最高法明確競買人資格 住房限購“撿漏”法拍房終結(jié)

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

通過競買法拍房繞過各地限購政策的漏洞，被全部堵上了。

12月19日，最高人民法院網(wǎng)站發(fā)布《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），已于2021年9月16日由最高人民法院審判委員會第1846次會議通過，自2022年1月1日起施行。

作為全國首個系統(tǒng)性的司法拍賣房政策，《規(guī)定》的最大的亮點在于，“人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許”。也就是說，明年起競拍法拍房需要購房資格。

這也意味著，此前各地人民法院在出具成交裁定書時，對購房資格認定存在執(zhí)行尺度不一的問題，自明年起將有統(tǒng)一的法律參考標準。

法拍房限購執(zhí)行標準全國統(tǒng)一

《規(guī)定》共有9條，分別從競買人購房資格認定時間節(jié)點、拍賣成交裁定書出具要求、司法變賣房產(chǎn)執(zhí)行等多方面做出了解釋。目的是為進一步規(guī)范人民法院司法拍賣房產(chǎn)行為，保護當(dāng)事人合法權(quán)益，維護社會和經(jīng)濟秩序。

《規(guī)定》要求，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許；人民法院組織司法拍賣房產(chǎn)活動時，發(fā)布的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，競買人申請參與競拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購房資格及自愿承擔(dān)法律后果。

換句話說，如果被司法拍賣的房產(chǎn)所在地有限購政策，而競買人沒有當(dāng)?shù)刭彿抠Y格，就拿不到成交裁定書，房子也過不了戶，甚至有可能還要賠上一大筆錢。

對于拍賣成交裁定書出具流程和要求，《規(guī)定》明確，人民法院在司法拍賣房產(chǎn)成交后、向買受人出具成交裁定書前，應(yīng)當(dāng)審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料；經(jīng)審核買受人不符合持續(xù)具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準許。

對于該條要求，華商律師事務(wù)所周爭鋒律師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，關(guān)于購房資格的要求，以前有人錯誤地理解人民法院在法拍房拍賣公告中，認為競買時可以不具備，只要競買以后具備就可以?，F(xiàn)在最高法院明確，自申請參與競拍到成交裁定書出具時，競買人必須具備購房資格，且人民法院應(yīng)該主動審核。

如果競買人不具備當(dāng)?shù)刭彿抠Y格，但仍報名競拍成功后需要承擔(dān)什么后果？

《規(guī)定》指出，買受人虛構(gòu)購房資格參與司法拍賣房產(chǎn)活動且拍賣成交，當(dāng)事人、利害關(guān)系人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的，人民法院應(yīng)予支持。依據(jù)前款規(guī)定，買受人虛構(gòu)購房資格導(dǎo)致拍賣行為無效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，競買人虛構(gòu)購房資格或者當(dāng)事人之間惡意串通，侵害他人合法權(quán)益或者逃避履行法律文書確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

部分城市法拍房曾受市場追捧

法拍房因為在部分城市不限購不限貸而備受市場追捧。同時由于執(zhí)行標準不一，即便是在已將法拍房納入限購范圍的一線城市，也有相關(guān)的規(guī)避途徑。

目前，市場上的法拍房主要包括有普通商品房、回遷房、經(jīng)濟適用房等住宅類產(chǎn)品，以及公寓、商鋪、寫字樓、廠房等商業(yè)類產(chǎn)品，和一些私宅、村集體所有的被列為歷史建筑物的產(chǎn)品等。

但即便此前有條文規(guī)定，在法拍房市場實際運行中，由于各部門查驗執(zhí)行范圍不明晰，交易流程前半部分中關(guān)于購房資格驗核，多停留在文件告知階段。也正因為如此，深圳新市民俏麗在法拍房競拍時就踩到了不能過戶的“坑”。

在俏麗看來，她并非有意要通過買法拍房來規(guī)避深圳的限購政策。2020年底，俏麗和丈夫離開了生活多年的上海，舉家搬遷至深圳生活，彼時丈夫也將戶口遷到了深圳。

來到深圳后除了要考慮家庭居住環(huán)境，還要考慮孩子的上學(xué)問題。思忖再三，俏麗想讓孩子上深圳名校。而暫無購房資格的她們，想到了通過法拍房來購得房產(chǎn)。

