590億“豪賭”上海舊改，中海逆周期造城的“規(guī)?？释?

每經記者 包晶晶  吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

地處老盧灣區(qū)的新天地，一直是上海城市更新的一張名片。一直以來，新天地都被看成是上海的“城市會客廳”，如今隨著商業(yè)價值的激增，上海想要“擴建”客廳的心愿終于成真。而這其中，也藏著中海地產在上海的野心。

7月29日，中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司與上海市黃浦區(qū)人民政府正式簽訂合作框架協(xié)議，由中海地產對黃浦區(qū)建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目五幅土地進行開發(fā)建設，預計總投入約590億元，是中海地產發(fā)展歷史上投資規(guī)模最大的項目。

這是中海地產近年來在上海攬下的又一個大型城市更新項目。2018年10月，中海地產曾斥資近100億元拿下上海真如紅旗村舊改項目，是上海市區(qū)近年來出讓的最大規(guī)模綜合體之一。

城市更新的風口到了。龍頭房企中，過去鮮有涉足這一領域的中海、萬科看到了其中的價值，也將這一領域視作是未來重點發(fā)力的方向。而中海地產也漸漸成為一二線城市舊改業(yè)務的有力競爭者。

拓寬賽道之后，這家對規(guī)模有著無限渴望的“老干部”央企，有彎道超車的可能嗎？

中國建筑公告截圖

耄耋老人終于等來拆遷

從區(qū)位條件和未來規(guī)劃來看，中海地產這一次拿下的的確是“優(yōu)質項目”。

據中海地產母公司中國建筑股份有限公司發(fā)布的公告，該項目位于上海市中心城區(qū)的黃浦區(qū)新天地板塊，毗鄰淮海路新天地商圈，鄰近軌道交通8、9、10、13號線，項目總占地面積約14.75萬平方米，其中67街坊以商辦用途為主，68-71街坊以住宅用途為主，規(guī)劃地上計容建筑面積約36.8萬平方米（包括新建商品住宅、風貌保護及歷史保留建筑等）。

夏日的午后，幾位老人正坐在家門口樹蔭下乘涼，他們的“亭子間”距離眼前新天地板塊的豪宅不過十幾米遠，卻仿佛與繁華的魔都是兩個世界。幾米寬的合肥路北面，是高端商業(yè)、寫字樓與15萬元/平方米的豪宅，與紐約巴黎齊名的上海時裝周每年在此地舉行。

上海黃浦區(qū)新天地片區(qū)70街坊實景 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

合肥路南面則是整片的近百年磚木結構舊屋，老虎窗從密密麻麻的電線中勉強打開，私搭的“灶披間”讓公共弄堂越來越窄……

“我今年71歲了，這位老伯伯85歲，我們都出生在這里，說了一輩子動遷、動遷，希望這次是真的。”其中一位老人對《每日經濟新聞》記者說：“第一次聽說要動遷，還是大橋一線通車的時候，你應該還沒有出生，這一說就是40多年。阿拉看著新天地發(fā)展起來，看著眼門前這個貴的要命的房子造起來，這次不會落空，你知道哇？下禮拜就要開始正式征詢阿拉居民意見了。”

雖已經簽約完成，但這只是開始。記者在現(xiàn)場看到，除了言談間多了關于未來拆遷后對生活的憧憬，目前居民們生活如常，沿街小店鋪和小攤仍然照常做著生意，房屋中介則在掛牌外區(qū)低價房源的小戶型二手房。

這注定是一個長周期的項目，但中海地產已經為此做好了準備。公開資料顯示，該項目計劃整體開發(fā)周期約6年，資金來源包括自有資金、股東借款、銀行開發(fā)貸款、銷售回款再投資等。

“大項目”戰(zhàn)略下的規(guī)模暢想

偏愛凈地開發(fā)的中海“變了”。

很長一段時間內，囿于城市更新領域的開發(fā)周期長且進度不可控等因素，中海地產鮮少在這一領域有所作為。但時代不同了，這家歷來穩(wěn)健又注重利潤的龍頭央企，開始頻頻出現(xiàn)在過去鮮少涉足的城市更新戰(zhàn)場上。

一位不愿具名的深圳本土國企人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，以前（國企）做（舊改）這個確實是沒什么優(yōu)勢，但現(xiàn)在不同了。“現(xiàn)在大家都挑對象，像我們（這種國企）資金比較充足、又穩(wěn)定，人家喜歡跟我們（合作）。”

接近中海地產的人士也告訴記者，之后（城市更新領域）陸續(xù)還有更多的消息公布，也有很多的項目正在接洽中。

中海地產位于上海新天地板塊的項目現(xiàn)場 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

不僅如此，中海地產還開啟了“大項目”戰(zhàn)略，在全國各地攬下了多個“大盤”項目。

7月8日，中海地產在太原成功摘得綜改區(qū)XD-10片區(qū)04街區(qū)001、004-1、005、010-1地塊4宗地，約500畝；更早之前，中海在武漢以144億地拿下歸元片二期的兩宗地塊，這兩次拿地，都是中海“大項目”戰(zhàn)略指引下的產物。

事實上，中海地產過去在“大盤”項目上已經嘗過甜頭。2019年，中海地產共有三個樓盤銷售額過百億元，分別是濟南華山瓏城、北京寰宇天下和廣州亞運城（合作項目）。

這些“大盤”項目為中海地產貢獻了可觀的銷售額和利潤額，正是中海地產青睞“大項目”的緣由。

上述接近中海地產的人士告訴《每日經濟新聞》記者，中海地產未來也會更多參與到大項目中來。“大項目的戰(zhàn)略是清晰、堅定的，這其實也是逆周期發(fā)展的一種模式”。

從年初重金求“收并購”到圈地“城市更新”項目，再到“大項目”戰(zhàn)略，中海地產這家“穩(wěn)健”的老牌央企，展現(xiàn)出對規(guī)模的無限渴望。

值得一提的是，土地市場上的積極變化也推動了中海地產的銷售增長。今年上半年，中海地產累計合約物業(yè)銷售金額約1720.13億元，同比增長4.2%。

截至今日（7月30日）收盤，中海地產股價報23.350港元/股，微跌0.21%。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