深圳40年?財(cái)經(jīng)40人| 卓越城市更新集團(tuán)總經(jīng)理萬偉：城市更新是深圳經(jīng)濟(jì)二次騰飛重要引擎

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近年來，隨著城市戰(zhàn)略地位提升以及金融、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，深圳人口流入在不斷加快，城市更新已逐漸成為深圳城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)重要關(guān)鍵詞。

在業(yè)內(nèi)人士看來，2009年《深圳市城市更新辦法》的頒布是深圳城市更新行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要分水嶺?！掇k法》出臺前，深圳城市更新發(fā)展處于初步探索階段；《辦法》出臺后的近10年，城市更新才真正走上參與深圳城市建設(shè)的舞臺。

在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年之際，圍繞城市更新的話題，卓越城市更新集團(tuán)總經(jīng)理萬偉接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（下稱NBD）專訪。萬偉表示，城市更新是深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)二次騰飛的重要引擎和發(fā)力點(diǎn)，深圳城市發(fā)展對城市更新的重視度和依賴度會越來越高。

卓越城市更新集團(tuán)總經(jīng)理萬偉

城市更新是深圳二次騰飛重要引擎

NBD：在深圳特區(qū)發(fā)展過程中您認(rèn)為城市更新扮演著怎樣的角色？產(chǎn)生了怎樣的效應(yīng)？

萬偉：深圳地少人多，土地資源緊缺，比其他城市更早遇到了土地資源約束的問題，長期高強(qiáng)度的土地開發(fā)和利用，讓深圳可供建設(shè)的新增土地所剩無幾，空間資源緊缺成為制約城市進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。在這樣的背景之下，城市更新成為盤活深圳存量土地資源、提升土地價(jià)值、改善人居環(huán)境的重要途徑。深圳城市更新市場化程度最高，發(fā)展速度最快，成熟度也最高，是深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)二次騰飛的重要引擎和發(fā)力點(diǎn)。深圳城市發(fā)展對城市更新的重視度和依賴度會越來越高。

NBD：在深圳做城市更新壓力大嗎？主要源自哪些方面？

萬偉：通過10余年的行業(yè)實(shí)踐，我深深感到城市更新是一個(gè)極其復(fù)雜、周期很長、極需實(shí)干且很難立竿見影的領(lǐng)域。目前，大多數(shù)城市更新項(xiàng)目都有一個(gè)繞不開、躲不掉的難題，那就是慢。而項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的原因又大都在于拆遷環(huán)節(jié)的難題無法妥善解決。此外，這個(gè)行業(yè)對從業(yè)人員也是一個(gè)極大的考驗(yàn)，有著極高的要求。他們既要有過硬的專業(yè)知識，又要有很強(qiáng)的綜合素質(zhì)。

NBD：您認(rèn)為在目前城市更新工作推進(jìn)中，最難或者最應(yīng)該解決的痛點(diǎn)是什么？

萬偉：城市更新涉及多方利益主體，要破解這一難題，根據(jù)卓越的經(jīng)驗(yàn)必須依靠政府、企業(yè)、業(yè)主三方利益主體的共同努力。三方要分工明確，各司其職，形成合力，方能加速項(xiàng)目推進(jìn)。

首先企業(yè)必須配置完備的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，保持真誠、不忽悠的態(tài)度，與業(yè)主積極溝通，同時(shí)要有社會責(zé)任心，在獲取經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，要通過產(chǎn)品打造，對區(qū)域、對社會做出積極貢獻(xiàn)；其次，政府作為頂層設(shè)計(jì)者和宏觀把控方，在保障公共利益落實(shí)的同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目推進(jìn)至關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)或遇有業(yè)主不合理訴求時(shí)，也要在政策框架下敢于擔(dān)當(dāng)并適度介入；而業(yè)主則要提高對城市更新的認(rèn)知，要有大局觀，理性看待預(yù)期收益，配合項(xiàng)目簽約。三方合力才能真正加快項(xiàng)目進(jìn)程。

NBD：7月底，深圳市發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》，其中提到擬定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、簽約率95%可實(shí)施個(gè)別征收，這對行業(yè)會有何影響？

萬偉：城市更新涉及面廣，涉及問題復(fù)雜，單靠市場力量難以解決。這次條例的修訂涉及司法強(qiáng)拆等內(nèi)容，我覺得是大勢所趨，對破解舊改拆遷難題有重要意義。往往正是由于最后的5%，拖慢了大量項(xiàng)目的進(jìn)度。不解決這個(gè)問題，更新項(xiàng)目很難加速，也很難達(dá)到先行示范區(qū)和粵港澳大灣區(qū)在建成時(shí)間上的要求。通過政策引導(dǎo)和政府干預(yù)的方式，可以約束業(yè)主過高的拆賠訴求，使其預(yù)期回歸理性，減少釘子戶的出現(xiàn)。如果條例修訂能夠通過，我們也希望能得到很好的落地實(shí)施。

