590億“豪賭”上海舊改，中海逆周期造城的“規(guī)?？释?

每經(jīng)記者 包晶晶  吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

地處老盧灣區(qū)的新天地，一直是上海城市更新的一張名片。一直以來(lái)，新天地都被看成是上海的“城市會(huì)客廳”，如今隨著商業(yè)價(jià)值的激增，上海想要“擴(kuò)建”客廳的心愿終于成真。而這其中，也藏著中海地產(chǎn)在上海的野心。

7月29日，中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司與上海市黃浦區(qū)人民政府正式簽訂合作框架協(xié)議，由中海地產(chǎn)對(duì)黃浦區(qū)建國(guó)東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目五幅土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)總投入約590億元，是中海地產(chǎn)發(fā)展歷史上投資規(guī)模最大的項(xiàng)目。

這是中海地產(chǎn)近年來(lái)在上海攬下的又一個(gè)大型城市更新項(xiàng)目。2018年10月，中海地產(chǎn)曾斥資近100億元拿下上海真如紅旗村舊改項(xiàng)目，是上海市區(qū)近年來(lái)出讓的最大規(guī)模綜合體之一。

城市更新的風(fēng)口到了。龍頭房企中，過(guò)去鮮有涉足這一領(lǐng)域的中海、萬(wàn)科看到了其中的價(jià)值，也將這一領(lǐng)域視作是未來(lái)重點(diǎn)發(fā)力的方向。而中海地產(chǎn)也漸漸成為一二線(xiàn)城市舊改業(yè)務(wù)的有力競(jìng)爭(zhēng)者。

拓寬賽道之后，這家對(duì)規(guī)模有著無(wú)限渴望的“老干部”央企，有彎道超車(chē)的可能嗎？

中國(guó)建筑公告截圖

耄耋老人終于等來(lái)拆遷

從區(qū)位條件和未來(lái)規(guī)劃來(lái)看，中海地產(chǎn)這一次拿下的的確是“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”。

據(jù)中海地產(chǎn)母公司中國(guó)建筑股份有限公司發(fā)布的公告，該項(xiàng)目位于上海市中心城區(qū)的黃浦區(qū)新天地板塊，毗鄰淮海路新天地商圈，鄰近軌道交通8、9、10、13號(hào)線(xiàn)，項(xiàng)目總占地面積約14.75萬(wàn)平方米，其中67街坊以商辦用途為主，68-71街坊以住宅用途為主，規(guī)劃地上計(jì)容建筑面積約36.8萬(wàn)平方米（包括新建商品住宅、風(fēng)貌保護(hù)及歷史保留建筑等）。

夏日的午后，幾位老人正坐在家門(mén)口樹(shù)蔭下乘涼，他們的“亭子間”距離眼前新天地板塊的豪宅不過(guò)十幾米遠(yuǎn)，卻仿佛與繁華的魔都是兩個(gè)世界。幾米寬的合肥路北面，是高端商業(yè)、寫(xiě)字樓與15萬(wàn)元/平方米的豪宅，與紐約巴黎齊名的上海時(shí)裝周每年在此地舉行。

上海黃浦區(qū)新天地片區(qū)70街坊實(shí)景 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

合肥路南面則是整片的近百年磚木結(jié)構(gòu)舊屋，老虎窗從密密麻麻的電線(xiàn)中勉強(qiáng)打開(kāi)，私搭的“灶披間”讓公共弄堂越來(lái)越窄……

“我今年71歲了，這位老伯伯85歲，我們都出生在這里，說(shuō)了一輩子動(dòng)遷、動(dòng)遷，希望這次是真的。”其中一位老人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“第一次聽(tīng)說(shuō)要?jiǎng)舆w，還是大橋一線(xiàn)通車(chē)的時(shí)候，你應(yīng)該還沒(méi)有出生，這一說(shuō)就是40多年。阿拉看著新天地發(fā)展起來(lái)，看著眼門(mén)前這個(gè)貴的要命的房子造起來(lái)，這次不會(huì)落空，你知道哇？下禮拜就要開(kāi)始正式征詢(xún)阿拉居民意見(jiàn)了。”

