中國銀河維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級：7月銷售市場降溫，物管板塊回調(diào)帶來布局機會

每經(jīng)AI快訊，中國銀河08月04日發(fā)布研報稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級。

7月市場銷售降溫：2021年7月，30城新房銷售面積同比增速-5.19%，環(huán)比增速為-4.62%。銷售連續(xù)兩個月降溫，市場銷售表現(xiàn)逐步驗證我們年初對銷售的判斷。分一二三線城市來看，同比方面，7月單月一、二、三線成交面積增量分別為4.84%/4.46%/-25.04%；環(huán)比方面，一、二、三線增速分別為-16.01%/-3.39%/3.38%，一線城市較6月幅度變化顯著，成交面積大幅下降，二線城市成交面積處于相對穩(wěn)定，相比之下，三線城市活躍度上升，但較去年同期成交面積大幅削減。

去化周期連續(xù)兩個月上行：截至2021年7月，十大城市的存銷比為8.53，較上月+0.39，去化周期環(huán)比+4.79%，同比-9.45%，隨著市場銷售降溫，去化周期開始上行，但仍處于2017年以來的較低水平。分線來看，一、二線城市存銷比分別為7.87、8.93，分別較上月+0.05、+0.61，一線城市去化周期顯著低于二線城市，在信貸政策收縮和各城不斷升級限購政策等背景下，市場后續(xù)可能出現(xiàn)降溫趨勢，存銷比反彈。

兩城開啟第二批集中供地，土拍熱度分化依舊：6月10日，廈門成為首個開啟第二批土拍的城市，6月17日，長春緊隨其后。兩城二批次集中供地熱度分化明顯，廈門熱度依舊，長春再次遇冷。兩城比較，長春第二批集中供地溢價率僅為0.4%，廈門23.62%。

政治局政策基調(diào)偏緊，未來目標依舊是市場平穩(wěn)健康發(fā)展：730中央政治局會議重申“房住不炒”定位和三穩(wěn)目標，加快發(fā)展租賃住房并落實用地、稅收等支持工作。7月23日八部門聯(lián)發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》提出力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，未來動態(tài)調(diào)控或成常態(tài)。

政策對物管支持的大方向未變，板塊回調(diào)帶來布局機會：恒生物業(yè)服務(wù)及管理（HSPSM.HI）指數(shù)本月跌幅為24.68%，物業(yè)板塊出現(xiàn)較大幅度的下跌，主要是受《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》的政策波及，我們認為《通知》中提到的整治內(nèi)容，對運營規(guī)范、品牌認可度強的物管公司不構(gòu)成實質(zhì)影響，政策對行業(yè)支持的大方向未變，高增長仍是未來主旋律。目前，頭部物管公司21年對應(yīng)PE在16-55倍區(qū)間，均值為28倍，當前估值處于合理區(qū)間，具備較高的投資價值。

投資建議：在行業(yè)供給側(cè)改革的大環(huán)境下，對于優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)房企是風險也是機遇，行業(yè)估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際；物業(yè)管理行業(yè)全面迎來黃金時代，萬億級市場空間助飛躍，行業(yè)進入基本面與政策面共振的階段。目前行業(yè)正處于快速擴張階段，科技賦能加速行業(yè)發(fā)展，高業(yè)績指引和企業(yè)品牌力為估值提升創(chuàng)造想象空間。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、新城控股（601155）；優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：碧桂園服務(wù)（6098）、華潤萬象生活（1209）、金科服務(wù)（9666）、旭輝永升服務(wù)（1995）、招商積余（001914）、新大正（002968）。

風險提示：行業(yè)面臨經(jīng)濟及行業(yè)下行壓力的風險，銷售超預期下行的風險，政策調(diào)控不確定性的風險。

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