舊住宅區(qū)改造是最難啃的骨頭

NBD：在深圳卓越參與有近20年城市更新經(jīng)歷，最令您印象深刻城市更新項(xiàng)目是什么？對行業(yè)有何意義？

萬偉：舊住宅區(qū)改造是城市更新行業(yè)最難啃的骨頭，這已是業(yè)界共識。這么多年的城市更新經(jīng)歷，令我印象最深刻是鹽田橋東老住宅區(qū)的拆遷。這個(gè)項(xiàng)目位于鹽田沙頭角核心區(qū)域，緊鄰中英街，1988年建成，2010年被正式列入深圳首批8個(gè)舊住宅區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目之一。2016年，卓越城市更新開始介入橋東項(xiàng)目，在政策的正確指引、政府高效流程處理以及廣大業(yè)主的大力配合與支持下，兩年時(shí)間內(nèi)完成了一期全部簽約拆遷工作，并簽訂土地使用合同，創(chuàng)下了深圳強(qiáng)區(qū)放權(quán)以來實(shí)施主體確認(rèn)和土地使用合同簽訂的全市最快速度，也成為首批8個(gè)舊住宅區(qū)改造試點(diǎn)中第二個(gè)完成拆遷的項(xiàng)目。

橋東項(xiàng)目的快速拆遷引起了各界的廣泛關(guān)注，一是卓越城市更新自身專業(yè)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化規(guī)范化操作；二是政府重視項(xiàng)目的改造，通過適度參與確保公共利益的落實(shí)，通過政策宣講引導(dǎo)業(yè)主合理預(yù)期，同時(shí)積極優(yōu)化審批流程，加快項(xiàng)目推進(jìn)；三是通過政策的正確引導(dǎo)和卓越的積極溝通，原業(yè)主對回遷收益保持合理的預(yù)期，整個(gè)項(xiàng)目沒有出現(xiàn)一例釘子戶。橋東項(xiàng)目可以說是政府、企業(yè)、業(yè)主三方完美合力的結(jié)果，它應(yīng)該是值得全行業(yè)學(xué)習(xí)的一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。

NBD：卓越是如何通過城市更新方式深度參與深圳城市建設(shè)的？

萬偉：我們深度參與了福田CBD的建設(shè)，為城市發(fā)展尤其中心區(qū)的建設(shè)釋放了很多優(yōu)質(zhì)空間。目前，卓越在深圳十大行政區(qū)的核心區(qū)域均有標(biāo)桿更新項(xiàng)目布局。比如我們通過與皇崗村合作，打造了中心區(qū)最早的大型商務(wù)綜合體卓越世紀(jì)中心，這也是卓越的首個(gè)城市更新項(xiàng)目，隨后又改造福田CBD核心區(qū)域的崗廈村成為巨無霸商業(yè)綜合體深圳中心。我們在梅林區(qū)域打造深圳中心北區(qū)最大的商務(wù)地標(biāo)卓越城等等，我們也因此成為在舊村、舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)四大改造領(lǐng)域均有成功案例的少數(shù)企業(yè)之一。

NBD：在深圳參與城市更新項(xiàng)目競爭異常激烈，卓越的核心競爭力是什么？

萬偉：通過多年的成長發(fā)展，卓越城市更新已形成了自身特有的核心優(yōu)勢和核心競爭力，卓越集團(tuán)二十多年來形成的具有核心競爭力的業(yè)務(wù)體系和企業(yè)品牌，為城市更新業(yè)務(wù)的開展提供了穩(wěn)健有力的保障；其次，通過長期聚焦城市的核心區(qū)域，我們已經(jīng)打造了多個(gè)推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和人居環(huán)境改善的標(biāo)桿項(xiàng)目，積累了豐富的城市更新操盤經(jīng)驗(yàn)；第三，通過不斷沉淀和積累，我們打造了一支近500人的涵蓋投資拓展、規(guī)劃報(bào)建、拆遷談判等城市更新全流程各環(huán)節(jié)的專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，并依托這支專業(yè)化團(tuán)隊(duì)建立了高效的標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程和規(guī)范化管理體系；第四，我們堅(jiān)持陽光操作和多方共贏理念，贏得各合作方、業(yè)主和政府的信賴與認(rèn)可。

NBD：公司未來在城市更新方面規(guī)劃或目標(biāo)是什么？

萬偉：我們今年制定了未來三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，堅(jiān)持扎根深圳，繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，通過積極獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，努力完成灣區(qū)核心區(qū)域的重點(diǎn)布局；同時(shí)加速項(xiàng)目轉(zhuǎn)化效率，提高變現(xiàn)能力，最終確保“卓越城市更新集團(tuán)夯實(shí)行業(yè)標(biāo)桿地位、各城市公司名列當(dāng)?shù)馗滦袠I(yè)前茅“的目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。

封面圖片來源：受訪者供圖