每經(jīng)專訪合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇：新型城鎮(zhèn)化給城市更新更多機(jī)會(huì)

每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

一直以來，土地儲(chǔ)備都是衡量房企競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)，城市更新作為房企獲得土儲(chǔ)的重要方式之一，逐漸成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的新指標(biāo)。我國(guó)《“十四五”規(guī)劃及2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)；2021年11月初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》，決定在北京等21個(gè)城市（區(qū)）開展第一批城市更新試點(diǎn)工作。

隨著國(guó)家相關(guān)政策的頒布和實(shí)施，城市更新思路已出現(xiàn)較大變化。如何在新環(huán)境下進(jìn)行思維模式更新、用戰(zhàn)略眼光重新審視城市更新？2021年金融機(jī)構(gòu)對(duì)城市更新項(xiàng)目投資意向如何？未來城市更新項(xiàng)目如何與金融緊密結(jié)合？城市更新融資模式如何創(chuàng)新？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪了合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇。

從重開發(fā)到重運(yùn)營(yíng)

《“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》將城市更新提到了前所未有的高度，各地相關(guān)政策也進(jìn)入密集出臺(tái)期。

2021年，北京、上海、深圳、廣州、廈門、天津、南京、杭州、無錫、西安、青島、寧波、昆明、濟(jì)南、溫州、福州、重慶等城市均在城市層面的“十四五”規(guī)劃綱要中提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，積極推進(jìn)老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、城中村等改造進(jìn)程，推動(dòng)城市有機(jī)更新，助推城市的高質(zhì)量發(fā)展。

如何在城市更新新形勢(shì)下進(jìn)行思維模式更新、用戰(zhàn)略眼光重新審視城市更新行動(dòng)？羅宇表示，政府是城市更新的頂層設(shè)計(jì)者，通過制定城市更新政策，進(jìn)一步明確城市土地如何使用、未來空間如何發(fā)展、市場(chǎng)積極性如何調(diào)動(dòng)等問題。同時(shí)，政策也將在探索中不斷完善，有助于加速我國(guó)城市更新的發(fā)展進(jìn)程。

羅宇解釋，2021年政府工作報(bào)告提出“十四五”時(shí)期要實(shí)施城市更新行動(dòng)，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，從政策高度來看，重要性不言而喻。相應(yīng)的，通過政策方向挖掘未來城市更新業(yè)務(wù)機(jī)遇，房企做城市更新的思路也會(huì)有所變化。

就全國(guó)而言，目前城鎮(zhèn)化率已達(dá)到64%，新型城鎮(zhèn)化是希望改變傳統(tǒng)過度房地產(chǎn)開發(fā)模式，探索向城市運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。這就意味著，房企需要配置和提升相應(yīng)能力，比如產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的能力，幫助政府建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套的能力，以及產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)能力等等。

資金偏愛晚期成熟項(xiàng)目

眾所周知，城市更新本質(zhì)是一場(chǎng)跨周期投資，操作復(fù)雜性要遠(yuǎn)超過從公開市場(chǎng)招拍掛獲得的凈地項(xiàng)目。城市更新項(xiàng)目重要流程包括城市更新項(xiàng)目更新意愿公示、列入城市更新計(jì)劃、土地及建筑物信息核查、城市更新規(guī)劃獲批、實(shí)施主體確認(rèn)、用地審批、工程規(guī)劃審批、項(xiàng)目施工、回遷安置、項(xiàng)目預(yù)售等等環(huán)節(jié)。

一個(gè)完整的城市更新項(xiàng)目平均周期是5~8年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。無論是房企還是金融機(jī)構(gòu)，在進(jìn)入城市更新項(xiàng)目前，都應(yīng)當(dāng)做好充足準(zhǔn)備。

在流動(dòng)性趨緊、房企頻現(xiàn)危機(jī)的2021年，人們更關(guān)注在細(xì)分賽道的城市更新市場(chǎng)，資金流入和流出是否受到了影響？未來城市更新項(xiàng)目如何與金融緊密結(jié)合？城市更新融資模式如何創(chuàng)新？

羅宇表示，2021年城市更新項(xiàng)目前期融資受到了較大影響，以其觀察研究的實(shí)際項(xiàng)目來看，2021年前三個(gè)季度，城市更新項(xiàng)目在前端計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃審批這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)上的前期融資，相較過去幾年是大幅縮水的。

