專訪藍(lán)光文商旅集團(tuán)董事長張剛：后疫情時(shí)代文旅地產(chǎn)仍有投資機(jī)遇

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

經(jīng)歷了疫情重?fù)舻奈穆眯袠I(yè)該何去何從？

面對即將到來的2021年，商業(yè)地產(chǎn)和文旅地產(chǎn)又將如何繼續(xù)發(fā)展？日前，藍(lán)光文商旅董事長張剛接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，疫情使得商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)客群快速切換，現(xiàn)在更多的是90后、00后，“后浪”時(shí)代的演變，促使商業(yè)模式必須要迭代和升級。而商業(yè)與文旅不斷融合與深度交叉，已成為行業(yè)發(fā)展的大趨勢。

疫情加速新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化

2020年，“新冠疫情”是很多行業(yè)繞不開的一個(gè)詞，文旅行業(yè)也不例外，而不少規(guī)模大的文旅企業(yè)也未能幸免，陷入困境。

“疫情的影響是非常深遠(yuǎn)和巨大的，現(xiàn)在仍然繼續(xù)。”張剛指出，這場疫情加速了文旅行業(yè)的變革，尤其是隨著市場環(huán)境的變化，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出了兩個(gè)新趨勢：消費(fèi)群體的變化和文商旅行業(yè)新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)化。

根據(jù)張剛的分析，受疫情影響，一方面消費(fèi)群體由原來的60后、70后快速地切換到了80后、90后甚至于00后，而由于消費(fèi)群體的特征和消費(fèi)習(xí)慣的變化，整個(gè)行業(yè)也不斷呈現(xiàn)出創(chuàng)新求變、多元化、體驗(yàn)式快速融合、線上線下一體化加速等特征。

另一方面，行業(yè)同樣在發(fā)生變化，從原來的以地產(chǎn)為導(dǎo)向逐步轉(zhuǎn)化。在具體細(xì)分的跑道當(dāng)中，各家則呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢，包括新勢力崛起。“對于文商旅的發(fā)展，更多的是從低階到高階的升級，在升級過程中必然會(huì)衍生出若干創(chuàng)新模式、產(chǎn)品和業(yè)態(tài)。”

輕資產(chǎn)管理成為新風(fēng)口

危機(jī)也是一場“生存壓力測試”。

特別是自2019年年12月，被稱為“商管輕資產(chǎn)第一股”的寶龍商業(yè)成功上市后，包括萬科、華潤、世茂等在內(nèi)的頭部企業(yè)均表示有分拆商業(yè)上市的意向。

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“輕資產(chǎn)熱”，成為繼物業(yè)企業(yè)上市潮之后又一新風(fēng)口。然而，商業(yè)地產(chǎn)本身對企業(yè)的運(yùn)營管理能力就是一個(gè)較強(qiáng)的挑戰(zhàn)，如何在風(fēng)口上站穩(wěn)，獲得資本市場認(rèn)可是行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

“國內(nèi)目前存量市場空間非常巨大，對商業(yè)資管市場的需求日趨迫切，更好地把存量盤活是行業(yè)所需要的。”張剛分析表示，“我們要理性看待行業(yè)呈現(xiàn)出的這種演變或者趨勢。行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的從單一維度到全周期、從純線下商管到商管+資管、從線下轉(zhuǎn)成線上線下結(jié)合、從原來的一元到現(xiàn)在的多元變化趨勢，特別需要企業(yè)在資源導(dǎo)入、資本管理等方面的能力，擁有自己的專長、特色的企業(yè)，在這一輪浪潮中將發(fā)展得更好。”

張剛表示，目前國內(nèi)的輕資產(chǎn)企業(yè)主要分三類：以五大行為代表的咨詢服務(wù)類企業(yè)；以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)管理為主的公司；以凱德、鐵獅門、黑石等為代表的資本運(yùn)作為主的企業(yè)。

“盡管這三條跑道中不乏有重疊，但“因?yàn)榇媪渴袌隹臻g巨大，依然不妨礙這三大類企業(yè)在各自細(xì)分的市場中進(jìn)一步深耕。”

張剛舉例道，藍(lán)光文商旅已布局全國70余個(gè)城市，在管項(xiàng)目超過100個(gè)，管理面積近1000萬平方米。在這一過程中，藍(lán)光文商旅堅(jiān)持在商管加資管這一細(xì)分跑道當(dāng)中，除了看重策劃、咨詢、招商、運(yùn)營、銷售這一傳統(tǒng)商管經(jīng)營方式外，更看重全周期資產(chǎn)管理，包括圍繞資本導(dǎo)入過程的規(guī)劃、管理，以及最后的資產(chǎn)退出和增值。

文商旅深度融合將成大勢

2021年是十四五開局之年，城鎮(zhèn)化為我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展注入了強(qiáng)大動(dòng)力，催生了持續(xù)的居住、辦公和商業(yè)需求。

“事實(shí)上，我們應(yīng)該算是做服務(wù)行業(yè)，所以無論是TOC的以人為本還是TOB的以目標(biāo)客戶為本，歸根到底都是去尊重市場、敬畏市場。”張剛解釋稱，消費(fèi)的群體、目標(biāo)客群在不斷發(fā)生變化，每個(gè)企業(yè)需要根據(jù)自身情況來選擇最適合的發(fā)展道路。

在張剛看來，對地產(chǎn)而言，尤其是商業(yè)地產(chǎn)需要達(dá)到幾個(gè)維度的共贏，包括股東、投資者、消費(fèi)者等。經(jīng)營性的物業(yè)肯定以經(jīng)營為核心，只有經(jīng)營好了才能真正實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，“文商旅融合未來將成為一個(gè)趨勢?，F(xiàn)在已經(jīng)很少有企業(yè)純粹是文旅談文旅、商業(yè)談商業(yè)，更多的是文旅和商業(yè)的跨界融合。”

而在輕資產(chǎn)管理這個(gè)萬億級存量市場里，張剛坦言，企業(yè)機(jī)會(huì)是非常大的，具體到藍(lán)光，“堅(jiān)持以商管+資管雙輪驅(qū)動(dòng)模式，這符合市場上70%以上企業(yè)的訴求，未來也將向三核驅(qū)動(dòng)模式發(fā)展，即產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、資本。”

尤其強(qiáng)調(diào)科技的線上、線下一體化。“面對集團(tuán)經(jīng)營地域、形態(tài)、類別跨度比較大的情況，我們必須打造自己能夠依賴的科技化平臺。”于是，商業(yè)資產(chǎn)管理線上、線下一體化平臺——ACP全周期資產(chǎn)管理信息化平臺誕生了。其實(shí)，資產(chǎn)管理最核心的是資產(chǎn)的投資收益水平，其直接的反映來自是否能夠?qū)崿F(xiàn)長期持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這是考驗(yàn)經(jīng)營性物業(yè)的唯一核心指標(biāo)，也在國際上得到廣泛認(rèn)可。今年7月10日，藍(lán)光文商旅操盤的上海虹橋世界中心項(xiàng)目成功發(fā)行類REITs，成為2020年民營A股上市公司首單類REITs。

至于藍(lán)光文商旅未來規(guī)模的發(fā)展，張剛直言：“從2018年起步，到2020年，我們的占比幾乎是五五開，即50%來自集團(tuán)內(nèi)部業(yè)務(wù)，50%來自市場化外拓。在未來三年，我們爭取能夠達(dá)到二八開，也就是20%來自體內(nèi)，80%來自市場化。”

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)