保利發(fā)展：保持強大戰(zhàn)略定力業(yè)績穩(wěn)健提升 多元化能力筑牢護城河

在董事長劉平新上任后，保利發(fā)展交出了一份依然保持穩(wěn)健底色的中報成績。

2021年上半年，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入899.72億元，同比增長22.07%；實現(xiàn)凈利潤146.88億元，同比增長10.25%；歸母凈利潤102.98億元，同比增長1.72%，整體延續(xù)穩(wěn)健提升態(tài)勢。

在戰(zhàn)略方向上，保利發(fā)展一直清晰堅定，契合國家發(fā)展戰(zhàn)略方向。自成立至今，保利發(fā)展堅持以房地產(chǎn)為主業(yè)，牢牢把握住城鎮(zhèn)化擴張帶來的行業(yè)發(fā)展機遇。堅持以核心城市及城市群的布局策略，助力國家城鎮(zhèn)化發(fā)展；堅持以剛需和改善性住宅為主的產(chǎn)品策略，解決居民住房需求；積極參與保障性住房、長租公寓、大健康產(chǎn)業(yè)等民生項目建設(shè)與投入，踐行央企社會責任。

在堅持地產(chǎn)主業(yè)的同時，保利發(fā)展還一直在向綜合服務翼及不動產(chǎn)金融翼延伸，打造不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺，打造多元化業(yè)務能力。目前，無論是在拓展還是融資等方面，保利發(fā)展都在以多元化的能力加深、鞏固自身優(yōu)勢。

可以預見，在未來“向管理要績效”的房地產(chǎn)新格局下，公司強大的綜合競爭實力優(yōu)勢有望進一步凸顯。

保持強大戰(zhàn)略定力 城市深耕效果凸顯

在多次外部環(huán)境發(fā)生變化、行業(yè)內(nèi)對發(fā)展方向出現(xiàn)分歧時，保利發(fā)展堅定地落實以地產(chǎn)開發(fā)為主的戰(zhàn)略方向，以及以剛需及改善性住宅為主、以核心城市及城市群布局為主的發(fā)展策略。

在住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式選擇中，堅守住宅地產(chǎn)；在城市線的布局選擇中，堅守核心一二線城市為主；在地產(chǎn)相關(guān)多元化還是非相關(guān)多元化選擇中，堅守地產(chǎn)相關(guān)多元化。

2021年上半年，保利發(fā)展加強市場研究，合理鋪排推貨，搶抓銷售窗口，實現(xiàn)簽約金額2851.85億元，同比增長27.01%；實現(xiàn)簽約面積1671.29萬平方米，同比增長12.00%。

正是憑借清晰的戰(zhàn)略方向及強大的執(zhí)行力，保利發(fā)展才能夠一直穿越行業(yè)周期。它是銷售規(guī)模連續(xù)13年穩(wěn)居行業(yè)前五的唯一一家央企。從2006年上市到2020年，保利發(fā)展的銷售規(guī)模從84億元增長至5028億元，實現(xiàn)14年近60倍的跨越式增長，年化增長率近34%。

報告期內(nèi)，保利發(fā)展38個核心城市銷售額貢獻達77%。區(qū)域結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，珠三角、長三角簽約銷售均超過700億元，合計銷售額占比達53%。重點城市中廣州實現(xiàn)銷售金額超260億元、佛山超200億元，南京、東莞、上海超100億元，城市深耕效果凸顯。

在城市布局上，保利發(fā)展堅持以核心一二線城市為主布局，堅持城鎮(zhèn)化建設(shè)仍為行業(yè)發(fā)展主流趨勢，堅持城市及區(qū)域深耕，牢牢把握住城鎮(zhèn)化擴張帶來的行業(yè)發(fā)展機遇。

