中國銀河維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級：管理紅利下重視α，物管迎來黃金發(fā)展期

每經(jīng)AI快訊，中國銀河06月15日發(fā)布研報稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級。

集中供地新政實施，熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭壓力不減反增：從首批土地集中供應(yīng)的效果來看，整體土地溢價率有所抬升，12家樣本城市首批集中供地平均溢價率為17.63%，較去年全年水平上升3.77pct；各地土拍熱度分化明顯，熱點城市的核心地塊競爭依舊激烈。各地競拍規(guī)則中，多數(shù)要求“競自持、競配建”，這將更加考驗房企的成本管控和運營管理能力。

在管理紅利時代，運營管理能力為突圍關(guān)鍵：我們認(rèn)為高地價、限房價等因素仍會壓制企業(yè)利潤率，短期內(nèi)行業(yè)整體的盈利能力將繼續(xù)走低。在行業(yè)目前的環(huán)境下，投融資能力高、空間資產(chǎn)運營能力較強的房企將走出一條差異化道路，或先于行業(yè)迎來利潤率拐點，實現(xiàn)逆境突圍。

物業(yè)管理行業(yè)迎來“黃金時代”，多因素共振加速發(fā)展：頭部企業(yè)市占率穩(wěn)步提升，實現(xiàn)高營收+高增長，大多數(shù)公司在2020年年報中都提出高業(yè)績指引，行業(yè)加速發(fā)展的大幕已經(jīng)拉開。行業(yè)政策迎來多重利好，物業(yè)費動態(tài)定價、社區(qū)消費、科技賦能等得到國家大力支持，進(jìn)一步打開行業(yè)空間。市場空間足夠廣闊，預(yù)計2030年基礎(chǔ)物業(yè)的市場規(guī)模達(dá)2.5萬億，增量規(guī)模近1萬億。

基礎(chǔ)物管為物業(yè)公司的基本盤，增值業(yè)務(wù)打開業(yè)績增長空間：基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)仍是公司收入的主要來源，我們認(rèn)為關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的高銷售及豐厚土儲將增加業(yè)績確定性，并且外拓能力成為公司的核心競爭力。目前增值業(yè)務(wù)發(fā)展如火如荼，有取代基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)成為未來利潤核心來源的趨勢。

投資建議：政策方面已形成完整閉環(huán)，從土地端、房企以及銀行三個維度對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定進(jìn)行監(jiān)測和調(diào)控，有利于板塊估值修復(fù)。我們認(rèn)為在行業(yè)目前的環(huán)境下，投融資能力高、資產(chǎn)運營能力較強的房企將走出一條差異化道路，先于行業(yè)迎來利潤率拐點；物業(yè)管理行業(yè)全面迎來黃金時代，萬億級市場空間助飛躍，多重政策利好進(jìn)一步打開行業(yè)空間。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A、保利地產(chǎn)、新城控股；優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司：招商積余、新大正、碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、金科服務(wù)、永生生活服務(wù)。

風(fēng)險提示：行業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)及行業(yè)下行壓力的風(fēng)險，銷售超預(yù)期下行的風(fēng)險，政策調(diào)控不確定性的風(fēng)險。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——“中國第一股民”楊百萬的“K線”人生：曾靠2萬炒到2000萬，要做股市的贏家

(記者 蔡鼎)

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