俏麗在報名參加競拍之前，知道法拍房需要做背景調(diào)查，需要了解房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否被占用等問題，從而提早排除風(fēng)險。她也在網(wǎng)上咨詢了專門做法拍房背景調(diào)查的機構(gòu)，讓其幫她評估所競拍的法拍房有無風(fēng)險。

但彼時對深圳房地產(chǎn)市場不甚了解的俏麗，慣性思維地以為，深圳也像自己之前生活的上海一樣，競拍法拍房并不需要購房資格。在咨詢過程中俏麗談及過貸款、擔(dān)保等環(huán)節(jié)可能發(fā)生的風(fēng)險，但并未對購房資格等問題有過疑慮。

此后，俏麗自行報名競買法拍房，在經(jīng)過超100輪競價后，最終以最高價格競買下福田區(qū)某頂級學(xué)區(qū)房。

競價結(jié)果確認書公布后，俏麗找了代辦機構(gòu)，協(xié)助自己辦理了銀行賬戶、付了全款。按照俏麗和其聘請的辦事人員預(yù)想，領(lǐng)到法院的成交裁定書后，最后一步是等通知補資料，到住建局遞件核稅、過戶，這筆法拍房的交易就將順利完成。

然而問題就出在了最后一步，當(dāng)領(lǐng)到法院出具的成交裁定書后，在辦理過戶時，俏麗才了解到，原來購買深圳的法拍房也需要購房資格，而作為競買人的俏麗及其家庭，并不符合房產(chǎn)所在地深圳的限購政策。

在俏麗參拍房產(chǎn)的標的物介紹和競買公告中也明確寫著：競買人辦理競買手續(xù)時必須承諾符合現(xiàn)行國家及房產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)定的條件，以及拍賣成交后，委托法院僅出具確認拍賣裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，并送達給相關(guān)主管部門辦理解封和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

同時提示，如因買受人不符合有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策條件，導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的風(fēng)險和后果，或如因買受人未在指定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或者其自身原因，含不符合有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策條件，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，導(dǎo)致拍賣物被另案查封的風(fēng)險和后果，均由買受人自行承擔(dān)。

截至目前，俏麗已支付了房子的全款兩千多萬元，拿到了房子的成交裁定書。俏麗多方委托，得到承諾：待她社保繳滿后，獲得深圳購房資格后可過戶房產(chǎn)。但目前，因未辦下房產(chǎn)證，俏麗還未能給自己的孩子辦理入學(xué)手續(xù)。

實際上，深圳是較早將法拍房納入限購范圍的城市之一。早在2013年12月27日，廣東省高級人民法院、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、廣東省司法廳便聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》（粵高法〔2013〕403號）；深圳市關(guān)于在執(zhí)行工作中落實住房限購政策的通知（（2014）深中法執(zhí)他字第9號）中規(guī)定，在深圳參與法拍房的競拍需要有購房資格。

雖然在整個購房過程中遇到不少波折，此后在等待獲取購房資格的過程中或許還有變數(shù)，但在輔拍機構(gòu)的工作人員看來，在最高法新規(guī)定實施前，拿到了成交裁定書，完成了房屋確權(quán)，俏麗還是幸運的。

明年《規(guī)定》實施后，人民法院在司法拍賣房產(chǎn)成交后、向買受人出具成交裁定書前，應(yīng)當(dāng)審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料；經(jīng)審核買受人不符合持續(xù)具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準許。由此產(chǎn)生的損失，也將由買受人自行承擔(dān)。

有購房者盯上最后幾天窗口期

俏麗的經(jīng)歷在深圳并非孤例。有助貸機構(gòu)工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，其日常在跟法官助理打交道時了解到，像俏麗這樣拿著裁定書等過戶的人，一年總會有那么十幾個。

“在深圳有人是這樣子冒險的：一個月社保都沒交，但是現(xiàn)在先競拍（法拍房）下來，然后把房子給收了，裁定書拿在手上，過三年五年社保繳夠了后，再去找住建部門過戶。”

有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，此前在法拍房領(lǐng)域有個不成文規(guī)定，法院只出裁定書，競買人有無購房名額過戶與法院無關(guān)。

