從社區(qū)生活提供商到城市服務(wù)提供商 深度剖析世茂服務(wù)的“業(yè)務(wù)增長環(huán)”

世茂服務(wù)將于10月30日正式登陸香港主板市場。作為中國領(lǐng)先的綜合物業(yè)管理及社區(qū)生活服務(wù)供應(yīng)商，世茂服務(wù)近年來的表現(xiàn)十分亮眼。截至2020年6月30日，世茂服務(wù)收入為15.65億元，同比增長85%；凈利潤2.55億元，同比增長134%。

以2018年至2019年的收入增長率計(jì)，世茂服務(wù)在“中國物業(yè)服務(wù)二十強(qiáng)企業(yè)”中分別排名第3位。在中指院2020中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)排名中，世茂服務(wù)位列第12名，同時，還獲頒中指院授予的“2020中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)成長性領(lǐng)先企業(yè)”、“2020中國特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)‘世茂服務(wù)深藍(lán)社區(qū)’”、“2020值得資本市場關(guān)注的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”等多項(xiàng)殊榮。

在這一佳績的背后，隱藏了一個經(jīng)過多年打磨而成的“依托智慧科技賦能與服務(wù)體系支撐，以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為基石，圍繞用戶與資產(chǎn)的多元增值服務(wù)為驅(qū)動”的“業(yè)務(wù)增長環(huán)”。在這條增長環(huán)中，世茂服務(wù)通過多渠道發(fā)力，持續(xù)擴(kuò)大在管物業(yè)鞏固基本盤的同時，依托不斷強(qiáng)化的基本盤所帶來的用戶數(shù)增長和面積增長，圍繞“用戶”與“資產(chǎn)”發(fā)力新業(yè)務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)了做大規(guī)模、提升實(shí)力的高速發(fā)展能力閉環(huán)。為世茂服務(wù)從社區(qū)生活提供商到城市服務(wù)提供商的角色飛躍奠定了基礎(chǔ)。

“業(yè)務(wù)增長環(huán)”的基石穩(wěn)固

對于物業(yè)管理公司來說，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)是業(yè)務(wù)發(fā)展的擎天柱石。依托基礎(chǔ)物業(yè)所連結(jié)的社區(qū)用戶和資產(chǎn)需求，通過拓展多元化的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)提升客戶滿意度的目標(biāo)。

作為一家從事物業(yè)管理服務(wù)超過15年的企業(yè)，世茂服務(wù)無論從在管面積、合約面積，還是增值服務(wù)占比、第三方物業(yè)項(xiàng)目占比，都稱得上“硬核”。而通過“內(nèi)生+外延”做大規(guī)模，同時做優(yōu)品質(zhì)和效率，多渠道發(fā)力，持續(xù)擴(kuò)大在管物業(yè)面積成為“業(yè)務(wù)增長環(huán)”中最重要的環(huán)節(jié)。

母公司世茂集團(tuán)的高速增長為世茂服務(wù)的管理項(xiàng)目提供了穩(wěn)定增長的儲備。截至2020年6月30日，世茂集團(tuán)權(quán)益前土地儲備約8393萬平方米，遍布全國135城，貨值超過14500億元，較2019年底增長11.53%。其中，大灣區(qū)、長三角規(guī)模分別為4080億元和3530億元。對世茂服務(wù)來說，世茂集團(tuán)自身的土地儲備量及豐富的“朋友圈”資源，保證了其可以獲得高質(zhì)量、穩(wěn)定和可持續(xù)的管理面積增長。

此外，通過市場拓展及并購，大幅提升了獨(dú)立第三方的物業(yè)管理面積。2017年至2020年6月30日，獨(dú)立第三方的物業(yè)在管面積由146.6萬平方米增加至3241.7萬平方米，占比也由3.4%增加至37.9%。而來源于該部分的物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入也增加至2.27億元，占物業(yè)管理總收入的27.7%，顯示世茂服務(wù)已經(jīng)形成了強(qiáng)大的市場競爭能力。

截至2020年6月30日，世茂服務(wù)的在管物業(yè)項(xiàng)目有77%位于一線、新一線及二線以上城市。截至最后可行日期，公司已擴(kuò)充物業(yè)管理組合615項(xiàng)物業(yè)，合約總建筑面積約為1.443億平方米?？傇诠芪飿I(yè)項(xiàng)目為393個，在管建筑面積為1.018億平方米。優(yōu)質(zhì)、集中的物管組合所成就的規(guī)模效應(yīng)，為發(fā)展增值服務(wù)提供了廣闊的空間。

