每經(jīng)專訪合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇：新型城鎮(zhèn)化給城市更新更多機會

每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢妤

一直以來，土地儲備都是衡量房企競爭力的重要指標，城市更新作為房企獲得土儲的重要方式之一，逐漸成為企業(yè)競爭力的新指標。我國《“十四五”規(guī)劃及2035年遠景目標綱要》明確提出實施城市更新行動；2021年11月初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》，決定在北京等21個城市（區(qū)）開展第一批城市更新試點工作。

隨著國家相關(guān)政策的頒布和實施，城市更新思路已出現(xiàn)較大變化。如何在新環(huán)境下進行思維模式更新、用戰(zhàn)略眼光重新審視城市更新？2021年金融機構(gòu)對城市更新項目投資意向如何？未來城市更新項目如何與金融緊密結(jié)合？城市更新融資模式如何創(chuàng)新？對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪了合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇。

從重開發(fā)到重運營

《“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》將城市更新提到了前所未有的高度，各地相關(guān)政策也進入密集出臺期。

2021年，北京、上海、深圳、廣州、廈門、天津、南京、杭州、無錫、西安、青島、寧波、昆明、濟南、溫州、福州、重慶等城市均在城市層面的“十四五”規(guī)劃綱要中提出要實施城市更新行動，積極推進老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、城中村等改造進程，推動城市有機更新，助推城市的高質(zhì)量發(fā)展。

如何在城市更新新形勢下進行思維模式更新、用戰(zhàn)略眼光重新審視城市更新行動？羅宇表示，政府是城市更新的頂層設(shè)計者，通過制定城市更新政策，進一步明確城市土地如何使用、未來空間如何發(fā)展、市場積極性如何調(diào)動等問題。同時，政策也將在探索中不斷完善，有助于加速我國城市更新的發(fā)展進程。

羅宇解釋，2021年政府工作報告提出“十四五”時期要實施城市更新行動，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，從政策高度來看，重要性不言而喻。相應(yīng)的，通過政策方向挖掘未來城市更新業(yè)務(wù)機遇，房企做城市更新的思路也會有所變化。

就全國而言，目前城鎮(zhèn)化率已達到64%，新型城鎮(zhèn)化是希望改變傳統(tǒng)過度房地產(chǎn)開發(fā)模式，探索向城市運營模式的轉(zhuǎn)變。這就意味著，房企需要配置和提升相應(yīng)能力，比如產(chǎn)業(yè)導入的能力，幫助政府建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套的能力，以及產(chǎn)業(yè)園運營能力等等。

資金偏愛晚期成熟項目

眾所周知，城市更新本質(zhì)是一場跨周期投資，操作復雜性要遠超過從公開市場招拍掛獲得的凈地項目。城市更新項目重要流程包括城市更新項目更新意愿公示、列入城市更新計劃、土地及建筑物信息核查、城市更新規(guī)劃獲批、實施主體確認、用地審批、工程規(guī)劃審批、項目施工、回遷安置、項目預售等等環(huán)節(jié)。

一個完整的城市更新項目平均周期是5~8年，甚至更長時間。無論是房企還是金融機構(gòu)，在進入城市更新項目前，都應(yīng)當做好充足準備。

在流動性趨緊、房企頻現(xiàn)危機的2021年，人們更關(guān)注在細分賽道的城市更新市場，資金流入和流出是否受到了影響？未來城市更新項目如何與金融緊密結(jié)合？城市更新融資模式如何創(chuàng)新？

羅宇表示，2021年城市更新項目前期融資受到了較大影響，以其觀察研究的實際項目來看，2021年前三個季度，城市更新項目在前端計劃立項、規(guī)劃審批這兩個節(jié)點上的前期融資，相較過去幾年是大幅縮水的。

對于資金來源，羅宇分析，做城市更新的房企各有各的特征，有企業(yè)是以自有資金為主，有企業(yè)是以金融機構(gòu)為主，但目前來看以自有資金為主的房企相對更有優(yōu)勢。

在房企流動性趨緊的當下，城市更新項目想要獲得更多支持，銀行、信托、基金等金融機構(gòu)就成為重要合作方。

羅宇告訴記者，2021年違約事件對市場的影響是，金融機構(gòu)不再像以前一樣介入一些早期或中早期項目，為降低風險，機構(gòu)投資標準也有所提升。比如，更傾向能夠拆遷簽到雙百（簽約面積與簽約人數(shù)100%）、確認了實施主體的項目，金融機構(gòu)才會有融資支持的意愿。

羅宇分析指出，在項目選擇上，金融機構(gòu)也會更傾向核心城市、核心區(qū)域、核心地段以商住為主的項目。不過金融機構(gòu)作為出資方，對項目實操和把控能力其實并不強，一旦資金投入整個項目后，會處在比較被動的地位，所以借助專業(yè)第三方協(xié)助其一起完成投后監(jiān)管，實現(xiàn)項目的順利退出也是十分必要的。

此外，各地均在探索設(shè)立城市更新資金等長期有效機制，中央及地方政府積極引入社會資本介入城市更新，如上海成立了城市更新基金，這是地方國企主導下的城市更新基金，廣州則由廣州城投牽頭成立了廣州城市更新基金。

在羅宇看來，與房企原來傳統(tǒng)高杠桿高周轉(zhuǎn)的商住開發(fā)項目不同，城市更新項目應(yīng)更適合以股權(quán)投資為主，具備適合股不適合債的特征。

要形成獨特投資開發(fā)體系

不同的城市實施更新模式差異較大，不同類別的城市更新項目面臨的難點不同，企業(yè)能夠參與的程度也不一樣。羅宇指出，在針對投資城市更新項目的調(diào)研中獲悉，目前企業(yè)普遍遇到了政策體系不健全、投資風險不可控、項目周期長，拆遷困難、專業(yè)人才不足、項目中早期融資難等問題。

而對于房企而言，所要涉獵的城市更新項目選擇尤為重要。

羅宇分析，首先城市選擇應(yīng)聚焦在都市圈，比如粵港澳大灣區(qū)、長三角等經(jīng)濟強勁區(qū)域，其次，要高度關(guān)注土地開發(fā)強度40%以上、GDP過萬億、人口凈流入這三個硬性指標的城市。

基于各個城市公開市場與非公開市場現(xiàn)狀及建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)解析，城市更新未來大有空間可為，特別是在財政資金緊缺的大中型城市。

羅宇解釋，以一線城市深圳為例，存量開發(fā)仍是住房供應(yīng)的主渠道，而集中供地將“倒逼”房企拓寬拿地渠道，使拿地策略更趨多元化，加之深圳未來15年需供應(yīng)200萬套住房，有較大壓力，房企應(yīng)密切關(guān)注“加快居住用地供應(yīng)、增加公共住房比例”等政策大趨勢，搶灘優(yōu)質(zhì)項目資源，提前布控。

也正因為城市更新本質(zhì)上是一場跨周期投資，羅宇強調(diào)，房企必須正視基于現(xiàn)有政策和市場規(guī)則所形成的獨特投資開發(fā)體系，基于現(xiàn)實情況建立自己的城市更新投資邏輯、商業(yè)模式，調(diào)整投資決策機制，配置對應(yīng)的合作伙伴、團隊、流程、資本運營和激勵制度，這樣才有可能做好城市更新，穿越行業(yè)周期。