海南發(fā)“禁公寓令”嚴(yán)禁商改住 防止借康養(yǎng)等圈地開(kāi)發(fā)商品住宅

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

10月12日，海南多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），從建設(shè)項(xiàng)目土地出讓、建筑設(shè)計(jì)，以及最后項(xiàng)目銷售和產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)的管理，提出了限制性的調(diào)控政策。

《意見(jiàn)》還規(guī)定，以康養(yǎng)、總部經(jīng)濟(jì)等之名建設(shè)的項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行，堅(jiān)決防止打著康養(yǎng)、總部經(jīng)濟(jì)等旗號(hào)圈地變相開(kāi)發(fā)商品住宅。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，這是繼北京、深圳、上海、成都、廣州之后，又一個(gè)出臺(tái)政策管控商改住的城市/省份。

嚴(yán)禁商改住

《意見(jiàn)》指出，市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售和使用，嚴(yán)禁擅自改變規(guī)劃用途。對(duì)未按照土地合同和對(duì)賭協(xié)議約定的條件進(jìn)行建設(shè)的，要依法追究責(zé)任。

《意見(jiàn)》還對(duì)開(kāi)發(fā)商的建筑平面形體作了明確規(guī)定，應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間方式布局，不得采用住宅套型設(shè)計(jì)形式。外立面應(yīng)具有明顯的公共建筑形態(tài)和特點(diǎn)。

此外，在宣傳、銷售層面，《意見(jiàn)》指出，開(kāi)發(fā)商在對(duì)外宣傳時(shí)，不得出現(xiàn)“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此次海南的調(diào)控政策，實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)了去房地產(chǎn)化導(dǎo)向，防止一些房企把開(kāi)發(fā)重心向類住宅項(xiàng)目?jī)A斜。

“此次海南政策的定調(diào)，繼續(xù)說(shuō)明各類鉆政策漏洞的行為不可行，包括房企和購(gòu)房者需要嚴(yán)格遵守項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和認(rèn)購(gòu)規(guī)則，防范越紅線等行為。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍，在當(dāng)下嚴(yán)厲的購(gòu)房政策背景下，已有部分購(gòu)房者開(kāi)始進(jìn)入類住宅市場(chǎng)，若不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行管控，看到了需求的房企可能會(huì)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，這將損害既有商業(yè)辦公物業(yè)規(guī)范，也會(huì)助長(zhǎng)炒房氛圍，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢海南統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1~8月，海南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為805億元，同比增長(zhǎng)10.8%。其中，?？诘姆康禺a(chǎn)投資額為283億元，增幅為10%；三亞的房地產(chǎn)投資額為281億元，增幅為28.2%。

華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孫不熟則認(rèn)為，近年來(lái)，在自貿(mào)港政策紅利下，海南產(chǎn)業(yè)聚集效果明顯，外來(lái)人口結(jié)構(gòu)正逐步發(fā)生變化，對(duì)租賃住房、商業(yè)公寓包括商改住的需求相比之前有所提升。因此，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)如何與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，或?qū)⑹窍乱浑A段政策關(guān)注焦點(diǎn)。

確保房產(chǎn)屬性

海南并非第一個(gè)發(fā)布“禁公寓令”的省份或城市。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2017年以來(lái)，全國(guó)一半以上的重點(diǎn)城市，都已出臺(tái)限制商改住的公寓禁令。從城市分布來(lái)看，包括上海、廣州、深圳、成都、重慶、南京、東莞等，超17個(gè)。

值得注意的是，在限制商改住之外，北京、上海、廣州、深圳等城市還出臺(tái)了鼓勵(lì)“商改租”的政策，為商辦性質(zhì)用房提供了另一條出路。

記者注意到，在眾多頒布限制商改住的城市中，政策最嚴(yán)厲、調(diào)控層次最為完整的當(dāng)屬北京。

2017年3月26日，北京出臺(tái)史上最嚴(yán)的“公寓禁令”，從規(guī)劃到持有，再到交易環(huán)節(jié)，北京形成了一套完整的封閉體系，對(duì)市場(chǎng)上的商改住現(xiàn)象開(kāi)始全面圍堵。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于商辦類項(xiàng)目的調(diào)控，有利于確保房產(chǎn)屬性，住宅歸住宅，商辦歸商辦，這樣可以減少商辦物業(yè)的客戶群體，從而降低商辦類物業(yè)土地的溢價(jià)水平。

一位深圳龍華的購(gòu)房者向記者表示買(mǎi)了商辦公寓很后悔：“我被開(kāi)發(fā)商給坑了！當(dāng)初買(mǎi)這套房子的時(shí)候，銷售跟我說(shuō)房子屬性是公寓，但后來(lái)該街道執(zhí)法辦公室的告知書(shū)告訴我，這個(gè)項(xiàng)目只有A棟和B棟是住宅，其余產(chǎn)品規(guī)劃用途均為商務(wù)辦公和商業(yè)類建筑。也就是說(shuō)，我買(mǎi)到的房子是寫(xiě)字樓改成的公寓。”

那么，目前熱門(mén)城市的商辦類項(xiàng)目出路在哪里？

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，對(duì)于目前熱門(mén)城市存在的商辦項(xiàng)目，將一些合適的商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)作住房租賃，既可以盤(pán)活商業(yè)物業(yè)的存量資產(chǎn)，也有利于增加城市的住房租賃供應(yīng)，平抑房租價(jià)格。