雖已經(jīng)簽約完成，但這只是開(kāi)始。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，除了言談間多了關(guān)于未來(lái)拆遷后對(duì)生活的憧憬，目前居民們生活如常，沿街小店鋪和小攤?cè)匀徽粘Ｗ鲋?，房屋中介則在掛牌外區(qū)低價(jià)房源的小戶(hù)型二手房。

這注定是一個(gè)長(zhǎng)周期的項(xiàng)目，但中海地產(chǎn)已經(jīng)為此做好了準(zhǔn)備。公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目計(jì)劃整體開(kāi)發(fā)周期約6年，資金來(lái)源包括自有資金、股東借款、銀行開(kāi)發(fā)貸款、銷(xiāo)售回款再投資等。

“大項(xiàng)目”戰(zhàn)略下的規(guī)模暢想

偏愛(ài)凈地開(kāi)發(fā)的中海“變了”。

很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，囿于城市更新領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)且進(jìn)度不可控等因素，中海地產(chǎn)鮮少在這一領(lǐng)域有所作為。但時(shí)代不同了，這家歷來(lái)穩(wěn)健又注重利潤(rùn)的龍頭央企，開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在過(guò)去鮮少涉足的城市更新戰(zhàn)場(chǎng)上。

一位不愿具名的深圳本土國(guó)企人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，以前（國(guó)企）做（舊改）這個(gè)確實(shí)是沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)，但現(xiàn)在不同了。“現(xiàn)在大家都挑對(duì)象，像我們（這種國(guó)企）資金比較充足、又穩(wěn)定，人家喜歡跟我們（合作）。”

接近中海地產(chǎn)的人士也告訴記者，之后（城市更新領(lǐng)域）陸續(xù)還有更多的消息公布，也有很多的項(xiàng)目正在接洽中。

中海地產(chǎn)位于上海新天地板塊的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

不僅如此，中海地產(chǎn)還開(kāi)啟了“大項(xiàng)目”戰(zhàn)略，在全國(guó)各地?cái)埾铝硕鄠€(gè)“大盤(pán)”項(xiàng)目。

7月8日，中海地產(chǎn)在太原成功摘得綜改區(qū)XD-10片區(qū)04街區(qū)001、004-1、005、010-1地塊4宗地，約500畝；更早之前，中海在武漢以144億地拿下歸元片二期的兩宗地塊，這兩次拿地，都是中海“大項(xiàng)目”戰(zhàn)略指引下的產(chǎn)物。

事實(shí)上，中海地產(chǎn)過(guò)去在“大盤(pán)”項(xiàng)目上已經(jīng)嘗過(guò)甜頭。2019年，中海地產(chǎn)共有三個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售額過(guò)百億元，分別是濟(jì)南華山瓏城、北京寰宇天下和廣州亞運(yùn)城（合作項(xiàng)目）。

這些“大盤(pán)”項(xiàng)目為中海地產(chǎn)貢獻(xiàn)了可觀的銷(xiāo)售額和利潤(rùn)額，正是中海地產(chǎn)青睞“大項(xiàng)目”的緣由。

上述接近中海地產(chǎn)的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，中海地產(chǎn)未來(lái)也會(huì)更多參與到大項(xiàng)目中來(lái)。“大項(xiàng)目的戰(zhàn)略是清晰、堅(jiān)定的，這其實(shí)也是逆周期發(fā)展的一種模式”。

從年初重金求“收并購(gòu)”到圈地“城市更新”項(xiàng)目，再到“大項(xiàng)目”戰(zhàn)略，中海地產(chǎn)這家“穩(wěn)健”的老牌央企，展現(xiàn)出對(duì)規(guī)模的無(wú)限渴望。

值得一提的是，土地市場(chǎng)上的積極變化也推動(dòng)了中海地產(chǎn)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)。今年上半年，中海地產(chǎn)累計(jì)合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約1720.13億元，同比增長(zhǎng)4.2%。

截至今日（7月30日）收盤(pán)，中海地產(chǎn)股價(jià)報(bào)23.350港元/股，微跌0.21%。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