“全業(yè)務(wù)管理”邏輯推動增值服務(wù)高速增長

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入盡管是物業(yè)管理公司的主要收入來源，但隨著項(xiàng)目的交付、入住率的提升和社區(qū)的逐漸成熟，業(yè)主對社區(qū)生活相關(guān)服務(wù)將產(chǎn)生更多的需求，社區(qū)增值服務(wù)由此應(yīng)運(yùn)而生。

海通證券的研究顯示，中國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)2019年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為8.14億元，收入占比為78.55%。而根據(jù)世茂服務(wù)披露的數(shù)據(jù)，2019年，該公司的物業(yè)費(fèi)收入為11.99億元，占總收入的比例僅為48.2%，社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比達(dá)到了26.1%和25.8%，這組數(shù)據(jù)充分說明了世茂服務(wù)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入快速增長的同時，其增值服務(wù)收入的增幅非常迅猛。

據(jù)了解，世茂服務(wù)的增值服務(wù)發(fā)展較快，主要是由于世茂服務(wù)采取了“全業(yè)務(wù)管理”的模式。與一些物業(yè)管理公司定位于做“平臺方”不同，“全業(yè)務(wù)管理”會涉及服務(wù)的全鏈條，既包括前端也包括后端的延伸。以車位銷售的居間業(yè)務(wù)為例，其他機(jī)構(gòu)往往僅提供一個交易撮合的平臺，而世茂服務(wù)則會對市場調(diào)研、市場分析、談判議價(jià)、管控協(xié)同、需求分析、售后管控等全流程進(jìn)行參與，通過深入業(yè)務(wù)全周期、全過程，建立起全業(yè)務(wù)鏈條的能力。在這樣的能力支持下，其業(yè)務(wù)拓展能力及收入增長水平也要高于其他參與者。

通過全業(yè)務(wù)管理能力的建立，可以對用戶的需求有更深入地了解，進(jìn)而可以精準(zhǔn)深入地挖掘潛在需求，使得用戶的需求得以在一定時期內(nèi)集中釋放，進(jìn)而也一道解決了房地產(chǎn)企業(yè)的滯重庫存問題，如此一來，既可以滿足客戶需求，也能夠幫助上游客戶解決問題。這種全業(yè)務(wù)管理能力并非只運(yùn)用在某項(xiàng)單一業(yè)態(tài)或服務(wù)中，通過向其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)展，如裝修業(yè)務(wù)、社區(qū)教育業(yè)務(wù)等，能夠?yàn)闃I(yè)主提供更加多元化、高品質(zhì)、高性價(jià)比的服務(wù)，同時，獲得較好的盈利能力，保證社區(qū)增值服務(wù)的持續(xù)增長。

正是這種“全業(yè)務(wù)管理”的發(fā)展邏輯，使得世茂服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)在2017年至2019年間獲得了222%的復(fù)合增長率。

圍繞“用戶”與“資產(chǎn)”構(gòu)建社區(qū)生活新生態(tài)

圍繞“用戶”和“資產(chǎn)”而形成的多元化增值服務(wù)體系，如今已經(jīng)成為世茂服務(wù)“業(yè)務(wù)增長環(huán)”不可或缺的兩個部分。圍繞“用戶”和“資產(chǎn)”，世茂服務(wù)重點(diǎn)構(gòu)建起了“0-2公里世茂社區(qū)生活服務(wù)新業(yè)態(tài)”。2020年上半年，世茂服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入金額為4.17億元，同比增長2.5倍，占公司總收入的比重達(dá)到26.7%。

與傳統(tǒng)的行業(yè)平臺撮合交易模式不同，世茂服務(wù)專門組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對社區(qū)用戶進(jìn)行多維和細(xì)致的畫像，并與行業(yè)龍頭企業(yè)合作，如紅杉、騰訊、云知聲、紅星美凱龍等，成立合資公司，為用戶提供定制化的產(chǎn)品和個性化的服務(wù)。