在投資策略上，保利發(fā)展保持投資定力，在核心城市土地市場競爭激烈時不追高，不盲從，堅守立項標準，適度增加核心城市群內(nèi)潛力三線城市布局力度。

上半年拓展項目84個，新增容積率面積1651萬平方米，拓展面積占銷售面積之比為99%；拓展金額963億元。保利發(fā)展基本實現(xiàn)等量拓展，2020年拓展面積/銷售面積比例為93%，2021年上半年拓展面積占銷售面積之比為99%。

同時，保利發(fā)展也在保持土地結(jié)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)，保持總量合理。近年來38個核心城市儲備資源始終保持在70%以上，住宅貨量占比超80%，待開發(fā)面積可滿足公司2~3年的開發(fā)需求，在為公司的可持續(xù)發(fā)展提供保障的同時，保證周轉(zhuǎn)效率。

多方筑牢護城河 實現(xiàn)向管理要績效

步入2021年，公開土地市場競爭激烈，保利發(fā)展強大的多元化拓展能力能夠拓寬資源獲取渠道，同時保障資源獲取的質(zhì)量。而在房地產(chǎn)資金全面收緊、企業(yè)經(jīng)營風險日增的背景之下，其出色的財務管理能力及穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)將更受市場青睞，在融資渠道和融資成本上的優(yōu)勢也將更為突出。

從土地拓展層面看，保利發(fā)展的多元化拓展能力頗為強勁。憑借央企背景優(yōu)勢、穩(wěn)健的經(jīng)營風格以及專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)能力，在舊城改造、收并購、合作開發(fā)等方面具備較強的資源整合能力。

以舊改為例，保利發(fā)展在廣州、武漢等全國多個城市參與城市更新改造，業(yè)務鏈條全面，涵蓋舊村、舊廠、舊城、留用地及土地一級整理，完成了如廣州琶洲村改造等一系列標桿項目。

在公開市場上，保利發(fā)展也能從容應對市場波動。在土地市場火熱，溢價率較高的時期，公司加大了多元化拿地的力度，個別年份通過合作、并購等方式獲取的土地資源面積達75%，有效避免了公司直接參與激烈的市場競爭，保障了資源獲取的穩(wěn)定性以及獲取質(zhì)量。

而保利發(fā)展健康均衡的財務結(jié)構(gòu)一如既往地穩(wěn)定，作為各項指標滿足“三道紅線”的綠檔企業(yè)，具備了兼顧風險防范與持續(xù)擴張的能力。

近年來，保利發(fā)展一年內(nèi)到期的有息負債占比在20%左右，有息負債占總負債的約30%，其他主要為預收賬款和其他應付款等經(jīng)營產(chǎn)生的無息負債，債務結(jié)構(gòu)及期限合理。

不僅要做好規(guī)模增長與風險防范的平衡，保利發(fā)展也在強化現(xiàn)金流管理，加大項目財務管控力度，搶收權(quán)益資金，同時主動出擊爭取信貸資源。

上半年，保利發(fā)展實現(xiàn)回籠金額2556億元，回籠率為89.6%。憑借央企背景優(yōu)勢以及優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，保利發(fā)展的融資成本始終保持行業(yè)低位。

截至報告期末，保利發(fā)展有息負債規(guī)模為3341億元，有息負債綜合成本僅約4.70%，較去年末下降7個基點，繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢。

而在目前行業(yè)流動性收緊，房企信用利差拉大的情況下，保利發(fā)展的融資渠道以及融資成本的優(yōu)勢也將進一步放大。報告期內(nèi)，公司發(fā)行公司債75億元、中期票據(jù)50億元，平均融資成本為3.62%。

在行業(yè)利潤率空間壓縮的背景下，保利發(fā)展還通過多項措施，在控成本、提溢價方面不斷完善，進而提升自身的產(chǎn)品力。公司以降本增效為導向，不斷提升地產(chǎn)開發(fā)運營環(huán)節(jié)的管控質(zhì)量，堅定實施“產(chǎn)品-品牌-服務”的標準化戰(zhàn)略，在產(chǎn)品設(shè)計、營銷輸出、運營管理、成本控制等方面發(fā)力，夯實公司發(fā)展基礎(chǔ)。文/邱三金