對(duì)于資金來源，羅宇分析，做城市更新的房企各有各的特征，有企業(yè)是以自有資金為主，有企業(yè)是以金融機(jī)構(gòu)為主，但目前來看以自有資金為主的房企相對(duì)更有優(yōu)勢(shì)。

在房企流動(dòng)性趨緊的當(dāng)下，城市更新項(xiàng)目想要獲得更多支持，銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)就成為重要合作方。

羅宇告訴記者，2021年違約事件對(duì)市場(chǎng)的影響是，金融機(jī)構(gòu)不再像以前一樣介入一些早期或中早期項(xiàng)目，為降低風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)構(gòu)投資標(biāo)準(zhǔn)也有所提升。比如，更傾向能夠拆遷簽到雙百（簽約面積與簽約人數(shù)100%）、確認(rèn)了實(shí)施主體的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)才會(huì)有融資支持的意愿。

羅宇分析指出，在項(xiàng)目選擇上，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)更傾向核心城市、核心區(qū)域、核心地段以商住為主的項(xiàng)目。不過金融機(jī)構(gòu)作為出資方，對(duì)項(xiàng)目實(shí)操和把控能力其實(shí)并不強(qiáng)，一旦資金投入整個(gè)項(xiàng)目后，會(huì)處在比較被動(dòng)的地位，所以借助專業(yè)第三方協(xié)助其一起完成投后監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利退出也是十分必要的。

此外，各地均在探索設(shè)立城市更新資金等長(zhǎng)期有效機(jī)制，中央及地方政府積極引入社會(huì)資本介入城市更新，如上海成立了城市更新基金，這是地方國(guó)企主導(dǎo)下的城市更新基金，廣州則由廣州城投牽頭成立了廣州城市更新基金。

在羅宇看來，與房企原來傳統(tǒng)高杠桿高周轉(zhuǎn)的商住開發(fā)項(xiàng)目不同，城市更新項(xiàng)目應(yīng)更適合以股權(quán)投資為主，具備適合股不適合債的特征。

要形成獨(dú)特投資開發(fā)體系

不同的城市實(shí)施更新模式差異較大，不同類別的城市更新項(xiàng)目面臨的難點(diǎn)不同，企業(yè)能夠參與的程度也不一樣。羅宇指出，在針對(duì)投資城市更新項(xiàng)目的調(diào)研中獲悉，目前企業(yè)普遍遇到了政策體系不健全、投資風(fēng)險(xiǎn)不可控、項(xiàng)目周期長(zhǎng)，拆遷困難、專業(yè)人才不足、項(xiàng)目中早期融資難等問題。

而對(duì)于房企而言，所要涉獵的城市更新項(xiàng)目選擇尤為重要。

羅宇分析，首先城市選擇應(yīng)聚焦在都市圈，比如粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁區(qū)域，其次，要高度關(guān)注土地開發(fā)強(qiáng)度40%以上、GDP過萬億、人口凈流入這三個(gè)硬性指標(biāo)的城市。

基于各個(gè)城市公開市場(chǎng)與非公開市場(chǎng)現(xiàn)狀及建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)解析，城市更新未來大有空間可為，特別是在財(cái)政資金緊缺的大中型城市。

羅宇解釋，以一線城市深圳為例，存量開發(fā)仍是住房供應(yīng)的主渠道，而集中供地將“倒逼”房企拓寬拿地渠道，使拿地策略更趨多元化，加之深圳未來15年需供應(yīng)200萬套住房，有較大壓力，房企應(yīng)密切關(guān)注“加快居住用地供應(yīng)、增加公共住房比例”等政策大趨勢(shì)，搶灘優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，提前布控。

也正因?yàn)槌鞘懈卤举|(zhì)上是一場(chǎng)跨周期投資，羅宇強(qiáng)調(diào)，房企必須正視基于現(xiàn)有政策和市場(chǎng)規(guī)則所形成的獨(dú)特投資開發(fā)體系，基于現(xiàn)實(shí)情況建立自己的城市更新投資邏輯、商業(yè)模式，調(diào)整投資決策機(jī)制，配置對(duì)應(yīng)的合作伙伴、團(tuán)隊(duì)、流程、資本運(yùn)營(yíng)和激勵(lì)制度，這樣才有可能做好城市更新，穿越行業(yè)周期。