物業(yè)賽道的資本鏖戰(zhàn)與規(guī)模角逐

疫情并未使物業(yè)服務(wù)行業(yè)放緩發(fā)展的腳步，相反，2020年物業(yè)資本市場(chǎng)空前火熱，共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市。在資本助力下，截至2020年12月31日，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達(dá)42家。 不過(guò)，物業(yè)股整體也經(jīng)歷了從狂歡到冷靜的“過(guò)山車”式體驗(yàn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，物業(yè)股整體水平上漲達(dá)47.29%，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先于恒生指數(shù)的-13.07%。加之各地政府對(duì)樓市的持續(xù)調(diào)控，使得更多資金流入股市，物業(yè)股成為各類投資者的關(guān)注重點(diǎn)。但自2020年8月起，整個(gè)板塊開始逐漸下行，新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)股價(jià)屢現(xiàn)破發(fā)。 進(jìn)入2021年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的上市熱潮仍在延續(xù)，而在2020年成功上市的物企服務(wù)企業(yè)已拉開了收并購(gòu)的大幕。中指研究院分析指出，2021年將是資本市場(chǎng)的集中爆發(fā)期，同時(shí)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市最佳的窗口期。預(yù)計(jì)到2021年底，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)或突破70家。 上市潮涌 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值也獲得認(rèn)可，并進(jìn)入一個(gè)巨大的藍(lán)海市場(chǎng)。尤其是去年疫情期間，社區(qū)在防疫第一線中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，使得物業(yè)服務(wù)的價(jià)值進(jìn)一步凸顯，也刺激眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛進(jìn)入上市賽道。 自2014年6月彩生活作為“物業(yè)第一股”上市以來(lái)，越來(lái)越多的物業(yè)企業(yè)選擇登陸資本市場(chǎng)。其中2019年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)高達(dá)12家，是2014~2018年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量的總和。 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院 據(jù)中指研院統(tǒng)計(jì)，2020年共有包括恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科智慧服務(wù)等在內(nèi)的18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市。進(jìn)入2021年，已有世紀(jì)金源服務(wù)、德信服務(wù)、新希望服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)、星盛商業(yè)等多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交了招股書或通過(guò)聆訊，此外還有多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在準(zhǔn)備上市進(jìn)程。 截至2020年底，共有38家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸港股、4家進(jìn)入A股。其中既有市值低于10億港元的小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也有諸如恒大、華潤(rùn)、融創(chuàng)、金科、世茂等大房企分拆物業(yè)板塊上市。如今，TOP10的房企中，僅剩萬(wàn)科和龍湖未分拆物業(yè)上市。 而在資本市場(chǎng)，物業(yè)股也呈獻(xiàn)出百舸爭(zhēng)流之勢(shì)，多數(shù)企業(yè)價(jià)值都受到市場(chǎng)熱捧。中指研究數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值在500億港元以上有4家，300億~500億港元4家，100億~300億港元7家。全年股價(jià)上漲的企業(yè)超過(guò)20家，其中表現(xiàn)最為亮眼的是永升生活服務(wù)，2020年年末較年初股價(jià)漲幅高達(dá)223.6%，緊隨其后的銀城生活服務(wù)股價(jià)漲幅為202.1%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院 與此同時(shí)，市盈率亦屢創(chuàng)新高。截至2020年12月31日，在港股上市的38家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，市盈率平均值為38倍，幾乎與科技公司平均估值持平（35倍）。而同期，恒生指數(shù)市盈率平均值僅為10.8倍；反映出市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好預(yù)期。 但另一方面，自2020年8月以來(lái)，物業(yè)板塊股價(jià)呈持續(xù)下探趨勢(shì)。尤其是四季度，隨著新股集中發(fā)行，更是誘發(fā)了物業(yè)板塊調(diào)整，老股股價(jià)下降、新股頻頻破發(fā)。如第一服務(wù)上市首日開盤價(jià)較發(fā)行價(jià)下跌16.67%，世茂服務(wù)開盤價(jià)較發(fā)行價(jià)下跌4.82%，合景悠活開盤報(bào)價(jià)6.48港元，較發(fā)行價(jià)跌幅達(dá)17.87%。 克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2020年9月~11月份，共有30家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)股價(jià)下跌。其中藍(lán)光嘉寶服務(wù)跌幅最大，為40.3%；金融街服務(wù)其次，為40%；中奧到家、鑫苑服務(wù)、建業(yè)新生活、時(shí)代鄰里等跌幅超過(guò)30%。11月份，36家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，股價(jià)出現(xiàn)下跌的企業(yè)占比超過(guò)三分之二。 對(duì)于這一輪物業(yè)板塊股價(jià)回調(diào)，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析指出，受疫情影響，物業(yè)行業(yè)整體估值被推高，而隨著新股大量上市，市場(chǎng)供給大幅增加，導(dǎo)致板塊整體估值中樞下行。華泰證券研報(bào)稱，預(yù)計(jì)今年仍將有眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)上市，這可能也是中報(bào)季后物業(yè)板塊出現(xiàn)調(diào)整的原因。 規(guī)模為王 上市熱潮之下，在管面積成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)玩轉(zhuǎn)資本市場(chǎng)的重要籌碼。不同規(guī)模的企業(yè)，其戰(zhàn)略模式、成長(zhǎng)需求不同，規(guī)模所帶來(lái)的效益也不相同。于是，收并購(gòu)成為眾多上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的主要手段。 