驚呆！330萬打水漂，5700萬海景別墅竟遭悔拍，房產(chǎn)還涉及違建，發(fā)生了什么？

每經(jīng)編輯 程鵬 畢陸名    

近來，強勢調(diào)控政策下，深圳二手房市場冷了，法拍房卻“熱鬧”了起來。

日前，某拍賣網(wǎng)上掛出一棟天價別墅，起拍價為4104萬元。這棟別墅一個月前曾以5714萬元的價格被拍下，但買家隨后任性悔拍，330萬元保證金打了水漂。本月底它將被再次拍賣。

公開資料顯示，該別墅為被執(zhí)行人陳玉汶名下位于深圳市南山區(qū)蛇口半山海景別墅30棟整棟房產(chǎn)[不動產(chǎn)證號：4000482870]，建筑面積為317.29平方米，房屋用途為別墅。房屋性質(zhì)為商品房，登記價格為人民幣5546460元，使用年限70年，自2001年7月18日至2071年7月17日止。該業(yè)主于2010年12月29日通過購買取得該房產(chǎn)，核準日期2011年1月4日。

在競買公告中還特別提醒稱，該房產(chǎn)涉及違建，已由深圳市南山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局查封并暫緩登記。由競買人自行拆除違建部分，經(jīng)深圳市南山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局確認拆除違建部分并解除查封后，方能辦理過戶事宜。

值得一提的是，該別墅于5月21日被第一次拍賣，評估價為4104萬元，經(jīng)過280余次競價后，被以5714萬元的價格拍下，溢價1610萬元成交，溢價率達39.27%。該次拍賣吸引了1.9萬多次圍觀，有303人設(shè)置提醒，5人參與報名。

圖片來源：某拍賣平臺

據(jù)拍賣規(guī)則，標的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，交易過程中產(chǎn)生的一切稅費均由買受人承擔(dān)。買受人需自行辦理水、電、煤等戶名變更手續(xù)，相關(guān)費用自理。水、電、物業(yè)管理等欠費均由買受人承擔(dān)，未明確繳費義務(wù)人的費用也由買受人承擔(dān)。

豪宅拍賣，不是想拍就能拍——參與這套別墅拍賣的保證金高達330萬元，相當(dāng)于一輛高配的法拉利F8跑車。據(jù)中國證券報報報道，但拍下別墅的土豪任性悔拍了。阿里拍賣網(wǎng)顯示，該標的物于6月24日確定交易未履行。根據(jù)拍賣規(guī)則，買受人逾期未支付拍賣余款，法院可以裁定重新拍賣。于是這套別墅即將在7月26日開始下一輪拍賣。

圖片來源：某拍賣平臺

悔拍代價“慘重”。拍賣規(guī)則顯示，重新拍賣時，原買受人不得參加競買，且拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣財產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。

不過，業(yè)內(nèi)人士提示稱，法拍房價格看似頗具“誘惑性”，但可能存在一些隱藏風(fēng)險，如帶有長期租約或被原業(yè)主的債權(quán)人占有且拒不配合、產(chǎn)權(quán)存在瑕疵、長期拖欠物業(yè)費水電費稅費等，這些可能導(dǎo)致房子無法實際使用及處分或抬高持有成本，建議謹慎“撿漏”。

需要注意的是，近期，深圳法拍市場的“瓜”比較多，除了任性悔拍的，還有大幅折價拍賣的，價格一降再降還流拍的，這與強勢調(diào)控政策不無關(guān)系。

據(jù)中國經(jīng)營報報道，在調(diào)控政策疊加影響下，深圳樓市從狂熱到冷靜，只用了4個月。二手房指導(dǎo)價新政出臺以來，深圳二手房網(wǎng)簽量連續(xù)3個月跌破5000套。在業(yè)內(nèi)看來，深圳二手房月成交量5000套為“榮枯線”，3000套為“冰點線”。而截至6月27日，二手房網(wǎng)簽量僅2916套。按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在連續(xù)上漲23個月之后，深圳二手住宅銷售價格5月份首次回落，由上月的持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

新房市場，一向火熱的西部出現(xiàn)了開盤未售罄的局面，甚至有樓盤打折促銷后仍未清盤。這在全民“打新”的深圳實屬罕見，“搶房”風(fēng)氣正逐漸消失。

今年以來，深圳住建局連續(xù)出臺政策打擊新房市場過熱現(xiàn)象，從購房資質(zhì)、限價政策方面精細化調(diào)控。

1月23日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)會同有關(guān)商業(yè)銀行對購房者的婚姻情況、個稅清單和購房款來源進行嚴格核查。

5月20日，《深圳市住建局關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作的通知》出臺，對預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格。

5月22日，深圳升級“打新”規(guī)則，對10年內(nèi)（含）在深無住房轉(zhuǎn)讓記錄且名下無房的購房者給予加分，同時規(guī)定社保時長累積上限為20年。

調(diào)控政策疊加下，深圳新房成交量連續(xù)兩月回落。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月，深圳新房成交量降至近一年新低，成交2677套，環(huán)比下滑23.6%。4月開盤的新房項目均未售罄，當(dāng)月市場共網(wǎng)簽5389套商品房，環(huán)比下降23.2%。

“此次下跌是一個標志性的事件。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，這一輪調(diào)控，政策出臺之密集、工具之多樣、涉及監(jiān)管部門之多，史無前例。在深圳，“解決好大城市住房突出問題”的路線圖正逐漸清晰。

編輯|程鵬 畢陸名 肖勇

校對|段煉

封面圖來源：某拍賣平臺

每日經(jīng)濟新聞綜合自中國證券報、中國經(jīng)營報