李永前辭任總裁，中交地產(chǎn)腳踩兩道紅線奔“千億”

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

鐵打的中交，流水的總裁。

隨著兩天前官宣李永前辭任，中交地產(chǎn)（000736.SZ）迎來了5年內(nèi)的第四位總裁汪劍平。

在幾家央企開發(fā)商中，招商、中海、華潤、金茂等早已“千億”，發(fā)展規(guī)模遠遠甩開中交。而沖刺“千億”的關(guān)鍵之年，中交地產(chǎn)再度換帥，“復(fù)制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”的重任也隨之落到了汪劍平身上。

中交地產(chǎn)公告截圖

李永前的代建情懷

2019年7月從綠城再度回歸中交地產(chǎn)之時，李永前也曾雄心勃勃，表示“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上”。

事實上，在2017年7月喊出“央企前三”的豪言壯語之際，中交地產(chǎn)的業(yè)績還在百億元級別，而其想要追趕的目標(biāo)保利和中海，彼時的流量金額就已經(jīng)分別達到了3000億元和2000億元。

此后的中交地產(chǎn)甚少出現(xiàn)在公眾視野，僅有的幾次，事由都是高管人員流動。

2017年12月，吳文德辭去中交地產(chǎn)董事長一職；2018年5月，楊劍平辭去中交地產(chǎn)總裁一職；2018年9月，孫國強不再擔(dān)任中交地產(chǎn)董事、董事長（法定代表人），耿忠強補位總裁；2018年末，趙暉出任中交地產(chǎn)董事長一職；2019年7月，耿忠強辭去中交地產(chǎn)總裁一職，李永前接任；2019年年底，趙暉辭去中交地產(chǎn)董事長一職，李永前接任。

李永前任職中交地產(chǎn)總裁兩年，算是近5年在這一位置坐得最久的一位，此前楊劍平、耿忠強的任期分別是1年零10個月和7個月。按照李永前的規(guī)劃，2021年正是中交地產(chǎn)沖刺“千億”的關(guān)鍵時刻，但這一棒如今交到了汪劍平手里。

對于頻繁的人事變動，“中交地產(chǎn)作為中交集團全面深化改革的試點單位，將推進所屬房地產(chǎn)板塊重組整合工作”成為官方給出的主要原因。而隨著最新一輪人事變動，中交地產(chǎn)系后續(xù)可能還會在組織架構(gòu)、解決同業(yè)競爭等方面有所調(diào)整。

任期內(nèi)，李永前開始對中交地產(chǎn)進行改革，做代建便源自他從綠城帶來的情懷。

2020年3月13日，中交地產(chǎn)官微披露，全資公司北京聯(lián)合置業(yè)有限公司正式更名為中交房地產(chǎn)管理集團有限公司（下稱中交管理），并完成工商注冊，這意味著李永前正式在中交開啟輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)。

如今，李永前對標(biāo)的綠城代建板塊綠城管理已經(jīng)成為“代建第一股”，2020年新拓代建項目合約總建面1869萬平方米，新拓項目代建費預(yù)估58.1億元，而中交的代建板塊2020年簽約銷售面積1.87萬平方米，簽約金額8.38億元，規(guī)模上看仍有較大發(fā)展空間。

5月24日，有投資者向中交地產(chǎn)提問代建業(yè)務(wù)現(xiàn)狀和規(guī)劃，該公司表示，目前代建業(yè)務(wù)整體占比還較低，處于起步階段。

 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報

腳踩兩道紅線的擴張

這兩年，中交地產(chǎn)對規(guī)模的渴望是顯而易見的。

耿忠強上任中交地產(chǎn)總裁伊始曾宣布過一個“553計劃”，即2019年完成200億元銷售額，3年內(nèi)做到500億元，5年做到1000億元。但李永前更激進一些，如前所述，他希望5年能達到的業(yè)績要遠在千億之上。

年報顯示，2019年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)總收入140.63億元，同比增長57.16%；歸母凈利潤5.43億元，同比下降33.01%；簽約銷售金額（全口徑）293.87億元。2020年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)總收入123億元，同比下降12.5%；歸母凈利潤3.5億元，同比下降35.9%；簽約銷售金額533億元，同比增長81.37%。

公開資料顯示，僅2020年一年時間內(nèi)，中交地產(chǎn)就新增土地30宗，計容建筑面積635.59萬平方米，同比增長176.90%，拿地總額達535.80億元。而2013年～2016年的4年間，中交地產(chǎn)的拿地總額僅為109億元。

飛速擴張帶來的隱患也隨之顯現(xiàn)。

2019年中交地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-48.3億元，2020年進一步下降至-187億元，同比下滑288.04%；總負債為866.11億元，同比暴增108.95%。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為83.4%，同比上升約0.8個百分點，仍超出閾值；凈負債率296.4%，同比上升約146.2個百分點；現(xiàn)金短債比為1.43，較上年同期下降約0.34。由此，中交地產(chǎn)2020年腳踩兩道紅線，維持“橙檔”。

今年第一季度，中交地產(chǎn)虧損1.4億元，其給出的解釋是“公司獲取新項目的數(shù)量及土地儲備面積均大幅度超過以往年度”。

就負債問題，中交地產(chǎn)曾在投資者平臺表示，作為央企控股上市公司，將更加注重風(fēng)險防控，后續(xù)也將嚴(yán)格按照政策要求，加快存貨去化。

盡管去職總裁，但李永前依舊在任中交地產(chǎn)董事長一職。不過至少從目前的情況看，李永前還沒有實現(xiàn)“復(fù)制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”的夙愿。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)