競買人拿到成交裁定書后一般有兩種處理方式：一種是競買人現(xiàn)在沒有買房資格，但競買后獲得裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，可先收房，像俏麗一樣，等具備購房資格時再去申請過戶；另一種則是，去報名外地法院司法拍賣的房產(chǎn)，在拿到成交裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書后，直接去辦理過戶。這是部分投資客或購房者，繞過當(dāng)?shù)叵拶徴叩牟僮鞣绞街弧?/p>

在采訪過程中，北京多名中介人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，北京的法拍房大部分限購，小部分不限購，具體要根據(jù)各地法院的拍賣公告。而中介所說的“小部分不限購”，是指有外地法院在拍賣公告中沒有要求競買人必須具有房產(chǎn)所在地的購房資格，有成交裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知單，便可繞過限購政策。

“他們執(zhí)行法律裁定，說白了就是你讓我給你過戶，我就給你過戶，相當(dāng)于客觀上達成了不限購的事實。”深耕北京法拍房業(yè)務(wù)十余年的地產(chǎn)經(jīng)紀人王彬告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，外地不限購地區(qū)的法院，在處置北京房產(chǎn)時一般不要求競拍者有購房資格。

這樣，即便沒有北京的購房資格，通過法拍房這種途徑，僅依據(jù)成交裁定書就能夠成功買到北京的住宅。而他們將日常接觸到的客戶作了分類，除了外地來京的投資客外，更多的則是北京本地已沒有購房名額的家庭或個人。

不過，按照這樣的方式來規(guī)避北京限購政策，對競拍人的資金實力要求很高。王彬說，因為沒有購房資格，所以不能在北京貸款，這就要求購房者在競買之前就要籌集好全部資金。拍下（法拍房）后，在規(guī)定時間內(nèi)將全款打入法院指定賬戶。在法院查詢拍賣余款全部到賬后，便會給競買人出具成交裁定書。

對于明年將實施的最高法《新規(guī)》，王彬略有緊張，他一面告知客戶即將變化的市場，一面勸誡沒有購房名額的客戶，在確定好法拍房源沒問題后盡快入手，而他們也會配合盡量在僅剩的幾天內(nèi)，協(xié)助客戶辦完手續(xù)。除了抓住僅剩的政策窗口期，王彬給客戶的另一個建議是，以公司的名義購買。

繞過限購政策漏洞全被堵上

“成交裁定書在法律上講，就等于確權(quán)給競買人了。不過，明年最高法新規(guī)實施后，不符合房產(chǎn)所在地的限購政策，沒有當(dāng)?shù)刭彿抠Y格，法院將不會再出具成交裁定書。”周爭鋒律師提醒道。

不僅如此，對于此前司法拍賣過程中，流拍后用以房抵債，或進入到房產(chǎn)變賣流程，可突破地方限購政策的操作也被規(guī)范。在《規(guī)定》第八條“人民法院組織司法變賣房產(chǎn)活動的，參照適用本規(guī)定”也有提及。周爭鋒律師解讀稱，這也就是說，假如房產(chǎn)在三次拍賣流拍以后，涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行，進入到變賣程序中，接收房產(chǎn)的人也要具備房產(chǎn)所在地的購房資格。

至此，通過法拍房撿漏，繞過當(dāng)?shù)叵拶徴叩穆┒慈勘欢律狭恕?/p>

實際上，在最高法作出司法解釋以前，今年已有多個城市明確發(fā)文，將法拍房納入限購范圍。

1月，上海發(fā)布樓市調(diào)控新政“滬十條”明確購買法拍房也需要有上海購房資格。3月，杭州和成都分別發(fā)布通知，規(guī)定參與本市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策。4月，合肥出臺房地產(chǎn)調(diào)控八條措施，明確對市區(qū)范圍內(nèi)通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購政策。

8月，東莞市宣布明確將法拍房納入限購范圍。9月，廈門市住房保障和房屋管理局等五部門發(fā)布樓市調(diào)控的通知，要求參與競買法拍房的人員，應(yīng)當(dāng)事先確定在本市具有購房資格。

而近兩年隨著網(wǎng)絡(luò)競拍便捷和安全度的不斷提高，以及市場衍生出了與之相關(guān)的專業(yè)服務(wù)，使得法拍房有了相較之前更多的關(guān)注度，且交易流動性也在加大。