中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的收并購(gòu)案例超70宗，遠(yuǎn)超以往，2020年成功上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)均將IPO募資凈額中的六到八成用于戰(zhàn)略擴(kuò)張。 2021年1月18日，合景悠活宣布收購(gòu)雪松智聯(lián)80%股權(quán)。合景悠活方面表示：“上市之后，公司一直在積極進(jìn)行收并購(gòu)的洽談。對(duì)雪松智聯(lián)的收購(gòu)將大幅提升公司在市政、公建類業(yè)務(wù)的服務(wù)能力。未來(lái)，‘商業(yè)+城市運(yùn)營(yíng)’是公司發(fā)展的重點(diǎn)?！?恒大物業(yè)近期也向市場(chǎng)釋放出一張內(nèi)部“軍令狀”，目標(biāo)之一便是，今年要每月新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米。今年1月末，恒大物業(yè)斥資15億元全資收購(gòu)寧波市亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司，除了為恒大帶來(lái)了規(guī)模上的增量，更為重要的是幫助恒大打破了其原有單一的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。 碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江曾對(duì)外表示，“只要符合我們要求，我們有能力都會(huì)進(jìn)行收購(gòu)，而收購(gòu)可以彌補(bǔ)碧桂園服務(wù)的短板?！苯衲?月，碧桂園服務(wù)宣布以49.64億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)71.7%股份，彌補(bǔ)自身在西南市場(chǎng)布局的不足，迅速占領(lǐng)西南市場(chǎng)。 值得注意的是，和以往主要聚焦于住宅物業(yè)不同，2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的業(yè)態(tài)也逐漸豐富，延伸至多個(gè)業(yè)態(tài)及領(lǐng)域，諸如商業(yè)、寫字樓、學(xué)校、園區(qū)、交通樞紐甚至是城市服務(wù)等，通過(guò)收并購(gòu)其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)I(yè)公司，延伸企業(yè)服務(wù)鏈條，創(chuàng)造業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。 如2020年萬(wàn)科物業(yè)發(fā)布行業(yè)內(nèi)第一個(gè)以城市服務(wù)為定位的品牌——“萬(wàn)物云城”，目前已落地12個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目，并計(jì)劃未來(lái)三年拓“百城”；龍湖智慧服務(wù)也在2020年落地城陵磯、廣陽(yáng)島、農(nóng)博島、北大荒等城市服務(wù)項(xiàng)目，并新進(jìn)入稅務(wù)局、文化宮、消防總隊(duì)、4S店、河道等場(chǎng)景…… 隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的大幅擴(kuò)容，在機(jī)構(gòu)看來(lái)，物業(yè)行業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)仍將持續(xù)一段時(shí)間，頭部效應(yīng)也將會(huì)表現(xiàn)愈加明顯。中信證券此前的研報(bào)顯示，物業(yè)行業(yè)龍頭企業(yè)接下來(lái)均將登陸資本市場(chǎng)，提升市場(chǎng)整體氣氛，但投資或形成分流，品牌缺乏競(jìng)爭(zhēng)力、在管面積增長(zhǎng)缺乏確定性的中型物管企業(yè)將面臨邊緣化風(fēng)險(xiǎn)。 潛力巨大 作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的又一藍(lán)海，當(dāng)下物業(yè)行業(yè)正高速發(fā)展，巨大的市場(chǎng)潛力也吸引了越來(lái)越多物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入資本競(jìng)爭(zhēng)行列。而進(jìn)軍資本市場(chǎng)不外乎是融資、加碼并購(gòu)，繼而提高自身在物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模，占據(jù)行業(yè)賽道。 “物業(yè)行業(yè)目前確實(shí)還看不到天花板，無(wú)論從市場(chǎng)規(guī)模還是市場(chǎng)總量來(lái)說(shuō)，增長(zhǎng)空間都十分龐大。”一TOP10物企相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)開發(fā)的增量市場(chǎng)肯定是有一定保障的，而如老舊小區(qū)、公建配套等的存量市場(chǎng)空間也不小。 中指院數(shù)據(jù)顯示，2000~2020年全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)預(yù)計(jì)達(dá)到209.3億平方米，其中住宅面積約184.4億平方米；“十四五”期間預(yù)計(jì)我國(guó)商品住宅銷售面積有67.8億平方米，加上保障性住房，住宅供給的總量將超過(guò)90億平方米。此外，舊改催生了更多物業(yè)服務(wù)需求，全國(guó)需要改造的小區(qū)約有22萬(wàn)個(gè)，涉及建筑面積約30億平方米。 中信證券研報(bào)稱，預(yù)計(jì)未來(lái)3~5年物業(yè)管理市場(chǎng)總體規(guī)模將增加至24080億元。其中，住宅物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模增加至15360億元，增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張至4224億元，市場(chǎng)容量進(jìn)一步打開。 “擴(kuò)規(guī)模仍是未來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)力點(diǎn)。企業(yè)仍應(yīng)首選土地成交面積大、交易市場(chǎng)活躍的城市，如武漢、西安、青島、重慶、杭州等城市，并重點(diǎn)關(guān)注商辦、公建、城市服務(wù)等非住宅業(yè)態(tài)。”中指研究院指出。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中指研究院整理 在中指院看來(lái)，無(wú)論從估值、排期還是品牌影響來(lái)看，香港主板市場(chǎng)都具有明顯優(yōu)勢(shì)，“未來(lái)依然是物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市首選?！钡档米⒁獾氖?，香港上市盈利門檻調(diào)升已是大概率事件，2021年將是資本市場(chǎng)集中爆發(fā)期，同時(shí)也是上市最佳的窗口期。預(yù)計(jì)到2021年底，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)有望突破70家。 此外，政策的加持則為物業(yè)行業(yè)快速發(fā)展再添“一筆”。住建部等十部門今年初發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵(lì)物業(yè)公司運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)；鼓勵(lì)物管公司向養(yǎng)老、托幼、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。 （鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）