價(jià)值46億元的廈門國(guó)際中心流拍 廈門第一高樓緣何無(wú)人問(wèn)津？

每經(jīng)記者 趙李南    每經(jīng)編輯 湯輝    

10月22日上午，廈門國(guó)際中心拍賣結(jié)果出爐，起拍價(jià)36.4億元，但并未有人出價(jià)遭遇流拍。

一位專門從事不良資產(chǎn)收購(gòu)的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露：“通常情況下，一拍基本都會(huì)流拍，二拍搞不好會(huì)有人拿，（廈門國(guó)際中心）破產(chǎn)資產(chǎn)拍賣速度很快，8月份開(kāi)始的破產(chǎn)程序，現(xiàn)在就推拍了，應(yīng)該也是監(jiān)管部門很重視。”

廈門國(guó)際中心的背后，一直縈繞著一種神秘感，除了這座約340米高的廈門第一高樓經(jīng)歷了20余年的停停建建、建建停停之外，另外一個(gè)原因，是前次接手之人也異常低調(diào)。

歷經(jīng)20余年，這座廈門第一高樓前接盤人面臨困局，現(xiàn)如今又無(wú)人接盤，足見(jiàn)承擔(dān)“第一”這個(gè)盛名之下的操盤難度之大。

曾經(jīng)的燙手山芋

廈門國(guó)際金融中心的歷史可以追溯至其前身廈門郵電大廈，而廈門郵電大廈的歷史要從上世紀(jì)末說(shuō)起。1994年，原廈門市郵電局就廈門郵電大廈工程的建筑方案進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)，最終美國(guó)伊利諾斯州芝加哥SKIDMORE，OWINGS&MERRILL建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所中標(biāo)。

按照當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)方案，廈門郵電大廈總計(jì)包括了地下3層，地上66層，總建筑面積17萬(wàn)平方米，建筑高度250米，總投資約17億元。

然而約15年后，截至到2010年廈門郵電大廈遭拍賣時(shí)，也僅建設(shè)完成了基礎(chǔ)和部分裙樓。2010年1月，廈門郵電大廈最終以8.7億元拍賣成交。

圖為廈門國(guó)際中心，圖片來(lái)源：淘寶法拍官網(wǎng)

接盤者為原福建省永榕電力(集團(tuán))有限公司（現(xiàn)已經(jīng)更名為福建京朋水力發(fā)電集團(tuán)有限公司）的實(shí)際控制人李榕新，在此之前，閩系的地產(chǎn)商中并未聽(tīng)過(guò)李榕新，而據(jù)當(dāng)年的福建本地媒體報(bào)道，李榕新在福建主要是靠電力行業(yè)起家。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，李榕新后改名為李炳江。在接手廈門郵電大廈后，也將廈門郵電大廈的名字改為了“廈門國(guó)際中心”。

李炳江的敗局

然而，李炳江的商業(yè)帝國(guó)在接手這棟廈門第一高樓后轟然倒塌。據(jù)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)的多份裁判文書(shū)顯示，李炳江在多起糾紛中都未出席庭審。

李炳江的商業(yè)帝國(guó)京朋集團(tuán)在2017年度開(kāi)始顯現(xiàn)崩壞的跡象。“金和所成立于2016年，由上海眾苑金融信息服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱上海眾苑）負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，于同年9月份獲得知名企業(yè)京朋國(guó)際集團(tuán)億元注資。”中國(guó)網(wǎng)一篇報(bào)道中如是稱。

在金和所的背后，一直都有李炳江的影子。

啟信寶顯示，2016年10月，上海眾苑的股東發(fā)生變更，變更前上海眾苑的股東為陳曉麟，變更后新增了深圳京朋投資有限公司。從股權(quán)關(guān)系上看，深圳京朋投資有限公司的最終股東為吳全水和陳聰明，此二人都與李炳江有或多或少的關(guān)系。

啟信寶顯示，陳聰明為京朋控股集團(tuán)（廈門）有限公司的法定代表人、執(zhí)行董事，李炳江也曾為該公司的高管和股東；吳全水與李炳江二人也同曾是廈門佳熙電力有限公司的歷史董監(jiān)高。

然而，在一年后的2017年底，金和所的產(chǎn)品便無(wú)法兌付，不少投資者在百度貼吧中直指李炳江為金和所的幕后控制人。

幾乎在金和所爆雷的同時(shí)，持有廈門國(guó)際金融中心這塊資產(chǎn)的公司——廈門源生置業(yè)有限公司的股權(quán)也在發(fā)生變動(dòng)。截至目前，廈門源生置業(yè)有限公司由深圳市星源城市能源開(kāi)發(fā)有限公司和深圳市星源立升水環(huán)境技術(shù)有限公司兩家公司持股。