以廣東省為例，據(jù)小鷹科技統(tǒng)計，今年上半年，廣東省住宅法拍房掛拍總數(shù)為11273套，同比2020年上半年的10853套增加了420套，穩(wěn)步上升了3.87%。報名參與法拍房的人數(shù)大幅上漲，迎來法拍房置業(yè)爆發(fā)期，2021年上半年住宅法拍房報名總?cè)藬?shù)31802人，同比2020年上半年報名總?cè)藬?shù)26907人多了4895人，上升18.2%。

成交總套數(shù)方面，2021年上半年廣東住宅法拍房成交總套數(shù)5031套，同比2020年上半年成交的4214套增加了817套，大幅上升19.39%。住宅法拍房成交量大幅上漲，市場對于法拍房的接受程度越來越高。其中，一拍成交總數(shù)為7639套，占比67.78%，相比2020年59.6%，上升了8.18%。第一次拍賣成交的比例加大，說明上半年廣東省住宅法拍房的交易流動性及變現(xiàn)能力提高。

法拍房限購對市場影響幾何？

《規(guī)定》未來對市場影響又將如何，成為市場各方關(guān)注的焦點。

深圳法拍房助拍機構(gòu)工作人員曾小路告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，最高法的司法解釋統(tǒng)一執(zhí)行標準，保障了司法競拍公平、公正環(huán)節(jié)。但具體到實操環(huán)節(jié)，法院如何來審核競買人的購房資質(zhì)，競買人需出具什么資料等，還要看未來如何執(zhí)行。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析稱，最高法的司法解釋，可以視為該政策將覆蓋全國。換言之，只要有限購的城市，沒有購房資格的人員將與法拍房無緣。出臺這一政策的本身依然是全國性樓市調(diào)控的需要，也是嚴堵漏洞的重要手段之一。

“通過法拍來獲得房產(chǎn)，往往是破除限購的一個渠道，也是炒房者鉆空子的手段之一。法拍房限購將是‘房住不炒’的重要體現(xiàn)，也向市場釋放出打擊炒房的明確信號。”

曾小路進一步分析表示，以往法拍房類型中的小產(chǎn)權(quán)房，因為不需要名額，而且很多人認為法院的成交裁定書比“律師見證”等證明更有法律效應(yīng)，因此比較受歡迎，并且常常能拍到市場價格。明年《規(guī)定》實施后，預(yù)計會讓原本不需要購房名額的小產(chǎn)權(quán)房拍賣降溫。此外，《規(guī)定》中第八條要求，多次流拍后的以房抵債也需要名額，會讓債權(quán)方顧慮更多，有可能會協(xié)商下調(diào)起拍價，讓房產(chǎn)更好地拍賣出去，增加了法拍房的流動性。

對于法拍房根據(jù)當(dāng)?shù)叵拶徴呒{入進限購范圍，有網(wǎng)友評論稱，法拍房是少數(shù)獲取房產(chǎn)的渠道來源，如果限購，無疑會降低房產(chǎn)的溢價率，對執(zhí)行人或者被執(zhí)行人都不是一件好事。

張波解釋稱，《規(guī)定》總體對于法拍房市場的影響相對有限。目前來看，法拍房主要有兩類房產(chǎn)，一類是住宅，另一類則商辦。法拍房限購后對于住宅類的項目有一定影響，尤其是限購從嚴的地區(qū)，由于可參與人數(shù)的減少，會對拍賣的成功率有不同程度影響。但住宅往往受眾人群多，即使是對購房資格有要求，依然會有一定的參與度；商業(yè)類房產(chǎn)本身并不涉及限購問題，所以此政策亦不會產(chǎn)生影響。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為，當(dāng)前多數(shù)城市限購政策主要針對的是普通商品住房，法拍房不受限購政策約束，這就導(dǎo)致部分城市暫無購房資格的投資者通過法拍房進入市場，甚至推高法拍房價格，不利于市場平穩(wěn)。本次最高人民法院出臺規(guī)定，從全國層面、法律層面將法拍房納入限購范圍，這將徹底堵住通過法拍房違規(guī)進入樓市的漏洞，違反相關(guān)規(guī)定的將上升到承擔(dān)法律責(zé)任，房地產(chǎn)調(diào)控的滲透和監(jiān)管力度將更強更嚴格。

（應(yīng)受訪者要求，文中俏麗、王彬為化名）