拆遷遇到“釘子戶”怎么破？深圳：搬遷協(xié)議簽訂超95%的，可由政府個別征收未簽約房屋

每經(jīng)編輯 王曉波

據(jù)深圳市人大常委會官網(wǎng)消息，7月20日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》（簡稱《征求意見稿》）全文發(fā)布，《征求意見稿》對于一直困擾深圳城市更新的搬遷難等問題提出了破解方案。

此前，只要一戶不同意，舊改項目就難以施行，此次征求意見稿中提出了個別征收模式，即：當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。

征求意見截至日期為2020年8月3日。

搬遷協(xié)議簽訂超過95% 政府可對未簽約部分啟動個別征收

根據(jù)深圳目前的規(guī)定，必須100%業(yè)主、100%的面積同意并簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》方能確認(rèn)實施主體。然而在現(xiàn)實中，要求取得100%的業(yè)主同意補(bǔ)償安置方案十分困難，這也在一定程度上催生了一些“釘子戶”。

針對搬遷難，《征求意見稿》提出 “個別征收+行政訴訟”的解決方案。當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

《征求意見稿》還提到，政府實施個別征收的，按照套內(nèi)面積1:1置換或者進(jìn)行貨幣補(bǔ)償確定征收標(biāo)準(zhǔn)。政府實施個別征收取得的物業(yè)權(quán)利，在不低于原有搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，由政府相關(guān)部門與市場主體重新協(xié)商簽訂補(bǔ)償方案。

舊住宅區(qū)滿20年方可申報更新

根據(jù)《征求意見稿》，合法舊工業(yè)區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)建筑物建成年限15年以上，住宅區(qū)建筑物建成年限20年以上，且滿足下列條件之一可以申報更新：（一）需落實規(guī)劃的重大城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施；（二）年久失修或經(jīng)維修后仍無法滿足使用要求，存在嚴(yán)重安全隱患；（三）使用功能不齊全，配套設(shè)施不完善，經(jīng)評估后亟須拆除重建的。對于建成年限不足的舊工業(yè)區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)、舊住宅區(qū)，經(jīng)鑒定危房等級為D級的，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后可以納入拆除重建類城市更新單元計劃。

申報城市更新單元計劃時，舊住宅區(qū)所在地塊，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積95%以上且占總?cè)藬?shù)95%以上的業(yè)主同意。自發(fā)布征集意愿公告之日起12個月內(nèi)未達(dá)到城市更新意愿要求的，3年內(nèi)禁止納入城市更新單元計劃。

圖片來源：每經(jīng)記者 劉玲 攝

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低于套內(nèi)面積1：1

當(dāng)前，深圳市舊改中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項目實施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定。為了合理引導(dǎo)市場預(yù)期，《征求意見稿》規(guī)定了法定最低搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式，由權(quán)利主體自愿選擇。

其中，舊住宅區(qū)合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1∶1的比例進(jìn)行補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)置換面積因誤差導(dǎo)致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超面積部分的房價；采用異地產(chǎn)權(quán)置換的，安置房面積按照與原地產(chǎn)權(quán)置換等價值原則進(jìn)行折算；采用貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照我市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積1∶1或者建筑面積1∶1.2的比例進(jìn)行補(bǔ)償。

開發(fā)商擅自征集舊改意愿可被處罰200萬元~300萬元

《征求意見稿》規(guī)定，舊住宅區(qū)的更新由轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)申報，企業(yè)不得擅自在舊住宅區(qū)開展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計劃申報前期工作，否則可被處以200萬元以上300萬元以下罰款。

這也堵住了開發(fā)商私自進(jìn)入小區(qū)，開展舊改愿意征集的市場亂象。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合深圳人大常委會、深圳特區(qū)報等

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉玲 攝