金茂物業(yè)赴港IPO：在管面積超1800萬(wàn)平米，母公司貢獻(xiàn)9成收入

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房企拆分物業(yè)上市的熱度依然不減。

8月31日晚間，中國(guó)金茂（00817.HK）發(fā)布公告稱，建議分拆附屬公司金茂物業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱金茂物業(yè)）的股份并在聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，“預(yù)期待建議分拆及上市完成后，分拆公司仍將為本公司的附屬公司”。

根據(jù)招股書(shū)，如果金茂物業(yè)能夠順利完成上市，該公司首先要做的便是收購(gòu)。

中國(guó)金茂公告截圖

在管面積1810萬(wàn)平米

招股書(shū)顯示，金茂物業(yè)是高端物業(yè)管理和城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商，目前的物業(yè)管理組合包含住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)等多種類(lèi)型。截至2021年3月31日，其在管總建筑面積約為1810萬(wàn)平方米。

金茂物業(yè)2018年至2020年間合約建筑面積由2190萬(wàn)平方米增至4050萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率36%，高于同期18.9%的行業(yè)均值；2018年至2020年間在管建筑面積由1020萬(wàn)平方米增至1770萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為31.7%。截至2021年3月31日，金茂物業(yè)的合約建筑面積為4130萬(wàn)平方米，其中71.4%位于一二線城市。

據(jù)招股書(shū)，金茂物業(yè)的收入由2018年的5.75億元增加至2019年的7.9億元，2020年為9.4億元，2018年至2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為28.2%。

金茂物業(yè)的年度利潤(rùn)由2018年的1750萬(wàn)元增加至2019年的2260萬(wàn)元， 2020年的利潤(rùn)為7710萬(wàn)元。截至2021年3月31日止三個(gè)月，金茂物業(yè)的利潤(rùn)為1460萬(wàn)元，整體毛利率由2018年的20.0%跌至2019年的19.2%，2020年則為24.9%。

招股書(shū)顯示，金茂物業(yè)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官謝煒在物業(yè)發(fā)展及管理方面擁有逾20年經(jīng)驗(yàn)。

自2015年起，謝煒負(fù)責(zé)中國(guó)金茂的運(yùn)營(yíng)及行政職責(zé)，2015年10月獲委任為中國(guó)金茂副總裁，負(fù)責(zé)客戶關(guān)系及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，同時(shí)兼任金茂物管董事及主席，并在2016年11月獲委任為金茂物管總經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的整體營(yíng)運(yùn)及管理。

金茂物業(yè)招股書(shū)截圖

背靠母公司城市運(yùn)營(yíng)

幾乎所有剝離的物業(yè)公司都是在地產(chǎn)母公司的攜領(lǐng)下開(kāi)展業(yè)務(wù)，金茂物業(yè)也是背靠中國(guó)金茂，在城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域擁有業(yè)務(wù)。

所謂城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)，是指政府和企業(yè)對(duì)城市資源進(jìn)行整合、優(yōu)化、轉(zhuǎn)化及配置，為市民提供增值公共服務(wù)，從而支撐了現(xiàn)代城市區(qū)域無(wú)縫運(yùn)營(yíng)。截至目前，中國(guó)金茂在全國(guó)共有30個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，今年計(jì)劃新獲取8個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

“與中國(guó)金茂穩(wěn)固的聯(lián)系，金茂物業(yè)得以不斷利用中國(guó)金茂在城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域強(qiáng)大的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。目前，金茂物業(yè)已為中國(guó)金茂的19個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目訂立了前期物業(yè)管理合約，包括上海、長(zhǎng)沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫(xiě)字樓綜合體、新城鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)及智慧城市的多元化組合，并運(yùn)營(yíng)其中8個(gè)項(xiàng)目。”

據(jù)金茂物業(yè)在招股書(shū)中表示，“由于所涉及服務(wù)的范圍及復(fù)雜性，城市運(yùn)營(yíng)在技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)方面的進(jìn)入門(mén)檻很高。金茂物業(yè)依托在多業(yè)態(tài)和優(yōu)質(zhì)城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)擴(kuò)展管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營(yíng)組合和服務(wù)產(chǎn)品多樣化，并在獲得來(lái)自獨(dú)立第三方的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域市場(chǎng)機(jī)遇方面占據(jù)有利地位。”

此外，金茂物業(yè)計(jì)劃更多參與包括商業(yè)物業(yè)、政府和公共設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、機(jī)場(chǎng)候機(jī)室、養(yǎng)老設(shè)施、醫(yī)院、博物館及工業(yè)園區(qū)等非住宅物業(yè)，使在管物業(yè)類(lèi)型多元化并擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

融資將用于投資和收購(gòu)

“中國(guó)分散的物業(yè)管理行業(yè)正處于整合的早期階段。”這是金茂物業(yè)對(duì)物業(yè)行業(yè)的判斷，因而該公司也在試圖突破金茂的邊界。

金茂物業(yè)計(jì)劃進(jìn)入第三方物業(yè)，試圖“以具有成本效益的方式從獨(dú)立第三方獲得更多管理合約，從而在我們認(rèn)為有望增長(zhǎng)的高線城市取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”

自2020年起，金茂物業(yè)一直積極擴(kuò)展獨(dú)立第三方所開(kāi)發(fā)的物業(yè)。截至2021年3月31日，已就獨(dú)立第三方所開(kāi)發(fā)物業(yè)訂立25份管理合約，合約建筑面積及在管建筑面積分別為270萬(wàn)平方米及220萬(wàn)平方米。

對(duì)于融資用途，金茂物業(yè)列出的第一條便是投資與收購(gòu)，收購(gòu)的目標(biāo)是“與其他物業(yè)開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)的合適目標(biāo)公司，以及一些與相對(duì)較小的物業(yè)開(kāi)發(fā)商有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司”。

具體而言，在管建筑面積至少為100萬(wàn)平方米，最近財(cái)政年度的年度收益至少為人民幣5000萬(wàn)元，由住宅物業(yè)、寫(xiě)字樓等公共物業(yè)構(gòu)成的管理組合，處于京津冀地區(qū)、 長(zhǎng)江三角洲、大灣區(qū)及成渝經(jīng)濟(jì)圈等發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)的公司，會(huì)是金茂物業(yè)較為合適的收購(gòu)對(duì)象。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)