一拍無(wú)人問(wèn)津，二拍將打八折

拍賣公告顯示，廈門國(guó)際中心項(xiàng)目一期規(guī)劃地上建筑層數(shù)68層，建筑總高度約339.88米，地上建筑面積約11.5萬(wàn)平方米，地下建筑面積約4.8萬(wàn)平方米（局部地下3層，車位763個(gè)，其中機(jī)械停車位335個(gè)），總建筑面積約16.3萬(wàn)平方米。

截至目前，廈門國(guó)際中心主體結(jié)構(gòu)除架空層環(huán)帶及一層后澆帶未施工，其余部分已按設(shè)計(jì)施工完成，主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收完成到40層；二次結(jié)構(gòu)（砌體部分）完成約70%，水電預(yù)留預(yù)埋完成，水電安裝完成約35%，防火涂料完成約65%，工程已封頂且玻璃幕墻基本完工。

廈門國(guó)際中心項(xiàng)目二期規(guī)劃地上建筑面積約1.78萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積為7360平方米。該期項(xiàng)目目前未取得規(guī)劃及建設(shè)許可，也未開(kāi)工建設(shè)。

按照評(píng)估報(bào)告，廈門國(guó)際中心總體評(píng)估價(jià)約46億元，其中，一期辦公房產(chǎn)價(jià)值約41.8億元，一期車位價(jià)值約3億元、二期商業(yè)土地使用權(quán)價(jià)值約1.14億元、售樓處價(jià)值約336萬(wàn)元。

值得注意的是，除了廈門國(guó)際中心資產(chǎn)之外，此次一起拍賣的還有一處位置與其相連的廈門寶嘉中心資產(chǎn)。

廈門寶嘉中心用地面積約1.3萬(wàn)平方米，建設(shè)工程性質(zhì)為商業(yè)、酒店；規(guī)劃地上建筑層數(shù)30層，地上建筑面積約6.3萬(wàn)平方米，地下建筑面積約6萬(wàn)平方米。目前，該項(xiàng)目除基坑支護(hù)工程（2013年施工，已超設(shè)計(jì)使用年限）外，尚未建設(shè)施工。

據(jù)評(píng)估報(bào)告，廈門寶嘉中心土地使用權(quán)價(jià)值、在建工程基礎(chǔ)及前期費(fèi)用的市場(chǎng)價(jià)值約為6億元。也即意味著，此次拍賣廈門國(guó)際中心和廈門寶嘉中心兩者合計(jì)的評(píng)估價(jià)值約52億元。

記者注意到，此次廈門國(guó)際中心和廈門寶嘉中心兩處資產(chǎn)的拍賣對(duì)競(jìng)拍人的門檻要求也很高，需要滿足地產(chǎn)500強(qiáng)、一級(jí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、世界500強(qiáng)、中國(guó)500強(qiáng)、央企、或營(yíng)收不低于100億元的企業(yè)等條件之一。

圖片來(lái)源：淘寶法拍官網(wǎng)截圖

除了上述條件之外，參與拍賣還需要繳納保證金3.6億元。一位專門從事不良資產(chǎn)收購(gòu)的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱：“因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目整個(gè)評(píng)估價(jià)超50億，這個(gè)項(xiàng)目拍完之后，還要投入大額資金開(kāi)發(fā)，所以不是超大的企業(yè)都做不了。一拍價(jià)格超過(guò)了市場(chǎng)預(yù)期，所以流拍。”

10月22日的拍賣最終以37883次圍觀、793人設(shè)置提醒、0人報(bào)名告終?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，下一輪拍賣公告也即將掛出，起拍價(jià)會(huì)在本輪的基礎(chǔ)上打八折。

廈門均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng)、中國(guó)資深房地產(chǎn)估價(jià)師王崎向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱：“因?yàn)楹笃谶€要再投入很多的錢，目前寫字樓也不是熱點(diǎn)，（廈門國(guó)際中心）這種最好是做一個(gè)大集團(tuán)的總部的（辦公樓）項(xiàng)目，自己持有，這樣才有意義，否則這個(gè)項(xiàng)目地點(diǎn)雖然好，但是一樣沒(méi)有被買家看好。”

王崎表示：“廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓不稀缺，住宅比較稀缺。廈門的寫字樓是明顯過(guò)剩的，廈門的非住宅物業(yè)收益率都很低，所以意義不大。”