相對于打造平臺嫁接資源，世茂服務(wù)更看好全流程構(gòu)建線上線下平臺，深度挖掘用戶潛在需求。近期世茂服務(wù)推出的“SUNIT世集”品牌，就是其在“數(shù)智驅(qū)動”下所創(chuàng)新出的獨(dú)特服務(wù)模式。“SUNIT世集”是一個社區(qū)的生活服務(wù)平臺，采用線下空間與線上APP運(yùn)營相結(jié)合的服務(wù)模式，聚合人文社交、親子陪伴、健康體驗(yàn)、活力運(yùn)動、精致生活等業(yè)態(tài)，打造線上線下流量入口，聚合內(nèi)外部資源，以服務(wù)用戶為主，通過深度的社群運(yùn)營、線下空間，并通過茂家APP線上平臺三個維度，拓展更多的娛、食、住、行等多種服務(wù)體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)線上線下商業(yè)融合變現(xiàn)，并滿足業(yè)主的需求。

世茂服務(wù)通過構(gòu)建社區(qū)線下生活場景，更好地服務(wù)及鏈接業(yè)主，并通過線上智慧平臺，為業(yè)主拓展更多的資源，構(gòu)建了線上業(yè)務(wù)中臺、線下前臺的社區(qū)商業(yè)閉環(huán)。線上業(yè)務(wù)中臺為線下前臺沉淀用戶數(shù)據(jù)、提供算法等以精準(zhǔn)服務(wù)業(yè)主，線下前臺為線上中臺提供流量和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了線上線下的融合。今年二季度，在該公司推出的社區(qū)地?cái)偨?jīng)濟(jì)與端午節(jié)產(chǎn)品銷售活動中，通過茂家APP線上平臺推廣、產(chǎn)品上架，社區(qū)線下空間落地配合，取得了顯著的效果。

基于對社區(qū)業(yè)主需求的深刻洞察，世茂服務(wù)通過整合世茂優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源，與外部優(yōu)質(zhì)資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，不斷探索發(fā)展模式。不久前，世茂服務(wù)與紅星美凱龍共同打造的全新高端家裝美居品牌“世茂美凱龍”亮相第46屆中國（上海）國際家具博覽會，這是雙方在發(fā)揮各自優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，整合行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈條，打通從新房批量家裝、交付定制裝修、二手房翻新等全周期服務(wù)的重要平臺。

從社區(qū)生活提供商到城市服務(wù)提供商

當(dāng)前，提升城市治理能力和治理水平，是擺在各地政府面前的一道重要考題。社區(qū)是城市管理的最小單元，社區(qū)管理的水平直接影響城市的管理水平。城市服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)有很多相似之處，可以看作是社區(qū)綜合物業(yè)管理服務(wù)的延伸。因此，物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)型城市管理服務(wù)有著獨(dú)特的優(yōu)勢。

據(jù)披露，世茂服務(wù)也有意將物業(yè)服務(wù)由社區(qū)層面提升至城市層面。在服務(wù)居民用戶方面，據(jù)披露，世茂服務(wù)計(jì)劃在個人生活服務(wù)和資產(chǎn)管理服務(wù)兩個方面開展業(yè)務(wù)；而在服務(wù)政府用戶方面，計(jì)劃在開展城市管理服務(wù)、城市升級服務(wù)與市政公共資產(chǎn)管理服務(wù)方面發(fā)揮自己的優(yōu)勢與特長。如，提供多元化城市綠化及景觀設(shè)計(jì)服務(wù)、城市照明設(shè)計(jì)服務(wù)及基建維修等各類城市管理服務(wù)，以改善住戶的生活體驗(yàn)；此外，有意借力中國多個地方政府的城市更新步伐，向維護(hù)不足及服務(wù)不足的社區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，這些社區(qū)通常位于舊城區(qū)中心且物業(yè)服務(wù)水平不高；世茂服務(wù)還有意憑借提供社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，管理有關(guān)城市公共資產(chǎn)的租金及用途，以提高城市公共資產(chǎn)的利用率。此外，還有望依托智慧技術(shù)優(yōu)勢以及與騰訊、紅杉在軟硬件方面的合作，進(jìn)一步開展智慧城市服務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，世茂服務(wù)憑借在豐富社團(tuán)、優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)、打造“標(biāo)桿”、提升滿意度與忠誠度方面的社區(qū)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，以及全周期的管理政策、網(wǎng)格化管理機(jī)制及內(nèi)部市場化政策方面的機(jī)制保障，加以創(chuàng)新的信息技術(shù)系統(tǒng)及智能科技手段，完全具備成為優(yōu)秀的城市服務(wù)提供商的能力。

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