中國銀河維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級：天津土拍政策調(diào)整為積極信號，行業(yè)毛利率拐點到來可期

每經(jīng)AI快訊，中國銀河08月12日發(fā)布研報稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級。

事件：8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補充公告，對61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌出讓的公告時間由原定的2021年8月10日延長至8月31日，并對61宗地塊的拍地規(guī)則和最高限價進行了調(diào)整。8月11日，青島市自然資源和國土局發(fā)布公告稱，7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”。

天津第二輪集中供地土地規(guī)則調(diào)整后，土地溢價率大幅降低至15%：天津市的補充公告中，單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人，并對此前公布的61宗地塊的最高限價均進行了調(diào)整，其中1宗地塊增設(shè)最高限價，60宗地塊對原最高限價進行下調(diào)。經(jīng)統(tǒng)計，60宗限價地塊的起始價總計為531.47億元，原最高限價總計785.25億元，下調(diào)后的最高限價總計610.89億元，土地溢價率由47.75%大幅下降到了14.94%，每塊土地的溢價率也都未超過15%。從天津首批集中供地的結(jié)果來看，成交的45地塊中，有29宗土地溢價成交，最高溢價率達49%，第二輪拍地規(guī)則調(diào)整之后，預(yù)計將有效的控制土地溢價率，達到“穩(wěn)地價”的目標(biāo)。青島隨之也發(fā)布公告“終止”第二批集中供地，我們預(yù)計其也將對土地出讓規(guī)則和價格進行調(diào)整。

首批集中供地未達到“穩(wěn)地價”的目標(biāo)，房企利潤空間被擠壓：從首批集中供地的效果來看，并未達到集中供地的政策初衷，整體的土地溢價率抬升。我們統(tǒng)計的12家樣本城市首批集中供地平均溢價率為17.63%，較去年全年水平上升3.77pct，并且各地土拍熱度分化明顯，熱點城市的核心地塊競爭十分激烈。同時，多數(shù)城市要求在達到限價之后“競自持、競配建”，這也無形的拉高了土地價格和開發(fā)商成本。在“高地價，限房價”的市場環(huán)境下，房企的利潤空間被擠壓，使得房企的毛利率持續(xù)走低，這也是市場對板塊的悲觀情緒較為濃厚的原因。

天津土拍政策調(diào)整為積極信號，第二、三批土拍的溢價率或?qū)⒂瓉砀纳?，房企毛利率拐點可期：7月22日國務(wù)院副總理韓正在“加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議”中提出，“要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度”，住建部還提出要推廣北京做法，“建立房地聯(lián)動機制，限房價、控地價、提品質(zhì)”。我們認為，在“穩(wěn)地價”的目標(biāo)指引下，各地第二、三批土地集中供應(yīng)規(guī)則將迎來新的調(diào)整，向“北京模式”看齊，天津的新拍地規(guī)則或為大趨勢，采用搖號、控最高限價等方式，有效降低土地溢價率。若土地溢價率得到控制，房企的拿地成本降低，整體利潤率水平將迎來回升，毛利率拐點的到來可期。(維持評級)。

投資建議：行業(yè)的主要矛盾是在“高地價、限房價”的環(huán)境下不斷下行的盈利能力，但在土地政策的不斷調(diào)整下，房企的利潤空間受擠壓的局面將得到改善，市場預(yù)期或?qū)⒂瓉硇拚?。目前來看，市場對板塊的預(yù)期過于悲觀，主流房企PE（2021E）均值為4倍，股息率為7.6%，行業(yè)估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際，“低估值+高股息”的組合凸顯性價比。在行業(yè)供給側(cè)改革的大環(huán)境下，對于優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)房企是風(fēng)險也是機遇，我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。

風(fēng)險提示：行業(yè)面臨經(jīng)濟及行業(yè)下行壓力的風(fēng)險，銷售超預(yù)期下行的風(fēng)險，政策調(diào)控不確定性的風(fēng)險。

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(記者 蔡鼎)

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