì)到2021年年底，全國(guó)物業(yè)管理面積總計(jì)將達(dá)274億平方米，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。”牛曉娟認(rèn)為，TOP10企業(yè)的市場(chǎng)份額將由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額則會(huì)由2020年的49.7%提升至52.1%，首次實(shí)現(xiàn)占比過(guò)半，行業(yè)馬太效應(yīng)顯著。

物企尚處黃金期

需要注意的是，隨著企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，行業(yè)內(nèi)部分化程度加劇。

“優(yōu)質(zhì)資源正在加速向頭部企業(yè)集聚，市場(chǎng)集中度將再度加強(qiáng)。上市物業(yè)企業(yè)中，市值相差最大的超800倍，規(guī)模差值最高約180倍。”

在牛曉娟看來(lái)，物業(yè)行業(yè)尚處黃金發(fā)展階段，長(zhǎng)期來(lái)看依舊是具備投資機(jī)會(huì)的。具體可從碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云和龍湖智慧服務(wù)等頭部物企屢屢出手，“鯨吞”行業(yè)內(nèi)多家優(yōu)質(zhì)企業(yè)看出。

她分析認(rèn)為，一方面，企業(yè)積極并購(gòu)策略集中體現(xiàn)，通過(guò)收購(gòu)和自身業(yè)務(wù)發(fā)展良性互補(bǔ)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，鞏固市場(chǎng)地位；另一方面，大宗并購(gòu)案例是市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的外化表現(xiàn)，當(dāng)市場(chǎng)上并購(gòu)需求和供給此消彼長(zhǎng)、加速釋放時(shí)，也正說(shuō)明物業(yè)行業(yè)具備高度的市場(chǎng)活躍性和巨大的市場(chǎng)潛力，值得投資者高度關(guān)注。

“在行業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，基于抗周期性特質(zhì)、受經(jīng)濟(jì)影響較小、擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流和增長(zhǎng)預(yù)期，物業(yè)行業(yè)會(huì)逐漸發(fā)展成地產(chǎn)之外的獨(dú)立行業(yè)，具備較大的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;牛曉娟表示，物業(yè)行業(yè)具備準(zhǔn)公共服務(wù)屬性，越來(lái)越多資源向物業(yè)企業(yè)聚集，同時(shí)企業(yè)也積極加大智能運(yùn)用推廣，轉(zhuǎn)變服務(wù)模式，為社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展提供契機(jī)，行業(yè)依舊存在發(fā)展空間。

至于物業(yè)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，牛曉娟指出，未來(lái)企業(yè)還需要從“速度、廣度、深度和厚度”四個(gè)方向?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展。

具體來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展整體相當(dāng)于10年前的房地產(chǎn)行業(yè)，且物企TOP10市場(chǎng)份額和房企TOP10市場(chǎng)份額的增長(zhǎng)軌跡也印證了這一點(diǎn)。對(duì)于物企而言，所謂“速度”，即要在“十四五”期間追趕上地產(chǎn)過(guò)去10年的發(fā)展積累，物企TOP10的份額要達(dá)到目前房地產(chǎn)TOP10企業(yè)份額的27.5％，到2025年，物企TOP10在管總面積需要達(dá)到近96億平方米。

“廣度”則是以住宅為基本盤，廣泛布局非住宅賽道，圍繞空間、資產(chǎn)和人開展多元增值服務(wù)。

“深度”是指中小型企業(yè)要立足現(xiàn)有領(lǐng)域深耕，穩(wěn)扎穩(wěn)打提升區(qū)域密度；在業(yè)務(wù)選擇上精耕貼心貼身的增值服務(wù)，而在非住宅賽道或者其他專業(yè)領(lǐng)域要做精專業(yè)，做強(qiáng)品牌，構(gòu)筑服務(wù)壁壘。

“厚度”則是指做強(qiáng)團(tuán)隊(duì)，健全機(jī)制，釋放人才潛能。物業(yè)行業(yè)正在吸引，并且未來(lái)必將吸引更多優(yōu)秀人才。如何發(fā)揮這些人才的作用，留住這些人才，需要健全的機(jī)制。