太原新房價連跌9個月后回正 庫存去化周期超20個月

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

在經歷9連跌后，太原樓市終于在上月迎來了微漲。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年4月，太原新房銷售價格環(huán)比上漲0.2%，同比下降1.1%；二手房銷售價格環(huán)比下降0.3%，同比下降3.7%。盡管新房價格有所回升，但二手房價降幅仍在擴大。

《每日經濟新聞》記者近日調查發(fā)現(xiàn)，在經歷了2020年成交量、成交單價雙雙下跌后，太原新房市場開始逐步回溫，有部分樓盤開始悄悄漲價；但即便如此，存量巨大的二手房市場依然在走下坡路，價格已連續(xù)下跌11個月。

在同策研究院高級分析師李霄霄看來，太原前期大體量開發(fā)，城市商品住宅庫存量依然很大，近兩年市場始終處于供大于求的狀態(tài)。而房價的持續(xù)陰跌也會打擊購房者積極性。

太原汾河兩岸的住宅小區(qū) 攝圖網(wǎng)圖

樓市下行狀況得到緩解

2020年，太原樓市經歷了成交量、成交單價雙跌的過程。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年，太原商品房市場成交面積752.78萬平方米，同比下降4.5%；成交單價為11723元/平方米，同比下降7.7%。

從具體價格來看，去年1月，太原住宅成交均價1.23萬元/平方米，12月降至1.1萬元/平方米。

面對房價持續(xù)下跌，太原市部分區(qū)域也開始積極救市。如今年初，太原市萬柏林區(qū)出臺《萬柏林區(qū)人才購房補貼申領辦法（實行）》，對黨政人才、企業(yè)經營管理人才、專業(yè)技術人才等6類符合條件的購房人，2月20日至3月31日在萬柏林區(qū)域范圍內購買五證齊全的新建普通商品住房，一次性補貼5萬元。

在此背景下，2021年，太原樓市下行狀況得以緩解，開始出現(xiàn)回升。作為太原市置業(yè)的熱門板塊，晉源區(qū)環(huán)湖板塊受利好政策和晉陽湖景觀資源雙向驅動，吸引了包括保利、萬科、陽光城等大批品牌開發(fā)商在此扎堆落子。

近日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份咨詢了晉源區(qū)環(huán)湖板塊的熱門項目太原保利·西湖林語。該項目置業(yè)顧問表示，從今年春節(jié)后開始，整個市場已有所回暖。今年1月在售的8棟、12棟房源均價在13500元/平方米左右?，F(xiàn)在價格已經有了一定漲幅，南區(qū)價格是13000元/平方米，北區(qū)價格為14500元/平方米，如果參加團購總價會再優(yōu)惠2萬~3萬元。“當然跟2018年、2019年太原樓市情況相比，目前市場還有一段差距。”

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，太原新建商品住宅價格從2020年1月到6月環(huán)比持續(xù)上漲，價格指數(shù)從2020年1月的環(huán)比下跌0.6%，到6月的上漲0.6%。但從2020年下半年開始，價格指數(shù)從6月的0.6%漲幅高位，持續(xù)下跌6個月，到12月的下跌0.2%。進入2021年，市場有所回升，2021年4月新房價格環(huán)比漲幅為0.2%。

據(jù)中國房價行情平臺最新數(shù)據(jù)，今年4月，中部六省份省會城市房價整體微幅上漲，但太原、南昌成為房價下跌的兩個城市，延續(xù)2021年3月同環(huán)比雙跌態(tài)勢，其中太原最新房價為11604元/平方米。

盡管在價格方面有所回升，但成交依然乏力。朗潤智業(yè)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，太原住宅市場成交量環(huán)比下降11%，同比下降4%，成交主力面積段集中在80~100平方米和120~140平方米，首置首改項目仍是市場成交主力。

新盤入市后去化不力，造成太原樓市庫存堆積。《中國百城住宅庫存數(shù)據(jù)》顯示，截至2021年4月，太原新房市場存銷比為20.1個月。

李霄霄表示，實際上，太原大部分增加人口的住房需求，在以往年份已通過不同方式釋放出來，隨著近幾年太原新增土地供應增多，接下來還將有更多新房項目入場。“太原房價短期內仍存在下降壓力，尤其是過去一年賣地較多的片區(qū)”。

除新房外，太原二手房市場繼續(xù)承壓。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，截至目前，太原二手房掛牌房源已達29074套，連續(xù)數(shù)月每天成交維持在約15~20套。

晉源區(qū)德佑一門店中介人員趙宇（化名）告訴記者，除前期所繳納費用比較多外，價格上目前二手房業(yè)主把控價格，大部分都不愿意降價，“（因此）更多人愿意買新房，而不是二手房”。

在趙宇看來，目前太原市新房項目已修到繞城高速附近，市中心新房項目則越來越少；另一方面，新房、二手房價格倒掛現(xiàn)象嚴重。

公開數(shù)據(jù)顯示，從2020年下半年開始，太原六區(qū)待售二手房數(shù)量持續(xù)增加。其中，尖草坪區(qū)待售二手房數(shù)量從1113套變?yōu)榱?265套；杏花嶺區(qū)從4103套增加至4569套；萬柏林區(qū)從5502套增加至5580套；迎澤區(qū)從4175套增加至4589套，晉源區(qū)從1279套增加至1461套；小店區(qū)從6279套增加至6475套。

優(yōu)勢地塊供應嚴重不足

2020年，盡管太原新房和二手房市場成交情況均不理想，但全年土地市場成交數(shù)量、成交面積和成交金額均創(chuàng)新高。

房天下統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年，太原（六城區(qū)）土地市場成交面積986.8萬平方米，較2019年上漲12.58%；成交金額為517.9264億元，較2019年增加2.9%。

2019年，太原財政對土地的依賴度達126%，在全國大中城市中排名第五，2020年，太原土地財政依賴度繼續(xù)攀升至136.9%，比上年提升了11個百分點。

不僅如此，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，在國內30個典型城市中，有一半的城市2019年供應的土地去化周期（2019年的宅地土拍量/近三年住宅年銷售量）超1.5年，一般來說，超過一年半就意味著當?shù)赝恋毓嬖谶^量風險。其中，太原3.1年土地去化周期屬于存在嚴重過剩風險（超3年），僅次于福州的3.6年。

經歷了2020年后，特別是在持續(xù)一年量價下跌后，2021年太原土地市場歸于平靜。朗潤智業(yè)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，太原供應14宗土地，其中商住用地10宗，供應面積26.69萬平方米；前3個月太原成交土地9宗，成交土地面積18.28萬平方米。

在太原業(yè)內人士看來，全國一季度的土地成交受春節(jié)淡季影響，市場比較低迷。而就太原市場來看，太原樓市長達一年多的量價下降，影響到房企拿地熱情，優(yōu)勢地塊供應嚴重不足，土地成交狀況緊跟樓市的不溫不火。

而在今年5月8日迎來的太原土地市場首場土拍中，萬柏林區(qū)麗華北一宗編號為SP-2111，地塊總面積23655.47㎡（約35畝），起始總價達4.188億。起始樓面價為6105元/㎡，為近5年來太原含住宅地塊單宗最高起始樓面價。參與本次的土拍僅有68號保利和88號中海兩家房企參與，但最終該地塊以流拍結束。

同策研究院高級分析師李霄霄分析認為，目前房企資金面比較緊張、品牌房企更傾向于快周轉而不是像以往那樣大量囤地占用資金，具有需求支撐、流速比較快的市場更受房企關注。在這種情況下，太原短期供大于求的狀態(tài)如果不能扭轉，房企拍地也會比較謹慎。